楼市调控与三中全会
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
楼市调控与三中全会
近日，房地产调控再起风波。港媒指出，内地楼市近月再次炽热，但中央按兵不动。估计三中全会后，楼市调控措施会采釜底抽薪之法，改革集中在土地制度改革、房产税改革、地方税收改革等。另外，在高房价压力之下，深圳提出了八项控房价措施。
去年下半年以来，房价持续上涨，今年则加速上涨，虽然4月开始，部分城市房价环比增速收窄，但仍在高位盘整，同比增幅则持续扩大，其中四个一线城市8月份新房价格同比增幅皆高达18-20%，明显超过3月底制定的年度房价控制目标。按照国五条的规定，房价控制目标不达标的地方负责人将被约谈、问责。这正是深圳当局着急的原因。
10月11日，深圳常务副市长吕锐锋于深圳市房地产宏观调控领导小组联席会议上提出八项控房价措施。细看内容，多属旧论，只有一条有点新意：人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。这条措施，不在当前深圳执行措施之列，而且，房贷政策是影响住宅需求的重要因素。
不过，如果继续深究，则这条也算不上新政。今年2月下旬出台的国五条细则中明确要求：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。遗撼的是，国五条细则中的很多措施，地方政府都没落实，比如限购从紧、20%个人所得税、二套房贷等。在二套房贷方面，只有北京进一步提高了第二套住房贷款的首付款比例。
值得关注的是，国五条细则出台后，即便是地王与日光盘频频表演、地价与房价比翼齐飞，中央层面却没再提及房地产调控与房价，正如媒体所谓的“按兵不动”。这是为什么？到底与“三中全会”有多大关系？很多业内外人士，对此确实颇感困惑。不妨略作探讨。
首先，正在筹划长效机制。去年以来，房地产调控的“长效机制”，成为行业“热门词”。实际上，相关部门确实已对长效机制进行过多轮探讨，有关报告数易其稿。更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，同时在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。这是一个“系统工程”，早已启动，其推进进程与三中全会关系并不大。
其次，当前更加重视住房保障。从2007年开始，国家对于保障房的重视程度不断增加，李克强总理在这一重要的民生保障方面，倾注了很多心血。今年3月以来，在中央不提调控房价的同时，继续强调保障房与棚改房，7月出台的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》提出2013年至2017年改造各类棚户区1000万户；9月25日国务院常务会议上，李克强总理要求：确保完成年初确定的包括棚户区改造在内的保障性安居工程建设目标，这是各级政府的“硬任务”，是必须向人民兑现的“硬承诺”。显而易见，在保障房方面的态度，与调控房价方面，形成鲜明反差。新一届政府更加强调市场机制，同时加强住房保障，也即“双条腿走路”。
再次，改革长期推进，不宜奢望“三中全会”。房地产调控及住宅产业的“顶层设计”与“长效机制”，是一个渐进的推进过程。三中全会，应会涉及这个领域，但并不会长篇大论的阐述，也不会为之出台可操作性的文件。记得去年“十八大”之前，很多业内人士同样期待大会上会怎么界定房地产调控，结果报告中仅有一句话：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。因此，可以把三中全国看成是推动“长效机制”建设的一个重要节点，但更多的细化措施，需要几年时间才能陆续出台。其对房地产市场影响，也是一个渐进过程，不可能因三中全会而立即出现方向性变化。
最后，注意四季度政策变化。可以肯定一点，三中全会前，中央层面不会出台新一轮的房地产调控。而三中全会后，确实存在出台文件的可能性，文件或者是框架性的，或者具有操作性，估计前者的可能性更大些。而现阶段只有两个小动作，一是国土部要求供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到不再出地王；二是住建部和工商总局到各地督查中介市场。总体而论，就四季度短期来看，中央层面的政策，并不会对楼市产生实质性影响。
地方层面的调控收紧，主要集中在几个高房价城市。四个一线城市和南京、厦门、郑州等少数省域中心城市，当前面临着难以完成年度房价控制目标的窘境和压力。郑州已经出台措施，收紧限购等。现在深圳也在行动，估计二套房贷收紧将变成事实。而其他几个高房价城市，在年底之前，不管是表态，还是行动，总体或多或少的会有所表示。这几个城市的政策收紧，力度并不大，但会对民众心理和市场预期造成影响。
