(五)售价分析

　　图6-3  济南市写字楼价格分析(2011年11月)

　　本月写字楼整体市场的成交均价为11815.91元/平方米，环比上涨了3.6%。

　　山大路板块成交均价最高为23000元/平方米，拉动了所在板块以及整个写字楼市场的整体均价；西部板块、高新区板块均出现小幅下滑。

　　本月写字楼市场成交均价上涨原因分析：本月写字楼成交量较少，市场受个别项目销售价格影响较大。其中，华强国际中心写字楼项目定价较高，在很大程度上影响了整体市场的成交均价。

　　(六)写字楼推广项目列表

　　图6-4   济南市写字楼推广项目列表(2011年11月)

　　本月有4个写字楼项目投放广告，以历下区项目居多，推广诉求点以形象、预约为主。华强广场投放频次最高，为5次，以形象宣传为主；鲁商国奥城本月投放广告1次，以预约为诉求点，为其后期上市宣传、蓄客；齐源大厦和名泉中心均以形象宣传为主，为其后期上市销售造势。

　　(七)后市预测

　　预计后期鲁商国奥城、海尔绿城写字楼项目的推出，会拉升整体市场的供应量和成交量，写字楼市场均价也会随之上浮。

　　七、商业市场

　　(一)商业市场月度情况概述

　　本月商业市场环比上月表现为“量价齐跌”。

　　(二)商业监测对象界定标准

　　1、济南市内六区(历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新)；

　　2、已开盘且销售率在90%以内的纯商业项目；

　　3、已开盘销售的写字楼和住宅的底商部分。

　　(三)商业监测区域划分

　　根据济南商业物业分布格局将济南市商业部分划分为：中、东、南、西、北五个区域。

　　中部区域范围界定：经十路以北，北园大街以南，纬六路以东，二环东路以西；

　　东部区域：西起二环东路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉；

　　南部区域：东起燕子山西路，南到二环南路两侧，西至建设路和济微路南段，北到经十路；

　　西部区域：东起纬六路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路；

　　北部区域：南起无影山路--北园大街—工业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路。

　　(四)商业供应量

　　1、预售量

　　无

　　2、新增供应量

　　11月商业市场新增供应量约为6800平方米，主要来源于东部黄金99新推底商。

　　3、在售供应量

　　(1)总体

　　图7-1  济南市商业供应总量(2011年11月)

　　11月济南在售商业供应总量约为108116.62平方米，较上月有小幅下滑。从上图可以看出，底商和纯商业项目供应量较上月均出现下滑。

　　其中，纯商业项目供应量为33753平方米，环比上月下降9.86%；底商项目在售供应量为74363.62平方米，环比上月下降5.63%。