深圳最完好山海，引发楼市遐想无限
保留完整的“大鹏所城”，至今仍被很多人认为是深圳“鹏城”之称的源起，美国《国家地理杂志》更将大鹏半岛称为“中国最美八大海滩之一”。早在多年前深圳市政府便已经邀请国际知名咨询公司，把脉东部三镇———葵涌、大鹏和南澳，对其进行区域定位和产业分析，并从2008年起基本暂停了住宅用地的审批。如今，大鹏新区即将设立，深圳最完整的山海线将开启楼市无限想象之门。
大鹏半岛包括大鹏、葵涌、南澳三个街道辖区，总面积296.23平方公里，拥有海岸线133.22公里，森林覆盖76%，分布有大小不等20余个沙滩，是目前深圳保存最为完好的自然生态区域。近日，大鹏新区宣告筹备设立，这些稀缺的自然资源将为沉寂已久的大鹏楼市开启怎样的想象之门？日渐明朗的规划，又将为大鹏铺就怎样的道路？
为保生态大鹏蛰伏已久
东部三镇的楼市，除了屈指可数的几个项目外，连续数年沉静得惊人。大鹏楼市近年来的蛰伏，从另一个角度来看，也是对大鹏半岛最好的保护。在《深圳整体规划》(2010-2020)中，对于东部生态组团，在2010年前的转型过渡期，东部滨海分区“重在控制和保护自然资源”。此前数年，整个东部滨海区域的商品住宅用地审批已经接近停滞，近两年分两次共出让四宗土地也均为旅馆业、服务业以及游乐设施用地。
即便是目前，无论是大鹏还是南澳和葵涌，可售的项目依然寥寥无几，此前在售的禾田居曼湾如今已经接近尾声，南澳街道上的蔚蓝22度项目负责人也表示暂时停止销售，唯有世纪海景沙滩别墅和凯旋湾两个千万级别的别墅产品目前仍活跃在市场。至于多个在建项目，也多以旅游休闲等为主题，星级酒店、人才公寓、商务配套将是其产品的主打方向。
“定位高端，供应稀缺”是几乎所有受访嘉宾对于大鹏新区住宅市场的第一反应。在猜想大鹏新区楼市未来时，多位业内人士均表示，随着区域配套的逐渐完善，由于资源优越、供应稀缺，这里将可能创出深圳房价的“天际线”。
国际化定位有待后期运营落地
早在2006年2月23日，《东部滨海地区规划实施策略研究》便已经出台，首次提出设立“大鹏半岛旅游度假区”，将其建设成为国际知名的生态型滨海旅游度假区。此前数年，深圳规划部门先后邀请了麦肯锡等国际知名的咨询公司为大鹏半岛把脉。与惠东相比，政府在区域规划中的主导力度明显更强，整个片区无论是酒店星级还是开发商品牌都已预设门槛，保障了未来区域的高起点。
“然而能否真正实现国际化，不妨参考普吉岛、坎昆等城市，不仅开发，在后期运营方面，通过国家层面引入国际性赛事或会议，吸引了全球顶尖人群，为片区营造了国际化的人文氛围，未来大鹏新区在运营落地方面还需要再花心思。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺如此建议。新区成立之后，面对政府内部的考量指标，千万不能急于求成开发一些不成熟的东西，而是坚持当前保护性开发的原则，维持当前定位，未来建成能够代表深圳和华南的国际旅游生态新区。
地域猜想
大鹏新区定位国际级旅游度假区
关键词
滨海 旅游休闲高端 国际化 全球范围 大规模不适合
●论证人：宋丁，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
很长时间以来，即将成立大鹏新区的东部三街道，区域定位都属于国际滨海生态旅游区。这里长时间都属于保护状态之下，旅游等产业的开发都比较少。但由于其天然的山海资源优势，加上国际滨海生态旅游区这一清晰的定位，所以未来大鹏新区的发展一定是旅游休闲方向。
