龙湖地产放缓扩张节奏 1季和4季集中拿地
龙湖2013年内抢在信贷收紧前完成了一笔美金债券、一笔港币银团贷款，净负债率64.1%
理财周报地产实验室研究员 李劭婷/文
如果全国的龙头房企做一个单城市销售额产出量排名，用销售额比进入城市的数量，龙湖地产（00960.HK）无疑可以排在前三甲，甚至有可能冲第一。
2013年，是龙湖稳健发展的调整年，全年实现销售额503.2亿，其中签约销售481亿，按年增幅20%，回款率保持在93.5%的高位。平均合同销售单价同比增长18%至11293元/平方米。
同时，龙湖各区域均实现销售稳步增长，西部、环渤海、长三角、华南以及新进入的华中区域销售金额占比分别为40.9%、28.1%、23.9%、5.4%及1.7%。在实现销售的18个城市中，8个位列当地市场销售金额前10，其中5个城市位列前5。
经历了初期的快速扩张，龙湖地产自2012年起适当放缓扩张节奏，加密全国布局，进军包括华南在内的具有丰厚市场机会的区域；产品上更加聚焦精品产品线的复制创新，以提升运营效率；同时用10~15年的时间，稳步增持商业，使得租金收入成为继地产开发之后的又一利润支柱。“扩纵深、近城区、控规模、持商业”正是龙湖战略升级后的精准描述。
“龙湖地产可以说从起步之初就确定了清晰的价值观和长远规划，并且一直秉承着这些发展战略，这一点对任何企业来说都是非常难能可贵的。”一名熟悉龙湖的业内人士分析指出。
“住宅＋商业”布局
龙湖地产的稳健增长在其重庆公司的业绩表现中可见一斑。
根据龙湖地产公布的未经审核营运数据，2013年全年，重庆龙湖实现销售额108亿，成为集团首个连续3年销售金额突破百亿元的地区公司，并连续10年稳居当地市场销售金额、销售面积第一。
整个西部地区去年实现销售金额196.9亿元，同比增5.2%。其中，成都龙湖销售金额同比增长21%至61.6亿，创历史新高。西安龙湖延续稳健表现，位列西安市场销售金额前四。
环渤海区域也依旧贡献稳健，销售金额超过135亿元。北京龙湖凭借丰富的产品线，实现销售金额80.2亿元。其中，别墅项目好望山和双珑原著，分别摘得北京别墅市场销售套数第一和销售金额第二。时代天街商铺以超过15亿的销售金额位列北京商铺成交金额榜首位。沈阳与青岛两地分别以92.6%和26.7%的销售增长创新高。
长三角区域业绩贡献持续提升，全年累计成交114.8亿元。其中，年轻的杭州龙湖销售金额超过71亿，成为该区域贡献主力城市。
此外，华南区域实现销售额26亿，新进入的华中市场亦表现不俗，贡献逾8亿的销售额。
住宅开发之外，龙湖地产增持商业物业的战略也取得阶段性进展。2013年底，龙湖在重庆之外的首个“天街系”购物中心——成都龙湖?北城天街购物中心开业，首日客流破20万，刷新成都商场开业当日客流量新纪录。
而根据龙湖的公开资料，类似这样的持有型购物中心，未来每年都要开业一两个。截至目前，龙湖已开业的商场总数达到11个，总建筑面积超过100万平方米。
在“住宅＋商业”两条腿走路的房企中，均衡性做得最好的，非龙湖地产莫属。据悉，为了执行稳步增持商业的战略，龙湖将每年销售回款的10%以内投入其中。这一转型力度可以说是稳健合理，虽然略微拉低了龙湖的业绩增长速度，却保持了战略的可持续性。同时，龙湖还是国内少有的能为散售型的商铺提供统一管理、招商、运营服务的开发商。
绝不碰信托
从2006年的30亿到2010年的300亿元，业绩翻10倍只用了四年，龙湖地产以一种令人看不懂的方式快速冲进房企第一阵营，园林景观和物业服务在全国迅速建立起良好口碑，成为被广泛模仿和学习的房企之一。
“头脑清醒”的龙湖，一直以来秉承着清晰的战略发展规划，这在其财务管理方面可以看出：龙湖从很早就非常重视财务稳健并用财务来指导决策，建立制度。
2008年龙湖第一次筹划上市，因金融危机融资形势不容乐观。当时和龙湖一起做IPO的另外一家房企坚持急于上市，结果发行价只有2块。龙湖坚持没上，等到2010年底上市的时候发行价做到了7块多。
“龙湖的财务操作水平也是业内一流，绝不碰信托，经常做海外融资，财务成本在全国来说属于最低水平，各项财务指标在香港内房股中都名列前茅。”上述熟悉龙湖的业内人士表示。
“龙湖在2013年内完成了一笔美金债券，一笔港币银团贷款，在信贷收紧前抢占先机。”业内对龙湖融资表现的评价，几乎均集中在“善抓窗口期”、“低成本”这两个关键词上。龙湖地产始终坚持稳健策略，去年中报显示，净负债率仍维持在64.1%的合理水平。
即使在房企拿地势头最猛、地王频出的2013年，龙湖地产的表现也“从容淡定”：拿地集中在一季度与年末四季度，基本上避开了最疯狂的阶段，平均溢价率12.5%。地块集中在重庆、北京、上海、杭州、西安等市场空间大，团队相对成熟的区域，并陆续进入长沙、苏州、昆明、济南四个战略新城。
事实上，在管理体系上，龙湖是走在行业前列的。相比万科，龙湖的组织架构更简单垂直，没有区域这一层级，而是集团－地区公司两层管理，且对地区公司的放权要更大。龙湖是最早开始做跨行业高管引入的房企，成功实现了矩阵式管理架构，为其奠定了大企业风范。
