第三届亚太商业地产峰会场二：办公与公共商业建筑
朴双根：各位下午好，抱歉我的中文不是说的很好，我是韩国人，我在西雅图住了三十年，我现在是在西雅图，也就是我们公司的总部，我在那个地方住里15到18年，我两三年搬到了北京，建立了北京的办公室，在中国我们也承担了若干个项目，中国市场我十年前来过，上海办公室十年前开张，对于中国市场来说，大家都知道，凯里森在美国建立的总部，我们也是跟着全球的趋势，从美国到了日本，到了菲律宾、韩国以及中东等等，现在中国市场也是发展的非常强劲，也是我们下一阶段工作的重点地方。
其实我们待会儿要讨论的内容非常相似，我待会儿也会主持这个讨论的环节，我们知道在美国来说，我们跟美国的微软总部都是一样的，都是在美国的西雅图，可持续发展对我们来说这个概念，我们市场推驱动的概念，美国西雅图郊区的地方他们的总部，从市中心开车过去三四十分钟左右，把这个总部搬到那儿，当时发现微软的员工不愿意加班，他们的工作环境不怎么样，大家看一线谷歌，他们的工作欢乐非常具有弹性，非常的开放，而且也非常的舒服，微软从传统企业中心的理念之中，也是学到了一些东西，所以他们希望在新的园区里面可以让大家不仅工作还可以娱乐，可以用餐、休息等等，如果大家可以在工作的园区里面用餐，就不需要花时间跑到园区吃饭，节省了大家的时间，其实跟其他的项目一样，我们都是说希望可以建设更聪明的世界，还有更聪明的项目，我们的这个想法也就是聪慧的想法，贯穿于我们所有项目的始终，我们世界各地的项目里面都是秉持这个理念，我们的终极目标希望更加的聪明、聪慧，对我们的设计师、建筑师来说，我们有大量的这些灵感还有取材都是来自大自然，我们也意识到有一个趋势，可能这个趋势上千年前就开始了，不过我们也没有发现，可持续发展对于客户来说，他不会看到直接的利益或者金钱上面的好处，但是对于所有的项目来说，钱都是很重要的，我们建筑师来说，经常是会看菜吃饭，我们很自然会想到的一点，如果大家要感到很好，或者很放松的时候，就是能见到日光的时候，我们所有商业项目，办公、写字楼、购物区，如果能有日光灯，有日照的时候，也就是自然的采光，还有自然的水暖是最好的。
对于我们来说，作为一个人来说，这个时间的节律是非常重要的，我们需要时间时间、天气，而且要保证照明和时间的节律一样，我们的项目里面，强调的可持续性也是跟人息息相关，其实在说到可持续发展，或者说想拿到认证是有很多的方法，客人说这样做太贵了，或者那样的方案太花钱了等等，我们也会看一下最可持续发展到底是受市场驱动还是说我们想引领整个市场的先驱，欧洲来说可持续发展大家都知道是一个强制性，所有的写字楼，政府办公部门都必须达到节能的要求，在欧洲来说，比如说你节省了多少电，是可以减税，又或者说可以拿到一些补助，这是有金钱驱动式，在中国来说，它暂时还是意中强制性的，它的激励机制并不是太完善，未来这点可能会有所改变。有了这个这样的项目，这个项目面对市场还是你需要有出租，还是说要售卖，你是不是创造这么一个市场？你必须考虑接下来的好几年内，到底你是要在这个建筑上花很多的投资，很多的钱，我们如何这样的情况下，考虑可持续等等问题，我们首先打造空间感，让人们有一种空间内，能够过想要的生活，背后也反映当地的文化、历史，之前已经有将者讲了关于保护历史文化建筑的问题，在中国随着市场越来越成熟，我们也会看到越来越多的这一类的项目，讲到我们的项目和我们自己的客户，我们往往是就会遇到一个挑战，不仅在项目当中使用可持续性，还有就是我们要有一个目的，你的建筑是可持续的，非常好，单位对于商业的开发者，这些开发商来说，他们所关心的是钱、利润，可持续对我有什么好处，给我带来什么利润，这是他们关心的，不管在美国、中国还是韩国，还是在日本，我们都发信了，我们必须要好好利用这些资产的特点，为我们的客户打造价值。
