为何央企总能赌赢地王?

近几个月来,地王潮主要表现为北京一家风头劲。一块接着一块的拍出高价地。另外,上海也算热闹。其他城市,如广州、南京等,也只是星星之火。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  每当一轮楼市回暖至某个阶段,必定出现地王潮。比如,2007年下半年、2010上半年、2013年下半年。今年8月以来,历史规律再现。

  近几个月来,地王潮主要表现为北京一家风头劲。一块接着一块的拍出高价地。另外,上海也算热闹。其他城市,如广州、南京等,也只是星星之火。

  就京沪而言,今年以来,上海的房价涨幅明显大于北京,但上海的地市热度明显低于北京。一方面,今年北京土地出让多于上海,优质宅地也更多些,地市热闹非凡。另一方面,北京的房价水平总体高于上海,尤其是2013年那轮房价大涨之后,北京房价水平就把上海甩在了身后。房价高,开发自然也敢于更高价抢地。

  8月底至9月上旬10天时间,保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企,187亿抢得4块宅地。朝阳区的孙河、东坝,丰台的石榴庄地块,楼面价突破5万元大关。北京单价地王10月20日丰台区樊家村曾拍出一宗楼面价高达7.5万元/平方米的地块。

  11月2日,丰台区再度拍出5.6万元/平方米楼面价,地块总价83.4亿元(历史上总价排名第三),华润、华侨城、招商联合体把该地块收入囊中,楼面价比上周刚成交的隔壁地块“南苑乡A组团”贵了6000元/平方米。

  由此可见,当前北京四环以内的地价,基本都在5万元/平方米以上,四环至五多保持在5万元左右/平方米;五环至六环一般在4万元以下,但优质地块也曾达到4万元-5万元/平方米。总体比较,北京地价明显高于上海。上海外环近似于北京五环,当前上海外环线左右楼面价也只有2-3万元左右。

  值关注的是,北京滚烫的地市,与全国形成鲜明对比。就全国土地市场来看,今年前9个月,开发商购地面积同比下跌约34%,处于近十几年来最低迷的时点,受2008年金融危机的冲击,2009年下跌近19%。当前比2009年还要冷。当然,地市变化滞后于房市,其实2009年下半年楼市已回暖,正像如当前。不过,2009年的楼市回暖是全国普涨,而当前只是一线和部分二线城市在唱戏。

  即便是今以来楼市偏热的大都市,地方政府的供地节奏却偏慢。比如,易居(博客)研究院根据的十大城市的土地成交建筑面积,10月环比下跌40%,同比下跌5%。但成交价却是环比上涨2.3%,同比上涨23%。土地成交溢价率21%,创2014年5月来的新高。

  开发商急于回归一线城市,地方政府供地又偏慢(也没办法,国有建设用地稀缺),所以今年以来一线城市的宅地溢价率基本都在50%及以上。北京的游戏规则是:溢价率50%封顶,然后竞保障房与自商房配建面积。所以,北京的溢价率已经失真。

  众所周知,一线城市土地稀缺,而北京在住宅用地不足的情况下,近几年大大增加了保障房、自住房等非市场化住宅的供地比重,所以导致几乎每块宅地都被开发商抢,在楼市回暖阶估,如当前,更是如此。这也就逼着开发商高价拿地,高价地,自然催生高价房。

  问题是,高价地一定能转化成高价房吗?或者说,开发商一定能从高价地中赚到合理利润吗?这倒不见得!只见新人笑,哪闻旧人哭。新地王风光无限,老地王是否能解套?

  北京地王市场,流行着“等解套”的游戏。比如,2013年7月,中粮地以楼面价4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地,取代泰禾,成为新地王。2015年9月,保利首开楼面价5.4万元/平方米成为新地王,中粮因此解套。现在回头看,2004年楼市低迷之际,中粮地王开发的房子,如果硬要开盘,则根本没办法赚钱;如果2015年市场依然没回暖,那么也就不会有保利首开的新地王,中粮地王仍没法解套。

  业内人明白,拿地王的开发商也清楚,这是一场含有赌博性质的游戏。如果拿地之后一年至一年半(可以转变成房子预售)房价继续上涨,则很快见效,顺利赌赢。如果其后房价停涨或下跌,则不如意,但也不定输。如果一年或一年半之后房价重新上涨,则仍有机会赚钱,如上述中粮地王。

  如果拿地后房价降温超过两年,甚至三四年,则情况就如同2011年后的多数三四线城市,极端者如温州和鄂尔多斯,对多数房企而言,赌输了。过去几年,赌输的房企非常之多。且不必说三四线城市的中小房企,单论大城市、大开发商,也有颇多失败案例。

  比如,2007年9月,上海楼市非常繁荣,地市火爆。一家民企上海志成,以250%的高溢价率,战胜绿地、华润等,获得普陀长风生态商务区地王项目。但2008年楼市快速降温,6月志成以损失1亿多元为代价,退掉了这一地王项目。再如,2010年10月,雅戈尔以总价24亿元,在杭州抢得申花板块单价地王,然而到了2013年6月,雅戈尔以损失4.8亿元(地价的20%)解除合同。

  商业活动,收益与风险对等。房企购地,原本就存在风险,。然而,即便拿地之后楼市低迷超过两年,对国企和央企来说,却仍不一定输。因为他们财大气粗、融资成本低,与地方政府谈判能力强(事后争取调整地块规划,甚至退地)。

  这么一分析,大家也就明白为何当前北京地王被央企抢去。即便是民企参与,也多与国企或央企合作,傍着共和国长子,可以最大程度的避免“赌输”。但是,这样的制度现状与竞争格局,合理吗?如此凶悍的“国进民退”,能持久吗?

  即便没人操心这种制度缺陷,未来几北京售价“10万元+”的顶级豪宅供应量将达到50个左右的项目。在反腐突进、经济低迷的背景之下,北京果真有如此多的富豪吗?上海过去几年的市场情况是,10万元级的小区,去化相当慢。另外,今年市场繁荣,现在疯狂购地,一年至一年半年后,北京房价还能继续上涨吗?我看有点悬!

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