二线城市商业综合体供应过剩的影响正在缓慢浮出水面，商业地产龙头企业恒隆地产(00101.HK)上半年业绩出现滑坡已经成为不争事实。

  不仅如此，花旗已把恒隆地产评级从“中性”下调至“沽售”。公司董事长陈启宗也坦言，无论香港还是内地楼市均已经进入“冬天”。

  恒隆地产透露，上半年，由于出售住宅单位及非核心投资物业的数量显著下降，恒隆地产的营业额及净利润分别减少22%及23%，分别为33.05亿港元及28.28亿港元。

  恒隆地产董事长陈启宗用“冬天已经来临”来形容目前的香港楼市和内地楼市，“在这样的市场情况下，有这样的表现已经很满意了。”

  尽管整体盈利水平下滑，但恒隆地产物业租赁业务却获得了增长。据了解，其租金收入为32.22亿港元，较去年同期上升13%。其中，香港投资物业的租金收入增长11%，而内地投资物业的租金收入上升15%。不过，虽然恒隆的租金收入仍然有明显上升，但升幅与去年同期相比明显缩水。

  值得注意的是，日前，花旗把恒隆地产评级从“中性”下调至“沽售”，原因便是内地二线城市购物中心供应过剩。

  据记者统计，目前恒隆地产在内地有10个投资房地产项目，其中8个在二线城市，集中在零售行业。花旗方面称，这些二线城市的业主争取租户的竞争激烈，或令恒隆地产的长期租金增长前景蒙上阴影。

  而在今年2月初，恒隆地产砸下33亿元投得位于武汉市核心区域一幅面积约8.26万平方米地块，计划发展为世界级购物商场、办公大楼及服务式寓所，总楼面面积可达46万平方米。据记者了解，该地块周边已经拥有4、5个大型商业中心，竞争颇为激烈。

  上海一位商业地产业内人士对记者坦言，近年，多数二、三线城市购物中心结构大同小异，几乎无一例外地复制“购物中心 商业街 酒店 写字楼 公寓”模式。“某种程度上，这会导致商业地产的利润空间越来越小。”该人士称。

  陈启宗透露：“现在内地的商业竞争是很大，所以我们要做可代替性弱的项目。”不过，他同时坦言，在内地开业的项目肯定不会每一个都十分顺利，但是基于看好内地长期的消费力水平增长，对未来的预期也还是会保持乐观。

  正如陈启宗所言，商业地产存在的核心要素之一便是“可代替性弱”。不难看出，恒隆地产未来将以“可代替性弱”的商业项目，来应对二线城市商业地产的过剩难题。