下面我想给大家介绍几个案例分析，很多的空间涉及到中国的项目，这些基本上都是综合使用的空间，有着不同的目的，我们公司在美国，在中国都很擅长综合性空间的打造，我在这方面有25到30年的经验，感觉综合利用空间在亚洲，从日本、韩国等等国家开始，还有中东，现在在中国不断的开始流行、发展和繁荣，现在市场似乎又回到了美国，美国现在有了越来越多的综合性的多用途的项目，今天我们都听到很多关于中国城镇化发展话题，讲到这方面的研究，还有整个的历史发展，在中国接下来十年又会有3.5亿人口进入城市，这个几乎相当于美国所有人口的总和，城市化促进了可持续性的发展，我们要把注意力更多集中在这里，要人们注意力重新回到城市化的同时做好环境保惠，关于以市场为驱动力的项目，中国目前已经出现了一些趋势，很明显的就是在这些综合性用途的项目当中，比如宾馆、住宅、公寓、办公楼，有很多的餐馆，我看到如果是一个商用的大厦有70%都是餐饮行业，所以我们可以看到这个是出现了一个主要的趋势，还有一个就是娱乐，对于第三个元素，我要讲的案例是和可能性更加相关，这个项目是菲律宾马尼拉的一个项目，叫做绿带项目，菲律宾艾雅拉(谐音)家族拥有的，我们从大图上看，这个项目已经有了的一些结构我们可以看到，整个的概念是什么？这个大概是15年前的一个项目，那个时候亚洲可持续性的理念并不是很多人在做，我们作为设计师想要做的就是我们要想办法让整个项目成为客户的一个资产，在做项目之前，这个地方有一个公园，我们发展了这样一个概念，把整个公园能够保留下来，而在里面加入更多的东西，比如说像办公楼，购物中心、餐馆等等，而这个公园就成为了整个购物中心当中中心的公园。
从这个项目当中，我学到了一点，我发现了一点，人们很自然就会被自然景观所吸引，很快开发商也就意识到这是一个很大的卖点，这是可以很好的融入到他们的项目当中，而且这不仅仅是成为一个公众的热点，而且也成为公众聚会的场所，成为大家都想去的目的地，这个也是可以满足很多开发商的开发目的，从这个项目我们可以看到它有50%的零售都是由餐饮行业所驱动的，已经到了第七期，整个的背后的理念大公园的感觉，景观方面已经有讲者提到过景观是很重要的概念，作为一个建筑师开发商业的综合性的项目，我们要考虑景观，要如何利用自然的景观，让整个地方显得更加的舒适，而且这个对于开发商来说也是非常大的一笔资产，因为景观越好，可能人们越愿意在这个地方驻足，也会越来越多的人到这里工作，人们的生产力也会提高，而且人们在这里待的越久，这里的商家营的利润越多，我们有很多的数据证明这一点，自然景观是我们整个项目中心所在，我们如何利用自然的景观把它带入到封闭的环境当中。
再讲一讲中国成都项目，我们刚刚结束了一部分项目，第一期，成都万象城也是公园的理念在背后，一开始这里并没有公园，我们只是在这个项目当中希望能够使用比如说自然的景观还有自然的采光等等，都能够为我们的客户带来很大的价值，这个成为我们项目的关键所在。我们知道建筑师总是在推销可持续性的概念，我们想要让整个世界更加美好，我们可以列长长的单子，可持续性为刻绘带来什么好处，最终能够为他们创造什么样的财政、金钱上的价值，我们一方面需要不断的促进可持续性在建筑当中的使用，实际上对于完全只顾赚钱的客户来说，我们推行这个概念遇到了很多的问题和困了，我们需要让客户，就是让开发商意识到，实际上我们并不是只是在做一种营销，我们是希望能够使用可持续性为他们创造更多的利润，吸引更多的租户，这就是我们背后的战略，希望通过这样的方法，让更多的建筑可以反映可持续性的理念，这里面包括舒适、方便，和大自然建立联系，我们希望不仅仅在大厅里面有绿色景观，我们希望能够让整个建筑物的内部、外部都能够有很好的连接，我想这个对于设计的整体来说非常重要，而且这就是要让整个建筑和设计更加的一体化。
