深圳房价会领跌全国吗?

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:杨红旭2015/10/27 14:19:10 新浪地产
提要:近日,有媒体报道深圳房价已经见顶下跌。深圳业内人士包括部分开发商和中介人士、投资客均判断,年底前深圳房价将有5%-15%的下跌。作为本轮全国房价上涨的带头大哥,深圳楼市的一举一动,都牵动人心。带头大哥真的自砍大旗了吗?又将对其他城市有何示范效应?

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  近日,有媒体报道深圳房价已经见顶下跌。深圳业内人士包括部分开发商和中介人士、投资客均判断,年底前深圳房价将有5%-15%的下跌。作为本轮全国房价上涨的带头大哥,深圳楼市的一举一动,都牵动人心。带头大哥真的自砍大旗了吗?又将对其他城市有何示范效应?

  首先,看下这篇新闻稿中的数据与观点:进入10月,深圳几乎所有楼盘都推出了各式各样的优惠政策。龙岗中心城一楼盘举行“一口价房源”活动,每套总价便宜5-6万元。佳华领汇广场推出“2万抵5万”、国庆成交可享两个九九折、送2万元购物卡,联美新天地则有“3万抵8万”,恒 大帝景开盘当日推出额外92折。布吉和龙岗片区的两个楼盘推出了罕见的“一成首付”促销手段,这种手段,只会发生在楼市下跌期。中原统计显示,深圳新房市场成交价格已经连续三周走低,最近一周新房成交均价近3.15万/平方米,较上周下降了6.4%。

  二手房也已降温。8月和9月的二手住宅市场周均成交面积仍然达到了21.1万平米左右,虽然较6月份30万平米的周均成交面积大幅下滑,但仍显著高于10月至今仅仅12万平米的周均成交面积。9月份,在中原监控取样的38个区域中,已经出现了降价。民治板块以降幅2.5%领跌,大小梅沙下跌2.3%。深圳多家中介统计数据显示,小户型成交降温,投资客持续离场。

  接下来,通过注易居(博客)研究院体系化的数据,复盘一下这轮深圳房价步步惊心的暴涨历程。

  其一,从住宅成交面积分析。成交量是所有房地产指标中的先行指标,其重要性其实强于房价。

  去年的9.30政策,是本轮全国主要城市,尤其是一线城市住宅成交量起飞的首要驱动力,去年10月、11月、12月成交量大增。其后,经历了今年一季度受春节因素制约的低迷,但自4月开始重新大增,并持续至今。

  细察近期情况。9月份,易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面环比增长2.9%,同比增长29.0%。总体看,基本上保持高位盘整,市场仍保持强势。但一线城市分化,北上广深4个城市环比增幅分别为-10.8%、24.3%、5.0%和-28.1%,同比增幅分别为20.8%、67.1%、59.7%和39.4%。

  比较可知,9月份深圳环比跌幅最大,同比增幅也仅略好于北京。如果进一步比较四市过去一年月度住宅成交面积走势,可以发现过去一年这轮楼市回暖,深圳成交量呈爆炸式增长,明显强于其他三市, 这也正是深圳房价远强于其他城市的一个原因。楼市铁律之一:量在价前,量有多强,价有多高。

  问题的关键是,在今年6月深圳新房成交量创历史天量之后,连续3个月显著下滑,预计10月仍弱。而其也三市则保持基本平稳。而9?10月深圳的新盘供应量并不算少。因此,可以理解为:烟花般绚烂之后,房价透支了,深圳楼市需求跟不上了。

  

 

  新房成交面积,有时会受到推盘量的制约,而二手房则无此因素。所以,可以用二手房成交量来佐证一手房数据,甚至可以主导市场走势。四个一线城市的二手房成交量,月度历史最高值,出现在2013年3月,“新国五条”所导致的“末班车行情”。2014年前三季度成交量比较低迷,10月成交量反弹,但力度弱于新房。今年4月以来,四市二手房量成交量大增,多数月份成交量仅次于2013年3月。比较可知,今年8?9月,深圳二手房成交量显著下滑,跌幅度明显超过北京和广州,而上涨则仍保持高位。深圳二手房显著降温,这一命题基本成立!

  

  其二,关于房价走势与判断。房价是所有房地产数据中的焦点,而深圳房价更是全国楼市的焦点。

  从新建商品住宅成交均价来看,2015年9月份,北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为29220、29817、14817和36710元/平方米。环比增幅分别为7.2%、-0.9%、-5.6%%和-3.5%,同比增幅分别为8.2%、7.9%、-3.5%和60.2%。

  过去四五年,上海房价多数月份都是全国最高,而广州一直保持最低,而北京和深圳纠结交错,不分仲伯。而今年7月,深圳房价明显超过上海,说明其强势程度已达历史疯狂程度。从同比来看,深圳房价一年暴涨六成,而京沪不足一成,广州仍略跌。虽然均价当中包含了成交结构的因素,但总体上能够反映实际情况。

  9月,深圳成交均价半年来首次环比下跌,可能确实说明房价已经步入顶部区间,如果严重点说见顶,也存在五成概率。

  

  最后,强调一下逻辑、走势与影响。

  逻辑之一,房地产短周期。过去十年,我国房地产市场出现了三个短周期,当前正在经历第四个。平均三年一个轮回。本轮上行期,始于去年10月,预计将持续一年半至两年后见顶,也即明年二三季度,是个一转向的重要时间窗口。其中一线城市领涨全国,深圳又领涨一线城市,如果就此判断深圳楼市成交量已于今年6见顶、三季度房价高位盘整,也算符合短周期规律。

  逻辑之二,三巨头轮流当庄。一线城市的楼市,总是领涨全国。四市中广州偏弱,所以经常出现京沪深(偶有别的城市如杭州)。比如,2004年至2005年上半年,上海房价领涨全国,2005下半年至2006年领跌全国。2007年深圳房价领涨全国,2008年领跌全国。2013年北京房价领涨全国,2014年跌幅大于沪深广。按此规律,今年深圳房价暴涨,明后年降温幅度将至少超过京沪广,甚至也可能超过多数二三线城市。

  如果长期跟踪笔者的观点,就知道我早在今年6月底,就曾在新浪财经专栏中专门撰文,开始提示:深圳房价已处高位,下半年尚不会急跌,但已不宜追涨,反而应更多的考虑防范风险,投资投机者尤应慎之、避之。当前,我仍坚持这一观点。

  一方面,当前,深圳房价已显疲态,不会继续大涨了。但何时下跌,还会受到全国市场大势的影响。当前及未来一年,货币政策和房地产政策仍将保持宽松态势,所以全国楼市仍将处于上行通道,可能会延缓本轮房地产短周期见顶的时点。在全国总体降温之前,深圳房价不会大跌。

  另一方面,由于深圳房地产政策已经收紧,市场也发出了调整信号,所以深圳楼市将领先于全国楼市降温,房价也会率先下跌,只是跌幅会受到全国大势的拉扯。在今年四季度或明年上半年,深圳房价开始前期阶段的振荡式小跌之后,会形成一个示范或者说明暗示效应,尤其是对京沪广及其他房价强势的二线城市。但这一效应的强度,届时还有待观察,不宜过度悲观,因为当前我国楼市的区域分化严重。

  文章来源:杨红旭的新浪财经专栏

新浪地产
关键词:

网友观点

0人评论了新闻:深圳房价会领跌全国吗?

我要说两句

person
您好,请登录后进行评论。点击 登录 注册新账号

文明上网,登录评论,所有评论仅代表网友意见,新浪地产保持中立。

快捷导航