从目前的发展角度来说，包括东部华侨城或深圳外围的一些旅游度假项目，都是比较单一的产品服务，深圳要打造成真正规模的、高层次的休闲度假产品。可以说东部华侨城拉开了东部滨海新区发展的序幕，但还只是刚开始，未来的发展在大鹏新区。
由于大鹏新区定位于国际级别的旅游区域，片区内需要坚持高端开发的方向，其旅游发展可借鉴的案例应为普吉岛、马尔代夫这类国际性、高标准、成熟的旅游度假区域。就目前深圳相对开发成熟的大小梅沙来说，尤其是大梅沙，透支得太厉害，节假日人车都多，这也就带来了深圳要再往东走，进行新的开发。
在未来大鹏新区进行开发，要注意4点，首先这里必须坚持标准化、高档次、国际化的旅游度假区这一定位。其次要引入外来投资，主要是借以引入具有国际化眼光的公司来开发。第三要建立健全完善的服务和产品体系。最后，这里应当是开放式的，吸引着国际游客进入，成为全球范围内新的旅游目的地。
从房地产开发来说，旅游休闲发展有两个方向，一个是人居密集小镇，一个是高端生态度假区。大鹏新区生态比较脆弱，之前已经面临了一定的破坏，未来的发展一定是要往高端项目走，像惠东那样的大规模开发并不合适，因为对于深圳来说，这里可能是弥足珍贵的区域了。
房价猜想
大鹏不会带着深圳房价坐“过山车”
关键词
住宅供应量 房价至高点 工鲜有住宅用地审批严格 稀少
论证人：余海洋，中房信克尔瑞深圳区研究总监
在盐田供应量稀少的时候，曾经因为某豪宅项目成交一套，使得整个盐田区楼市均价翻五倍。在房价高企时期筹备设立的大鹏新区，拥有深圳保留最为完善的山海资源，片区规划定位高端，未来大鹏房价会否站上深圳房价之巅？大鹏新区会否带着深圳房价坐“过山车”？
“无论是基于产品本身的自然资源还是综合考虑整个区域的住宅供应量，大鹏新区站上深圳房价至高点几无悬念。”这个观点几乎得到所有采访嘉宾的认可。南澳一不愿透露姓名的开发商相关销售负责人分析，几年前起，南澳、大鹏就已经鲜有住宅用地批出，目前连旅游用地的审批都很严格，不仅对酒店星级有要求，对于进驻开发企业也条件颇高，未来可售的住宅大部分是多年前拿下的地块，数量将少之又少。
“大鹏新区未来由于供应稀少，对于整个深圳市场的成交数据不会有太大影响。”上述开发商人员表示。对此，余海洋持基本相同观点。他介绍未来大鹏新区的产品尽管价格对于市场来说比较高，但是供应量不大，并且产品类型基本都不是大众主流需求，所以对于深圳的房地产整体成交价格不会有太大影响。
生活猜想
国际化定位高过惠东片区
关键词
惠东 小公益性固定旅游 泛珠三角竞争 互补
论证人：邓志旺、余海洋
“大鹏新区的产品和惠东理念和开发模式均不相同。”余海洋分析，纵观目前大鹏新区规划中的多个项目，旅游、商务、休闲、度假是其房地产开发的主题，也是其最重要的驱动力，会先有公益性的旅游，甚至先形成固定的旅游线路，再配置少量的地产开发，其中产品多以公寓、酒店和联排别墅为主，可以对外出售的数量并不多，所以大鹏新区楼市未来的客户群体面向泛珠三角范围，客户级别在3000万-5000万之间，对于惠东的项目来说，“旅游只是一个概念，房地产开发和销售一目了然”，其滨海物业的客户目前仍以广、深两地为主，级别尚在1000万之内。余海洋认为：“如果说有竞争，应该是南澳、大鹏的公寓产品可能会和惠东的别墅产品形成竞争，但是客户总量是充沛的，相信惠东当地项目之间的竞争会更为激烈。”对此，一不愿透露姓名的开发商更形象比喻，惠东和大鹏就像深圳和香港一样，无论离得有多近，但是真正实现价格上的融合或者形成针锋相对的竞争，短期内都是不可能的。