我们一直都在和客户去争执，我们希望要能够让建筑有更多的自然采光，现在已经做了很多的研究，说在自然采光的环境下人们感觉更加的舒适，食物看起来更加的美味，更愿意停留更长的时间，如果说你尽量让整个地方都使用自然采光最好，还有一点就是我们北京这样一个项目，昨天有一个讲者讲到这个项目很美，很漂亮，我个人觉得作为综合性、多用途的开发项目，和整个自然建立起来联系还有一点很重要的，就是最好能够做好自然的采光，但是有时候是很难分辨的，到底这个采光要有多自然，我们是不是要分的清楚，实际上现在天气是好还是不好，还是在下雨，我想自然采光是一方面，还要考虑其他的问题，散热怎么样？热损失如何？热获取如何？因此这个就是和建筑能耗是相关的，我们希望这个建筑同时也是能够比较节省能源，而这里就是我们在项目当中囊括进去和可持续性相关的元素。比如说我们遮荫，又或者一些树顶的设置等等，所有的这些不仅是在景观上更加的吸引人，也可以使我们这个地方他的温度降低，这是中央公园的想法，我们强调能把这些特色发挥到极致，在成都的项目里面，所有的这些餐馆都是在各个层，保证所有的餐馆有一面面向央公园，不仅使自然采光更加好，视觉上面也使我们的餐馆更加的漂亮。
刚才我也说过了写字楼的项目是受到了认证，刚才我也说过的一点，中国的市场发展的非常快所有的办公楼也是起的非常迅速，即使我们说办公写字楼的时候，也要考虑到弹性以及选择性的问题，不仅仅是要安全，对我们的员工来说是很好的办公环境，才可以使他们更愿意在办公楼里面办公，在这点我们继续创造好的工作环境，包括我们的交通要便利，周围的配套要跟得上，要提供不仅仅是有办公区，有附近的住宅区，又或者城中城的概念，可以使我们项目的园区里面，大家可以全天后的待在那里，甚至晚上住附近，其实这是非常复杂的概念，在美国其实经常是很简单的，都是二维的，要么是购物公园，要么购物区等等，在亚洲现在这些都是三维的，也就是说不仅仅是水平性的设计，还有一些垂直性的设计，这样保证我们所有的功能区都能非常方便的联系，这一点非常重要，我们的项目里面，我们深信一点，也就是我们所有的这些关键的人，也就是说我们住在这个区里面的居民，每一家人都是需要享受到足够的景观，不能说有一些人的利益被牺牲掉了，我们这种综合利用的项目里面，不可能因为强调某一个功能而牺牲了另外一个功能，我们知道我们在这个项目里面每一个功能部件部分同样的成功，这对我们规划来说是很大的挑战，我们需要在这里面有多少个不同的功能、模块，在这个项目里面最大的挑战就在这里，我们可以对比一下成都的项目，以及我们在菲律宾的项目，这两个项目其实他们的用地是差不多大，我们的用途还有我们的不同进入点都是有很大的区别，在我们的综合性的项目里面，一定要保证功能区可以相互的连接，否则如果什么时候变成了死胡同，这就是最差的情况，我们可以看到立体游园的项目，不仅仅写字楼之间不同的一栋，在购物商场里面也可以很方便的到处走动。
我们在环境设计里面有一个叫做如何找到道路这样一个概念，我们在建筑语言里面怎么迅速找到想要去的地方，在这里我们可以用景观、标志，或者说其他的一些方法，所以在找路系统上面来说，我们可以使用像钟楼，又或者使用一些透明的玻璃幕墙等等，使大家更容易找到自己要去的地方，成都项目，我们要进行的项目里面，还有一点非常重要的，就要刚才说过的着陆的系统，其实在做空间设计的时候所有的这些刻绘还有开发商等等，都非常强调这一个地段的重要性，大家经常说地段很重要，其实在总体规划来说，地点和地段也是非常重要，做好总体规划不仅仅是关乎于可持续发展，包括使用的建材需要耗多少的能量，如果我们设计的时候可能是朝向不对，比如说不能捕捉到我们的早上的阳光，又或者下午的夕阳等等，不管设计的多好，可能整个项目都是注定失败的，项目的朝向已经基本上是可持续发展里面50%的内容，这直接关系到我们这个建筑物的能耗。设计师来说，当然就是选对项目的选址，其次我们要保证所有的零售商的店铺都面对着交通比较繁忙的一面。不仅如此朝向也要尽量的捕捉到我们的自然光，这是我们已经经过认证的一个做法。我们还可以使用一些屋顶的景观，这样最大程度上利用我们的自然光，使大家在白天不用开灯也不会觉得室内太过暗淡。
