在去年销售额仅完成不足预期目标50%的情况下，SOHO中国(00410.HK)仍然将2012年的年度销售目标确定为230亿元，与去年的预期目标保持一致。SOHO的相对乐观引发了高盛及瑞银等投行的接连质疑。

　　2月22日，SOHO中国董事长潘石屹针对投行的质疑作出正面回应：“少数投行分析师调低SOHO的股票、看空SOHO今年的销售是没有道理的。”他同时表示，230亿的年度销售目标已经落实到每个月及每个可售项目。

　　2月9日，高盛发表的一份研究报告预计，SOHO中国2012年的销售额为117亿元，仅为SOHO中国公布的年度销售目标的一半。随后的2月10日，瑞银的一份研究报告则预计SOHO中国2012年销售额为166亿元，仍然较SOHO中国自身悲观了不少。

　　市场供不应求

　　潘石屹的信心首先来自北京、上海两地的写字楼市场现状。

　　高力国际此前发布的《2011年第四季度上海办公楼物业市场研究报告》指出，在2011年第四季度，由于净吸纳量超过12.8万平方米，上海甲级写字楼空置率一路走低至7.4%，为2008年全球金融危机以来的最低水平。平均租金则上涨至每天每平方米人民币8.2元，环比增长2.5%，日趋逼近2008年沪写字楼租金大跌前的高位水平——9.7元/平方米·天。

　　北京的写字楼市场热度相比上海更甚。

　　世邦魏理仕的研究报告显示，2011年第四季度，北京优质写字楼租金报价为每月每平方米349.8元，同比上升50.6%，租金年度增幅同创历史之最。由于供应量远少于市场吸纳量，北京优质写字楼整体空置率大幅下滑，当前6.3%的空置率比去年同期下降7.8个百分点。

　　“这对我们办公楼的销售是一个重大的利好消息，因为办公楼的销售唯一就是取决于租金是高还是低，至于户型各方面都不重要。”潘石屹表示。

　　但值得注意的是，目前各机构统计的写字楼市场的相关数据，基本上研究对象都是产权统一的甲级写字楼。据上述机构一位分析人士介绍，散售会在一定程度上降低物业的品质、影响资产升值的速度，因此散售的写字楼通常都不在他们的统计范围内。

　　此前建外SOHO频发的由于散售造成的物业管理纠纷，也一度成为SOHO中国的软肋。

　　目前SOHO中国对此的解决办法是，由自己的物业公司负责项目销售之后的物业管理。

　　此外，潘石屹还称，从银河SOHO开始，他们有意让单笔金额最大的客户优先选房，基本上每个客户的购买金额都在千万以上，这使得最近一两年其旗下新项目的产权所有者已经大大减少，“与统一产权的几乎没有太大差别”。

　　“最近几天我了解了一下，我们有几个项目办公楼的租金春节之后都迅速提高，原来建外SOHO写字楼每平方米四五块钱，现在变成七八块钱。”潘石屹说，这完全出乎他的意料。

　　“而且我们看到，北京办公楼的实际供应量非常少，原来政府批出去的办公用地，都让开发商建成住宅卖了。”他认为，即便如今再供应的办公用地到建好投入使用也要三五年以后，因此目前北京、上海写字楼供不应求的局面三五年之内不会缓解。

　　或许正是基于这一判断，SOHO中国计划今年用100亿元在京沪两地进行收购，另以40亿元用作收购上海外滩项目。

　　货源充足

　　就在上周末，央行宣布，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。根据央行公布的存款余额计算，此次释放资金约4000亿元。

　　这一消息对潘石屹来说无疑是更大的利好。

　　去年SOHO中国的销售目标也是230亿，但最终只完成了109亿。在潘石屹看来，除了由于去年上半年无货可售之外，另一个重要原因就是从去年四季度开始的流动性紧缩。“我们在上海的项目有好多是温州、义乌的客户，北京的项目多是内蒙古的客户，等下半年我们的项目拿到预售许可证之后，这些客户都去放高利贷，要么就开始跑路了，整个市场的资金都特别紧。”

　　潘石屹认为，存款准备金率下降，各个行业都会受益。而房地产行业需要的资金量大，因此这对它一定是利好消息。

　　另一方面，2012年的SOHO中国也是史无前例的货源充足。

　　“以往每年我们都会面临没有多少存货，常常是我们的销售队伍在积攒客户、在看样板间，我们的预售证还拿不下来。”潘石屹表示，今年与以往不同的是，可以拿到预售许可证的金额超过300亿，目前已经拿到预售证的就有约240亿的货值。“我们现在的计划已经排到四年之后了，四年之内我们每一年的销售额都是可以保证的，如果把我们现有的项目全都变成销售额的话，大概有600多个亿，这个量是非常大的。”

　　据了解，今年SOHO中国可以进入销售阶段的项目包括：北京的望京SOHO，上海的SOHO中山广场、SOHO世纪广场和凌空SOHO四个项目。其中，“望京SOHO占了任务额的一半”，然而高盛对该项目今年销售额的预计仅有38亿元。

　　北京市住建委的信息显示，望京SOHO目前的销售额约为48.62亿元。SOHO中国并没有对外公布2011年望京SOHO的实际销售额，仅称40多亿元。由此基本可以判断，望京SOHO截至目前的销售状况并不十分乐观，距离其全年超过100亿元的销售目标尚远。

　　而市场的不确定性无疑是SOHO中国年度任务能否完成的最大变数。

　　对此，潘石屹表示，他已作出了最坏的打算。“SOHO中国的资金状况一直都还算健康，我们现有的钱可以把目前所有的项目都建起来，最多是不再收购了。”

　　出于对公司业绩的良好预期，潘石屹还决定对旗下项目涨价，即从3月1日起，首先对望京SOHO提价2%，试试市场的反应，如果销售得好，今后还可以提得快一点，但每次幅度不会很大。“跟央行提存款准备金率是一样的，不能一下提太多，而次数可以适当多一点。”潘石屹打趣道。