2、各区域成交均价分析

　　图4-7 区域市场成交均价月度走势图(2011年1-11月)

　　从区域成交均价来看，2011年11月历下区仍为最高，其后依次为市中区、天桥区、高新区、历城区和槐荫区；

　　历下区由于名士豪庭开盘成交量较大，而绿城百合花园、杰正岭寓本月正常销售，成交量小，区域成交均价拉升至11427元，环比上涨3.1%；

　　市中区本月由于中端项目宏瑞星城、大学仕花园成交量明显减少，对区域成交均价的下拉作用减弱，导致区域成交均价继续回升，环比上涨4.9%至9592元/平方米；

　　天桥区的区域成交均价保持平稳，为8489元/平方米；

　　高新区区域成交均价为7800元/平方米，环比下降1.2%； 

　　历城区区域成交均价为6560元/平方米，环比上月上涨4.6%，主要是由于区域内价格较高的翡翠清河本月开盘成交量较大； 

　　槐荫区区域成交均价降至6572元/平方米，一方面由于银座CEO公馆上月开盘，区域成交均价被其快速拉高，另一方面，区域内项目均不同程度的加大了优惠力度，成交量大的御景城、绿地国际花都价格下降幅度最大，促使区域成交均价环比大幅下降。

　　(五)下月开盘项目预测

　　预计，2011年12月新增供应量为7.50万平方米，约707套房源，受市场环境影响，各项目加推普遍谨慎，新增供应量减少。

　　注：2011年12月预计新增供应量表详见附表4

　　五、公寓市场分析

　　(一)公寓监测对象界定标准

　　1、济南市内六区(历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新)；

　　2、建筑面积不少于1万平米，已开盘且销售率在90%以内；

　　3、产权年限为40年或50年。

　　(二)新增供应量分析

　　图5-1 济南市公寓新增供应量月度趋势(2011年1-11月)

　　无

　　(三)在售供应量分析

　　图5-2 济南市公寓在售供应量月度趋势(2011年1-11月)

　　本月公寓市场无新增供应，各项目正常销售，在售供应量回落至4.17万平米。槐荫区在售供应量最大，为2.78万平米，主要贡献来自银座CEO公馆、发祥一号公馆；其次为历下区，在售供应量1.62万平米；高新区在售项目少，在售供应量为0.77万平米。

　　(四)成交量分析

　　图5-3 济南市公寓成交量月度趋势(2011年1-11月)

　　11月，受整体市场环境急剧变化和无新增供应共同影响，公寓市场仅成交0.194万平米，环比大幅下降74.8%。小户型、低总价、不限购、不限贷对潜在购房者的吸引力下降，另外，房产的升值潜力受到投资客的质疑，导致在售项目成交情况不甚理想，观望情绪蔓延。