我们之前的研究大家可能已经看过了，这是在受可持续发展，尤其对北京还有整个中国来说，就是一个遮荫的问题，我们项目的选址虽然一开始可能不是想着说进行可持续发展，可能更多看一下分区的功能，对于设计师和建筑师来说，我们的任务就是找到这两者之间的平衡，对于客人、项目实际建筑的使用者来说好处都有哪些，我们说项目复杂性的时候，不仅仅开发时候、设计时候非常复杂，怎么样使我们的建筑物有活力，更加的生动也是很重要的。对于建筑师来说最大的挑战之一，如何把活力的问题融入到整体规划，以及可持续发展的过程之中，刚才我也说过了，项目里面的每一个部分都必须成功，这个项目才会有整体的成功，我们在说成功的极大支柱，我们在设计完之后我们对整个设计来说是有很大的控制能力，这个项目在郑州刚刚完成的万象城的项目，这是办公写字楼，它的地段非常的重要，可以看到这一个上面部分是写字楼的区域，朝向也是一个正南正北的朝向，保证最大程度利用自然光，这是客人有这样的要求，希望成为地标性的建筑，我们在这个写字楼朝向和形状方面尽可能做到可持续发展，我们采用的就是这种通风的系统，还有不同的一些水暖、地板的选择等等，都跟我们的成本 相关，我们也知道，如果说可持续发展的时候，经常建造成本要增加，所以我们也希望找到最好的平衡，左边的这张图片是我们的效果图，右边是我们郑州项目的二期，这是一个20米高的酒店的项目，酒店和办公楼在一起，酒店是君悦进驻这个地方，20年前我们的想法经常把酒店放在下面，把我们的办公楼放在下面，后来发现其实做法并不是说太现实，因为要把不同的员工用电梯运到上面办公，现在从节能的角度来考虑，我们的客人也有越来越大的呼声要求说节能，对于酒店和办公楼相对选楼层来说，有另外的选择，现在不会再把客房放在楼层的顶端。现在写字楼放在顶端，客房放在下面，在可持续发展来说，这样对于整个写字楼来说是更加有效率的。
说到天际线的问题，这块我就不再详细介绍了，我想强调的一点就是其实我们这样是通过这样的自然采光，可以保证在日间的时候尽可能使用自然光，对任何项目来说，只要有可能都采用这样屋顶的设计。还有很有意思的项目，这是在萍乡的项目，萍乡在另外一个三线城市，我暂时忘了它的名字，我觉得很有趣的原因，我们在中国也跟很多的开发商合作过，他们希望希望能用一些新的东西来脱颖而出，这个项目来说应该在三四线城市，这里有50米高的大的建筑物，是非常罕见的，这个地方有酒店公寓、办公楼和餐馆等等，怎么样保证日间的采光非常重要。还不能影响正常的零售业运转和办公，我们现在看到独特的趋势和可持续相关的就是公园的理念和自然景观的理念，这个项目是面向城市的大公园，面向广场，开发商想创造非常特殊，非常与众不同的的感受，他们想开发这个跟其他的项目部一样，这种感觉好像上方有一个大的珠宝盒，把中央公园融合到购物中心里面，不仅仅有自然的环境，而且这个公园和外界的连接性非常好，这背后的整体的客户动机想要创造让大家都想来的地方，这里是有一些特别的东西，大家都可以来看，来参观，而且非常舒服，可以在这里驻足、休闲，这个空间不仅仅为用户设计，创造更方便、更舒适的环境，也是为开发商创造的，作为他们有价值的财产。
在这个零售的建筑方面，我们意识到要把这个作用都引入到建筑的每一层，所有顾客体验都应该说要基本上每一层都是和谐、类似的，这个直接上地下一层，我们尝试日照光带到地下一层，之前有人谈到，这个概念并不新，在地下一层可以引入更多的自然光，在整个的项目周围都可以有这种自然的日照，日本、韩国有得到有了差不多的案例，所以我们不仅仅是想在地下一层想做到这一点，广场、地面一层都希望做到这样的效果，所以对于顾客来说，这是一个很好的地方可以休闲，更重要对于开发商来说，他们就算是地下一层也可以和地上一层同等价值售卖，更好把可持续方面跟客户创造价值结合，我们想把可持续性的元素，为开发商创造更好的价值，而不是成为让他们赚钱的阻碍。