同时，余海洋表示，大鹏未来也要更为清晰自己的定位。一方面，随着一年三百六十五天无分时度假习惯形成，大鹏新区可能会和大梅沙形成互补，承接大梅沙满负荷之后外溢的消费和购房需求。与大梅沙相比，大鹏高端物业客户的消费观点非常宽泛，其承受能力有可能高于大梅沙，但是其中低端的公寓产品，预计仍以满足周边产业和部分投资人员的需求为主。另一方面，大鹏新区毕竟只是深圳的一个区域，无论是政策还是配套，与海南无法相比，所以更多还是立足包括香港在内的泛珠三角，成为区域型休闲度假中心。深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺也表示，深圳在大鹏新区的规划方面明显优于惠东片区，起点已经高出许多，加上清晰的城市定位，未来两区之间不会产生直接竞争。
投资猜想
度假产品将分流大小梅沙投资客
关键词
未开发 带动作用 分流 生活配套中长期发展前景
论证人：林娟红，中原地产罗湖东及莲塘盐田区高级营业董事
以前在深圳说起旅游度假项目只会想到大小梅沙，东部大鹏、葵涌、南澳三街道各项配套设施还非常欠缺，从房地产角度来说，这里也完全不是投资热点，算是一个未开发的处女地，在售的楼盘项目仅两三个，大量的是农民自建房。
成立大鹏新区对东部滨海区域整体的发展是一个鼓舞，会有极大的带动作用，不论是旅游业还是房地产业。比如可以对大梅沙旅游客流量进行分流，也可以由于新区的建设来带动整个片区发展，尤其是大梅沙目前储备土地资源已经很少的情况下，而大鹏新区内还有大量用地。
未来大鹏新区开发可借鉴大小梅沙的经验，并与大小梅沙形成互补来发展。从目前相对成熟的大梅沙房地产市场来看，由于定位于投资度假，各种产品线混杂，从低门槛的投资性公寓到顶级高端别墅都有，但其中普通自住的两房和三房单位则相对较少，无法形成规模效应。
同时，大梅沙的各项生活配套规划并不完善，说起购物较成规模的也只有一个奥特莱斯购物村，没有大型城市综合体。而这应该成为大鹏新区努力的方向，打造和完善区域内各项生活配套设施。
虽然基于目前楼市调控政策影响，在短期内大鹏新区也许还不会有质的大变动，它的未来是一个长期缓慢的、需要规划的过程，但相信政府会注重整个东部滨海旅游度假区整体的规划理念和定位，加上大鹏、葵涌、南澳得天独厚的深海资源和居住环境，这一片区将来定能够发展为高端旅游度假区域，按照更高的标准来进行建设，尤其看好该区域中长期的发展前景。
在售楼盘
世纪海景·海滩别墅
提供私人飞机预约服务
开发商：世纪海景实业发展(深圳)有限公司
总建筑面积：约3.4万平方米
主力户型：洋房220-280平方米、独栋530-580平方米、双拼230-280平方米
价格：一房一价
楼盘现场：项目位于深圳东部大鹏半岛A A A A生态景区内，占地面积约5 .3万平方米，建筑面积约3.4万平方米。
该项目拥有长达1.2公里的私家生态海滩，同时，独栋别墅的业主还可专享礁石私家码头和世纪海景游艇会会员般尊贵礼遇。项目还配有会员制山海18洞高尔夫球会及独栋业主创始会籍。该球场由美国著名设计师N elson& H aw aorth设计而成，半山入海，是“中国杯”帆船赛指定活动场地。
