三四线行情探底回升，区域行情趋向东西两极
分析师/ CRIC研究中心TOP50课题组
9月30日，CRIC研究中心发布了2013年前三季度中国房地产企业TOP50排行榜。与上半年比，形势有细微变化：一二线和三四线行情有“交替”迹象，经济最发达的华东和较不发达的西南区域热度有所上升。
城市分析：一线稳步下降，三四线有回暖迹象
从2013年前三季度“销售金额TOP50”的城市贡献度看，二线城市依然是业绩主力贡献区。前三季度，金额TOP50企业近半的销售额来源于二线城市。但要看到，二线城市贡献率维持稳定，今年前三季度的贡献度为46%，与上半年保持一致。一线城市的金额贡献度则从2012年前三季度的43%以每个季度1-2个百分点的速度持续下降。与此同时，三四线的金额贡献度在今年上半年探底后开始回升，但依然比2012年前三季度的18%低1个百分点。
对2013年前三季度“销售面积TOP50”的城市贡献度进行分析，可以得到相似的结论，其微弱的差别在于：二线城市对销售面积的贡献度为53%，较上半年下降1个百分点。
据此，部分结论我们延续上半年的判断：“TOP50”的销售业绩主要来源于一、二线城市的格局不会改变；今年下半年以及明年初，房企的投资重心依然会集中在一、二线城市。同时，一二线和三四线的行情有新变化。
事实上，我们看到：从2011年开始，各能级城市的行情已经出现过一“大”一“小”两次逆转。一“大”是指2011年一二线和三四线行情大逆转，三四线从此前的火热转向低迷，而一二线行情开始持续回暖；一“小”是指2012年底一线和二线行情小逆转，从那以后二线贡献超过一线，开始稳步上升。但到2013年第三季度，我们看到在一线行情持续下跌的带动下，一二线和三四线行情又开始“交替”。但我们认为，此次“轮替”的过程预计不会像2011年那样剧烈，其过程可能相对缓慢，主要原因有：今年三四线的行情回暖更多的是对过去两年多“低迷”的弥补，而且更多是一二线行情带动的结果；此次一二线和三四线行情大逆转估计要等到新一轮城镇化全面展开后才能开始。
区域分析：南北两端收缩，东西方向有所上升
今年房地产业的行情进入自金融危机以来的最好时期。我们看到行情在各区域的传导，呈现出很强的阶段性特征：在上半年，“TOP50”企业在经济发达的中南、华东贡献率有所下降，而中西部和东北等经济较不发达区域贡献率上升；到了第三季度，“TOP50”企业呈现如下特征：在全国版图上，南北两端都有所收缩，而东西两端在上升。
具体来看，在“销售金额TOP50”企业的区域分布图中，东西方向上：华东的贡献度从去年前三季度的35%稳步上升到今年前三季度的39%；西南贡献度虽与去年同期持平，但与今年一季度和二季度比，一直在稳步上升。南北方向上：华北的贡献度从去年前三季度的22%下降至15%，呈稳步下降态势；中南的贡献度与去年同期比有所上升，但从今年看，从一季度的29%一直稳步下降。
从“销售面积TOP50”企业的区域分布看，结论有细微差别：华东和西北地区的贡献度与去年持平，西南地区有所上升；华北和中南都在下降，但东北有小幅上升。
对此，我们认为主因是：相对于华北、东北和中南，经济最发达的华东地区刚需和改善型需求释放更强、更具持续性，使其贡献度上升；而位于中西部的西南和西北地区，限购的力度相对小，吸引了更多的外来投资性需求，加上有重庆、成都、郑州、西安等热点城市的带动，行情上升更快，使其贡献度上升。
