成交量缓慢回升 深圳二手房市场坚冰始融
年关将至，深圳二手房市场终于让业内人士看到了一丝曙光。
深圳市国土委数据显示，2011年8月份深圳二手房成交量为1462套，与上一轮调控中的谷底即2008年2月1464套的成交量基本持平。在接下来的“金九银十”中，二手房成交量分别为2036和2133套，呈 现出缓慢上升趋势。而截止11月的前三周，深圳二手房每周平均成交达到了720套左右。照此速度，预计11月份二手房成交量将以较大幅度超过10月份，达到2011年下半年以来的最高点。
“新盘限价和部分业主抛售持续拉低二手房均价，加之购房者心态已经比较成熟，因此成交量持续回升并不在意料之外”深圳世华地产一位高层人士告诉记者，从目前成交量和成交均价完全不同的走 势可以看出，本轮调控已经开始收效。
成交价格持续走低
与成交量持续上升相比，深圳二手房市场的成交均价则是在持续下降，而这也正是被众多业内人士看做是促成本轮成交量恢复的主要原因之一。
相关数据显示，2011年第47周（11月14日至11月20日）深圳市二手房成交均价18527元/平米，环比下降3.25%。而在此前的十月份，深圳六区二手房价除福田区外均环比下跌。其中，宝安区跌幅最大为 2．9％，龙岗区也下跌了1．7％。
“成交均价下跌一方面是因为新盘降价的压力，另一方面则是因为投资型业主的抛售。”中原地产华侨城片区经理黄先生告诉记者，该片区中的某楼盘9月10日推出93套四房单位，每平米均价尚在3.8 万元。但国庆黄金周期间，该楼盘又推出约140套两房产品，价格近在每平米2.9万元－3.2万元，一月之间价格落差近万元。“而目前华侨城片区的二手房均价仍然维持在每平米4万元左右，该买新房 还是该买二手房，在如此明显的价格差距面前一目了然。”
事实上，新盘的大幅度降价确实对二手房市场形成了巨大压力，这也直接导致了部分投资型业主大幅度降价抛售所持物业。记者10月中旬曾在万科第五园询问到一套总价160万元的两房单位，而该单位
11月22日的挂牌价则为140万元，不到一月即跌去20万元。该物业业主杨先生告诉记者，万科对旗下新盘搞的“万团大战”令他感到巨大压力，“再不降价估计要烂在手里了。”
心态成熟刚需出手
二手房价格的走低确实在一定程度上刺激了市场的成交欲望，加之二手房本身配套成熟、宜居度高等固有优势，因此对购房者尤其是首次置业的刚性需求客户产生了相当的吸引力。
目前租住在福田石厦片区的廖先生告诉记者，由于自己婚期将至，因此打算在近期购买婚房。“最近这两个多月我一直在看房，新房二手房都看，个人感觉是两边的价格都在下降，二手房比新房的价 格空间更大一些。”廖先生表示，在他所重点观察的福田中心区，目前新盘如君临天下等，售价在每平米2.5万元左右，和周边的二手房价格差不多。但由于这些新盘交房时间普遍要在2013年左右，因 此急需用房的他更偏向于购买二手房。
“买新房还是二手房，要看二者价格的高低，也要综合考虑配套情况。对于首次置业者尤其如此。”世华地产研究总监肖小平分析道，目前新房房源主要分布在原特区外，对原特区内市民吸引力低。 而二手房相对位置较好，配套成熟，宜居度高，是不少首次置业者的首选。
“我并非不担心二手房价格会进一步走低，但2008年的一幕让我知道要抄到绝对的底部相当困难。因此只要目前二手房的价格降到了我能够承受的范围之内，我会毫不犹豫的选择出手。”廖先生告诉 记者。
走出低谷仍需时日
虽然在成交价格下调以及部分刚需入市的带动下成交量出现了持续的小幅上扬，但深圳二手房市场行情仍然处于低谷确依旧是不争的事实。而目前大范围出现的地产中介公司关铺潮，更是无时无刻的 提醒人们深圳二手房市场要走出低谷仍然需要相当长的时间。
11月初，中原地产宣布陆续关闭旗下约60家中介地铺，考虑到中原在深圳二手房市场上的分量，此举被认为是市场坚冰依旧的佐证。中原地产代理(深圳)有限公司董事总经理李耀智在接受新浪乐居采 访时表示，最近市场表现虽然有所起色但本质上还是不好，成交量维持在每月2000套左右，未来也将继续处于僵持状态。因此中原将旗下60家地铺暂停营业正是基于这样一种对市场未来的判断，属于 一种自救的措施。
除开关铺，将业务拓展至深圳周边的东莞、惠州也是众多地产中介公司当前“过冬”的重要手段之一。不仅是中原，美联、世华、世联等深圳地产中介巨头也纷纷寻求外埠新盘的代理权，拓展收入渠 道。
“总体来说，我觉得现在的深圳二手市场还是比较能承受压力的。”深圳中联地产置业顾问股份有限公司董事长杜欣告诉记者，2008年经济危机与宏观调控对二手房市场的影响比现在还大。经历过那 一波，深圳二手房市场各利益方应对风险的能力已经有了很大提高。对于未来，杜欣表示目前的情况并不比2008年要坏，因此只要市场上各方顺应形势各自作出适当的调整，顺利“过冬”的可能性仍 然很大。
