天价房冲刺预售证价格审批 万柳解套关键一步
每次新地王的产生，都给此前的地王地块带来了“解套”良机。
10月8日，一则“北京万柳地王项目进入内部认购”的消息备受关注，尽管中赫置地的负责人随后否认了这一消息，但这意味着2011年的北京单价地王“万柳地王”进入“解套”阶段倒计时。
中房协一位专家表示，北京的房地产市场一直上演着一个个“地王解套”的故事，而随着这些地王们“解套”成功，一个个地价推高房价、房价再“解套”地王的房价上涨逻辑持续上演。
“目前万柳地王的房子根本不愁卖，”上述专家表示，万柳地王项目解套的关键一步是能否拿下足以让其解套价格的销售证，实在不行，转现房销售的时候，要看能否获得销售许可证，而目前随着北京楼市供应短缺问题严峻，北京市有意放松预售价格管制，从而万柳地王“解套”的时间窗口出现。
不愁买主
10月10日，记者在万柳地块现场采访时看到，从北京地铁10号线巴沟站出来，紧邻华联万柳购物中心的西面，当年备受关注的万柳地王地块被铁皮围挡和砖墙围起来。
从靠近华联商场的一侧看去，数栋被包裹在脚手架中的低层住宅楼已经封顶，底层外墙已经开始贴瓷砖。
按照规划，这个已经定名为“万柳书院”的楼盘由14栋楼组成，规划为5-7层的多层花园式住宅。在施工场地北侧沿街是这一项目的售楼处，记者看到目前售楼处已经对外开放。
“现在这一项目还处于蓄客阶段，并没有正式开始销售。”中赫置地的一位负责人对记者表示，“入市价格也没有确定，还要以住建委最后审批的价格为准。”
实际上，记者从多位业内人士处了解到，有关这一项目开盘的具体信息早在这一项目开始蓄客之初就已经成为公开的秘密。
“9月初这个项目给出的预计售价是11.5万元/平方米起，精装修带除电视以外的全套家电，好一点的楼层和位置在13万元/平方米左右。”业内一位了解内情的开发商对记者表示。
按照2012年万柳地王的竞拍价格，中赫置地可以出售的商品房部分楼面地价为4.29万元/平方米，加上税费、建安和后期营销，万柳地块未来的项目每平方米的成本就将超过6万元。因此，当年这一地块的楼面地价一经公布，业内就预计这一地块的未来售价将超过8万元/平方米。
而事实上，让这一项目的销售者们感到底气十足的，是这一项目的销售预期。尽管中赫置地的负责人表示目前并没有验资、收取订金以及认购等销售环节的动作，但据记者了解，在这一项目的蓄客阶段，就已经有为数不少的购房者达成意向。
“现在计划开盘的4栋楼中210平方米的三居户型已经有不少基本都有意向买主了。”一位了解这一项目情况的业内人士告诉记者。
12万元/平方米价格被否
不过，对于目前的北京高端住宅市场而言，开发商面临的难题不是销售而是定价。
“目前这个项目报给住建委的预售价格可能会在13万元/平方米左右，项目中间位置的‘楼王’很有可能能批下18万元/平方米的价格。”一位与中赫置地关系密切的知情人士告诉记者。
由于高端楼盘会拉高住宅成交均价，在北京严厉的限价政策下，高端楼盘通过预售审批的难度一度大增。
“这个项目今年3月份的时候就曾经以12万元/平方米的价格送住建委审批过，但没批下来，当时正好是这一轮调控刚开始。”上述知情人士告诉记者。
不过，据这位知情人士透露，如今“万柳书院”项目如果能够顺利获批，主要也将得益于近几年万柳区域内没有期房供应作为比较。
事实上，2008年以后该地块所在的万柳区域，区域内基本已经无期房住宅供应。而这一地块周围聚集的万城华府、万泉新新家园等多个高端楼盘的二手房却早已水涨船高。记者在附近的中介门店看到，周围的小区二手房价已经高达7万-10万元/平方米。
北京市住建委网站上的公开信息显示，万柳区域最近一个拿证项目是2008年的万柳华府尚园，其住宅的拟售价格仅为4.4万元/平方米，仅相当于万柳地王地块的土地价格。
而在海淀区，这两年内取得预售许可证的高端楼盘也仅有两个。其中之一的“西山壹号院”最高拟售价格为60706元/平方米，住宅最高成交均价为47212元/平方米。而另一项目“万科如园”的住宅拟售价格最高报60536元/平方米，住宅最高成交均价为42264元/平方米。
“对于开发商来说，高端住宅追求的是利润，并不以走量为目的。因此尽管目前的预售证监管使得高端住宅在定价上会无法如愿，但多数开发商都会选择继续等待，而并非降价。”某高端楼盘营销总监告诉记者。
“解套”逻辑
“万柳项目之所以想赶在今年年底前开盘，还是因为今年下半年以来高端住宅的销售普遍较好。”上述了解内情的开发商表示。
“近期北京土地市场上地王频出，夏家胡同地王、孙河地王、农展馆地王，楼面价格被不断刷新，这无疑刺激了高端住宅的市场预期，老牌地王也趁机解套。”伟业我爱我家副总裁胡景晖对记者表示。
就在9月初，北京农展馆地块以7.3万元/平方米的高楼面价登顶全国单价地王，这更是给正在销售或者即将销售的老牌地王地块注入了一剂强心针。
?“如果没有农展馆地块7.3万元/平方米的楼面高地价，那么12万元/平方米的房价可能显得不容易被接受，但是如今北京的楼面地价都已经涨到每平方米7万多，那12万元/平方米的房价就不算什么。”胡景晖对记者分析。
而据记者了解到，农展馆地块拍出后，此前的部分地王项目和多个高端住宅项目都有提价的计划。
此前拿下孙河地王的中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)一位负责人告诉记者，农展馆地块拍出后，他们“都感觉松了一口气”，同时也更加坚定了“中高端项目价格将继续走高”的市场判断。
中原地产首席分析师张大伟表示，按照地王的楼面地价，如果要达到正常的利润，目前市场在售住宅的价格需要在一年内再涨50%，而如此大幅的房价上涨无疑需要新地王作为推手。
不过，对于现在这种“地价推涨房价”的情况，业内人士也表示了担忧。上述北京高端楼盘营销总监向记者表示，“现在开发商对于房价的预期比较高，纷纷涨价。但是房价涨得太猛，总会触及到短期内的天花板，这是在透支未来的预期。”