世纪海景海滩别墅，涵盖了独栋、双拼，及空中别墅等多种产品，其中洋房76套，面积从220-280平方米；独栋17栋，530-580平方米；双拼20栋，230-280平方米。
楼盘亮点：世纪海景·海滩别墅为业主提供私人直升机坪和预约私人飞机服务，随时满足业主的涉外商务、旅游、私人宴会等活动需求。
凯旋湾
“七星级”海景会所，大堂穹顶贴纯金
开发商：深圳市鼎昌实业有限公司
总建筑面积：8万平方米
主力户型：300-400平方米独栋别墅、260平方米双拼别墅
价格：1500万-5000万/栋
楼盘现场：整个项目背山面海，西侧为大鹏湾海域。根据《深圳市城市规划》，在凯旋湾西北侧规划有南澳旅游客运口岸，未来直通香港仅需20分钟。
整个项目共99栋，倚坡地错落排布，沿海岸线排列，满足每栋别墅均有山、海、岛多层次风光。分三期开发，一期已售罄，目前销售二期，主力产品为300-400平方米独栋别墅、260平方米双拼别墅，每户均有4-5个套房，且各房间自带观景阳台，均面向海景排布，室室可推窗观海，60%-150%全采光地下室赠送，户均500平米以上前庭后院，客厅层带60平米意式观景回廊空间，总价在1500万-5000万/栋。项目大堂层高10米，穹顶以纯金贴面，墙壁和地面均铺设高档石材，以“七星级”海景会所而著称。产品采用进口西班牙蝴蝶米黄大理石干挂立面，纯原石雕刻整根罗马柱，并采用全球顶级五金门窗品牌，且引入世邦魏理仕“全程”物管服务。
楼盘亮点：该项目为纯别墅社区，在产品用材方面投入不菲，以确保滨海物业的历久弥新。
将售楼盘
私密海滨度假住宅2013年有望入市
项目名称：叠福项目(暂定名)
项目地址：深圳东部大鹏山庄东侧
开发商：深圳市嘉霖房地产公司
总建筑面积：约6万平方米
主力户型：创意性复式及少量别墅
入市时间：预计2013年
楼盘概况：由深圳市嘉霖房地产公司开发的叠福项目(暂定名)，位于深圳东部大鹏山庄东侧，紧临大陇水库，三面环山，远观海岸，天然景色纯粹，总占地约3万平方米，建筑面积约6万平方米，容积率2.0，产品以创意性复式及少量别墅为主。
深盐二通道、沿海高速开通，深圳东部良好的山海资源得到深圳市民更为充分的认可，滨海度假地产得到快速发展，其中高端度假生活模式也正在逐步被人们所接受，多家品牌开发商纷纷沿海岸线布局。深圳市嘉霖房地产公司项目团队远赴海南、新加坡、澳洲等国内外著名度假胜地考察，致力于打造全新的度假产品及理念，使其与大鹏新区国际性滨海度假的定位相契合。携手国际化团队，花费近三年时间，期望以创新型的思维打造一个私密、高端、独特的海滨休闲度假住宅项目。开发商表示，新颖的外型和全新的生活理念将给人们带来另一种与众不同的生活度假模式，相关负责人透露，该项目有望于2013年入市。
定位超白金五星级度假酒店
项目名称：宝能桔钓沙国际度假酒店(暂定名)
项目地址：深圳市龙岗区南澳街道桔钓沙片区
开发商：宝能酒店投资有限公司
总建筑面积：36202平方米
主力户型：60平方米左右的海景套房、300-400平方米的总统套房
价格：待定
入市时间：待定