时间不多了，我讲快一点，这是我们成都的一个项目，也是用了在屋顶上差不多的理念一个项目，希望让人们吸引进来，走到整个楼顶，这也是综合性用途的项目，我们之前设立了四个外立面，第五层叫做屋顶，综合性用途的项目来说，从你办公室的窗外或者酒店公寓的窗往外看，就会看到商场的屋顶，会看到屋顶如果很丑，或者有垃圾，你觉得感觉很不好，但是我们做了一个屋顶的调整，你看上去非常的美观，对于整个居住的人以及办公的人来说，都是一个很好的体验，所以我们是把整体的设计都融合进去了，这里就不讲太多了，主要就是跟周围社区融合的一个意思，接下来讲一讲我们在北京做的一个项目，它也是很特殊的，是一个运动常、篮球场中心，实际上它也是在一个停车上作为一个改造，而且客户希望把它现在沿着原来的停车场做成一个商场购物中心，我们怎么样把这个零售的用途，像公园一样的用途融合起来？首先还是刚才的自然概念，让整个的大自然非常和谐的和零售商场合为一体，看起来公园还是公园，却有了都市的气息，在中国进行项目开发的时候，公共空间还有景观、公园，所有的各种元素都是我们非常关注的，这是我们在北京的项目，这个项目所处的地理位置非常之好，主要零售的用途，在地铁线的交汇处，它的一共有大概15万立方米的面积，而对于客户来说，他们最关心的而并不是可持续性，但是他们却非常喜欢创造一个人们都想去的概念，所以我们在第六层做了一个台阶式，从第六层延伸到底层，我们是希望能够把自然的景观融入到整个建筑当中，让人们更久的休息、停留、驻足、娱乐，但是整个的建筑也对于开发商来说，也是一个价值很高的资产，对于我们来说我们的定位希望能够更好鼓励可持续性建筑的发展。
我们不会一个一个慢慢的讲了，这个是最后一个，我想把我刚才提到的所有趋势都涵盖到，这个是北京通州的一个项目，坐车到北京大概40分钟，这里就是北京周围的大运河，很有历史，我们客户重视想要好好利用运河的景观，把所有可持续发展的理念、概念希望推销给客户，当然我们做的很多妥协、平衡，不仅仅和客户，和市政府也做了很多协商，我们的目的希望提供能效高的建筑，不仅仅是办公楼，包括酒店，希望把绿色的元素带到整个项目的整体当中。第六层有一个冬日花园，相当于一个室外的空间，在这个里面，也是会有很多人进来办公，这一层是有酒店，顶层办公楼，背后推动的理念还是可持续性，以及高能效，更重要开发商能够有更多的选择去选到底是来挑选哪一个酒店运营商进驻到这里来，在运营上首先一个引入了在室外用餐的一个概念，在北京有一个花园引入了室外用餐的概念，做的非常成功，我想对于所有的人来说，我们都是很喜欢身处大自然当中，感觉更加舒适、放松，创造这样的一个自然的空间，不仅仅是在办公或者是商场创造这样的空间，创造这样的空间对于用户来说是好的，对于开发商来说也有益处，用户更愿意在你的地产里面逗留，你的地产价值因此有所上升。
接下来的十年，我们会更多把焦点放在零售上，零售的部分在美国我们不同的层级都会使用可持续性的理念，可持续性你要解释起来很复杂，涉到整体的规划，无论办公楼和酒店都在谈可持续性的建筑，我们要注重包括使用的是什么样的建筑材料以及何等方式进行建筑，这些问题都要考虑，所以对于做整体规划以及做综合性用途开发项目的规划者来说，我们要注重一点碳足迹，不仅仅要提醒客户使用高能效，减碳排放的技术，如何使用户和汽车都能够更便利的进入到项目当中，在整个建筑能耗减少碳能的排放。
谢谢大家！
主持人：请大家拿起投票器，最后一次投票，我们看一下这个投票结果，这是提供最高分的奖品，是一个充电宝，结果出来没有？最后的结果是来欧波迈亚的自洋世丰先生。
洋世丰：感谢各位的支持！
