公寓、写字楼和酒店 陈启宗解读恒隆隐形资产

提要:随着国内商业地产的迅猛发展,商业项目和公司早已成为必须关注的焦点,而若要讨论内地的商业,恒隆则是无法忽视的顶级商业代表。按照目前房价涨幅,假如未来纪念按照4万元/平米的价格出售,陈启宗立即掏出计算器算了起来,目前恒隆所有的公寓面积为63万平米,也可以获得250亿元的销售回笼。

  随着国内商业地产的迅猛发展,商业项目和公司早已成为必须关注的焦点,而若要讨论内地的商业,恒隆则是无法忽视的顶级商业代表。

  从上海到今年的无锡项目,恒隆将一流的商业项目带到越来越多的城市运营,在某种程度上,这也刺激了同城其他商业项目的大力发展。

  在接受观点地产新媒体专访时,恒隆地产主席陈启宗再次表示:“我们的水平跟第二名有很大一段距离。”

  写字楼要小心

  这种自信是陈启宗的一贯风格。

  在此前出刊的恒隆地产中报上,陈启宗自己亲笔写的《致股东函》中甚至直白地表示从地点、规模、设计以至客户服务一体着眼,仅极少数商场能称得上成功,余下的为陪跑者或死气沉沉之流。坦白说,大多数内地物业均属于后者。

  而在9月16日无锡恒隆开幕的时候,其也表示近期有顶级名牌透露要将在内地商店数量收缩,“以往一个城市可以开4家,现在只能开两家。”

  他认为名牌减少开店的结果,是对选址更拣择,其表示有信心名牌租户搬入恒隆广场。以无锡为例,LouisVuitton暂不会开第二分店,而是准备旧租约完后,迁入恒隆广场。

  “问题在于,你排第几,排第一、第二就行,第三、第四就不行。”

  也正是因为项目都坚持做到全国第一流的水平,即使目前国内出现商业过剩,租金上涨水平受到压制的现象,陈启宗也并不担心在内地项目的租金增幅。

  “我们的水平跟第二名有很大一段距离,很多大的客户会到我这里来,因为也没有别的地方想去。这样虽然大环境下也压制我们项目的租金收益涨幅,但不会太厉害,只要能做到升值就好”,陈启宗如此阐释。

  此外,因每个恒隆广场最先面世的都是商场,最容易吸引普通市民进入感受的也是商场,因此在商场的运作上面,恒隆的实力早已有目共睹。但对于商业地产的其他产品类型,关注度似乎就少了很多。

  事实上,陈启宗在商业地产的产品单配及选择上,也很有自己的逻辑。比如,在恒隆的项目中,几乎从来不会出现酒店。在陈启宗看来,酒店对于业主来讲,是完全不会赚钱的生意,而对于一个地道的生意人来讲,不赚钱的产品当然是不在考虑的范围之内的。

  至于商业地产最常出现的另一种产品--写字楼,陈启宗也持颇为保守的态度。

  其认为发展写字楼需要十分小心,最主要的原因是写字楼的需求比较有限,也受城市的制约。

  “用甲级商业房地产的是以金融业为主,还有就是服务于金融业的会计师事务所、律师事务所等等,还有就是大公司。大公司很多都会自己盖自己的总部,能盖总部的都是最大型的企业,中型的盖不了就租办公楼,在中国内地还有买办公楼的客户,各方面考虑下来,真正租写字楼的公司可能不那么多,所以我们不敢对写字楼高度的评估。”

  另一方面,陈启宗解释现在乙级、丙级的写字楼慢慢都在提升,要是够便宜的话,企业当然去甲级的而不会去乙级,所以租满应该不是一个太大的困难,但要得到很好的回报,有很高的租金,暂时是比较困难的。

  在商场、酒店和写字楼之外,商业物业还有另一种产品类型,而这也被陈启宗称为恒隆在内地的隐形资产,目前还未曾受到关注。

  250亿隐形资产

  陈启宗所指的隐形资产就是恒隆广场的公寓部分。

  虽然并不是每个恒隆广场都会有公寓,但仅按照目前的规划,在武汉、沈阳和昆明等几个项目中,已经有可售面积为63万平米的公寓。

  陈氏称,这部分公寓未来将全部出售。其还表示,虽然目前住宅市场历经调控,但也不会担心公寓的销售问题。

  陈启宗如此解释,不是每个人都喜欢住别墅,别墅一般不在市中心,而中国是人口极度密集的,又是只能往高处发展的城市布局,在这个情况下,大家都要住比较高的房子。

  “问题就是你最好的地点在哪里?”陈启宗对观点地产新媒体表示,恒隆向来只在城市最好的位置拿地,而这里会有最好的商场,最好的写字楼,自然也会有最好的公寓,而这样的公寓当然是可以以最贵的价格进行销售。

  陈启宗以有公寓部分的沈阳项目举例称,目前该地的住宅均价约为2万元/平米,而恒隆顶级的公寓产品在两年之后出售的话,定价或许可以达到3万元/平米,或者更高。

  而这只是最快进入销售的公寓,其他可以销售的公寓面世时间则更晚。

  按照目前房价涨幅,假如未来纪念按照4万元/平米的价格出售,陈启宗立即掏出计算器算了起来,目前恒隆所有的公寓面积为63万平米,也可以获得250亿元的销售回笼。

  “万科一两个月就卖250亿,和他们比起来我们还是小儿科。所以我们是小公司。”陈启宗风趣的总结。

  但这样的对比或许并不太准确。事实上,即使恒隆的公寓销售回笼可能只有250亿元,但最终的盈利水平却是万科望尘莫及的。

  此前曾有一个有趣的对比,前几年恒隆曾经出售了香港豪宅君临天下300多套单位,就这300多套单位出售后的最终获利已经与万科一年售楼的获利水平相当。

  虽然内地的房价无法和香港豪宅的房价相比,但同样的,恒隆在内地项目的楼面价也比香港低上许多,甚至比国内其他同行都低。

  9月上旬,越秀地产在武汉获得了一宗土地,最终成交金额90亿元,楼面价12617元/平方米。而就在这种地旁边更好的位置,恒隆在年初也获得了一块商业用地,楼面价却只有一半水平。

  陈启宗承认,在未来的几年之后,恒隆于内地的盈利来源除了商场及写字楼的租金收入之外,还有很大部分将是这些公寓的销售回款。在陈启宗的估算中,目前的情况也足以支撑恒隆未来15年在内地有稳定的增长了。

  或许,这也是恒隆可以在土地市场精挑细选的原因之一。

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