楼盘概况：宝能桔钓沙国际度假酒店项目位于大鹏湾、七娘山下，环绕25，000平方米的优质沙滩，东邻万科浪骑游艇俱乐部和深圳市航海运动学校，西面隔山为规划中的七星湾国际游艇俱乐部，南侧隔新东路与玉岭岽山体相接。桔钓沙片区位于大鹏东北部南澳海滨，总体地形为东侧沿海部分低，西南山体部分高，地势起伏，海边的地势较平。西部是桔钓沙湾，东南部是杨梅坑，北部有伸向大亚湾的大碓山(海拔177米)，南部是海拔高432米的七娘山分支玉岭岽。项目覆盖三宗地块，拥有正面宽约450米的主沙滩，总占地面积66541平方米，计容建筑面积36202平方米，未来功能涉及酒店、服务以及商业，三个地块对于容积率的要求均不超过0.6，其中纯酒店功能的G 17301-1576地块要求容积率不得高于0.3。
该项目定位为国际超白金五星级度假酒店，建成后，将共提供200余间酒店式客房，为面积在60平方米左右的海景套房，及约40套别墅型度假型客房，为300-400平方米的独立别墅，此外还拥有国际多功能会议区、餐饮宴会区、滨海观景风味餐厅、V IP红酒庄、独立私家泳池等等相关配套。
微博猜想
@南都深圳黄金楼市：【深圳新区畅想】深圳市委市政府研究决定，近期将启动在宝安和龙岗新增两个功能新区，暂定名为“龙华新区”和“大鹏新区”。亲们一起来畅想吧～～～畅想功能新区楼市未来走势，畅想人居生活理念变化，畅想对全市楼市的影响。
赞成
@老生阿泰：深圳“分蘖”，民间有望：多谷穗，少蝗虫。深圳新增龙华、大鹏功能区，这个容易激动的城市，无疑心跳加快。然民间声音希望：1、新区增加，深圳公务员总数最好不增加；2、新区功能丰富，不要都绑到房地产上头。3、新区“独立”，和市财政分灶吃饭，最好不过多增加辖区内税负。以城市地理看，龙华、大鹏从版图偏大的宝安、龙岗切出，是种“分蘖”。常理度之，产业布局、人口结构、经济活力、城市功能、区域价值，当有正项加分。
@梁文华：思路决定出路；理论上在资源应用上可精可强，地源规划更整洁，提高区政事务效率。有可能对深圳未来发展有一定性影响。赞！
@中联地产官方微博：其实一直都存在龙华区这样一个概念，就适合人居生活如果两个新区比较起来，肯定还是龙华胜出，大鹏主要发展方向是滨海旅游方向。
@林夕-房地产那些事儿：龙华新区181.99平方公里，300万常住人口，深圳十分之一的面积聚集深圳五分之一的人口，对深圳楼市是权重的影响，未来几年必定不可小觑，尤以深圳北站所处的二线拓展区和近关拥有银湖及塘朗山水资源的片区房地产发展将趋向高端。
@柏建勇jackybai：深圳的豪宅区又诞生了，龙华的城市配套和城市功能逐步完善，发展还会有更进一步的空间，大鹏半岛沿线海景资源非常丰富，旅游和居住这两块也只是处女地阶段，大梅沙地缘狭小的因素发展始终有瓶颈也是有一定局限，大鹏新区的成立，深圳的海景豪宅和旅游度假地产，将又是一个新的起点。
担忧
@老刘-学习与分享：如果规划定位等不变，只是变了名字，增设政府机构，没什么实质影响，反倒对其他区可能会有影响。
@阿鑫哥：发展不是挂个新牌就能解决的，清晰定位、长远规划、持续执行才是关键。
@ jerryliuycc：深圳在不合并的情况下，愣将自己变成了拥有十个区的“大都市”。以前政府提倡的“省管县”、“市管镇”，还有深圳的大部制改革，其目的都在于减少管理层级，降低行政成本，增强基层活力，提高政府服务水平。深圳特区现在这么急着背道而驰地增设区，是因为公务员编制不够了吗？
@ N etac成晓华：深圳在2007年、2009年分别增设了光明新区与坪山新区，现在又要增设龙华新区与大鹏新区，最担心的是因为大部制改革后副职太多，现在为了安排这些干部而设置的出口。
策划/统筹：南都记者 罗一洋
采写：南都记者 郝丹 左娟 黄露 卢韵如 王莎莎
制图：张春花
