三年了，危机再临，然“一切才刚刚开始”
上周，深圳中原地产裁员千人、世华地产关铺近百，上个周六，万科青林径爆发业主“维权闹事”事件，数十位业主与万科沟通无果后，打着横幅戴着口罩到青林径现场维权。再往前追溯，花半里大降价、观园房价低过澜园。源自上海的新一轮地产危机，已然波及到深圳。
在外埠，广州集体性土地流拍事件爆发，绿城破产危机经久不息，上海、北京屡屡爆发业主维权闹事事件，企业资金链高度紧绷到一触即发的状态。
2008年大危机中所出现的种种现象，如今都无一例外地再度发生了。倘若目前局面持续演变，市场将会出现怎样的变化？2008年的大危机是否会重演？
“万科清林径的业主维权事件，让人真切地感觉到楼市真坏了、房价真降了！”张明（化名）在他去年底新搬的办公室里皱着眉头说。张明是深圳某投资公司负责人，近期有开发商找他谈整栋出售，可以比市场价便宜15%左右，但他最终还是没敢接。“（楼市降价）才刚刚开始，要收购至少要等春节前后。”他谨慎地说。
这只是目前深圳楼市的一个侧面缩影。出货难、资金链紧张，是开发商们普遍面临的问题。不仅仅是深圳，北京、上海、广州……各个城市皆如此。也就是最近这两周，全国各地房地产市场开始爆发大张旗鼓的降价行动。调控持续收紧一年多以来，楼市终于由旺盛坚挺到暗流涌动再到风声鹤唳的局面。继2008年之后，楼市危机再次扑来。
全国多城爆发地产危机
此轮楼市危机，由上海率先爆发。10月中旬，浦东中海御景熙岸直降7000元/平方米、嘉定新城龙湖郦城直降4000元/平方米，引发售楼处被业主打砸的恶性事件；绿地秋霞坊、闵行星河湾等楼盘，也因降价幅度较大，遭到业主“维权”。随后，沪系大型房企代表绿城传出破产危机，绿城集团董事长宋卫平深夜点灯撰文，回应澄清破产传言的同时表示：“秋日天凉，并非只笼罩一城一池，今日由于调控严厉遭遇生存困境的，是中国整个房地产行业。”土地方面，北京、广州多宗城区地块流拍，如11月1日广州原计划出让的18宗地，因无人应场，竟有12宗不得不择日再拍，另外2宗底价成交、1宗流拍。种种迹象，致使“一线城市陷入楼市危机”的说法在最近两周内广为传播，房地产市场开始风声鹤唳。
事实上，出现降价的不仅仅是一线城市和知名房企。据日前全国各地多家媒体报道，杭州的“保利湾天地”和“世茂首府”大幅降价促销拉开序幕，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%，主城区成交均价从8月的21000元/平方米已下跌至17000元/平方米。成都降价幅度大部分在5%至10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%；在重庆，进入11月后先后有中海、和黄、保利、鲁能、金科协信等大小房企加入降价促销的行列……
中国指 数研究院数据显示，今年三季度，146家上市房企营业总收入同比下滑22%，净利润同比下滑了25.5%.截至三季度末，146家上市房企存货达1 .22万亿元，较去年同期大增41.98%，而且，其中90家房企三季度经营性活动现金流为负值。房企资金链的紧张局面，促成了上述降价促销局面的大范围出现，也是楼市危局的重要表现。在温州、鄂尔多斯等楼市投机泡沫严重的城市，由成交急转直下、银行贷款紧缩等带来的房企资金链断链，甚至已导致多起开发商跑路或跳楼的事件。
深圳重现降价“维权”，业主更理性
深圳在全国房地产市场当中，是发展最为成熟的之一，深系房企应对调控和市场危机的能力在全国同行当中领先，尤其深圳是个年轻城市，一直以来“刚性需求”旺盛，再加上深圳从2004、2005年开始显现土地资源紧张局面，新房供应量逐年减少，所以深圳楼盘享受着“粥少僧多”的局面，长期占据卖方市场的优势。
而今，这些都没能足够成为深圳楼市独善其身、安然无恙的护身符，在全国性楼市危机显露之际，深圳也接连出现新盘低价开售、在售楼盘变相降价、中介关铺裁员等淡市表征。龙华新盘花半里开盘不到一个月就大幅降价5000元/平方米，算是此波降价潮中第一个公开吃螃蟹的项目，引发多番争议，而作为行业龙头老大哥的万科，其位于龙岗的项目清林径小区二期部分单位降价10%销售，引发了前期业主聚集索赔，是此轮楼市中出现的首例“降价维权”事件。同在上周末发生的，还有招商观园二批产品面市，售价和上半年的一批持平，比去年同区位、同为招商地产开发的澜园便宜近2000元/平方米；中原、世华这两个深圳大牌中介，分别爆出裁员上千人和关铺近百家的消息……
多个新闻联系起来，让人终于有了“楼市真坏了”、“房价真降了”的直观感受。最新的统计数据显示，深圳一二手房的周成交总量已萎缩至1000套左右的水平，还不到去年同期的三分之一；上周新房成交均价报19905元/平方米，环比下跌近10%.而据中原地产跟踪全市100多个样本楼盘所做的领先指数，一、二手房价格从7月份开始普遍、持续下降，“凡有成交的楼盘估计至今已有10%左右的价格降幅。”中原地产非营业董事总经理贺晓丽说。
这一切不禁让人联想到2008年。当年王石在年初抛出“拐点论”，降价旋风从南方刮到北方，至7月博鳌房地产论坛上，全国各地多家房地产代表趁聚集一堂之机，集体呼吁政府“救市”。当时，深圳的房地产市场自2007年底开始经历10个多月的持续低迷和降价，整体房价一度下降30%-40%，关外楼盘售价“腰斩”的比比皆是，惹得多处业主拉旗聚众要求“降价补偿”。其时，“全国房地产经纪百强企业”中天置业倒闭、总裁蒋飞携款消失，号称“全国最大房地产中介”的创辉租售关闭500多家地铺、深圳总部一度传言倒闭……
“救市”尚早“下调”仍是主调
众所周知，2008楼市危机最终以政府出手救市终结。2008年11月底，中央政府宣布4万亿救市计划，楼市立即咸鱼翻生，一等再等期待“抄底”的人们翻过年历却见到各处涌出“日光盘”，房价随之一路反弹。尽管现在“降价潮”刚刚开始，卖方已然或多或少地寄望宏调政策将逐渐放松，甚至日前借全国住房信息联网一事，出现了“限购即将逐步放松”的说法，以及“房价下降20%政府将会出手救市”的传言。
然而，11月6日国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡的发言令房地产市场再起寒风。他表示：“中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康发展。”业内人士普遍留意到，之前中央就房地产调控的说法一直只是“抑制房价过快上涨”或“稳定房价”，而今用到了“下调”一词，可见态度之明朗、决心之坚定。一时间，“温家宝首提‘下调’房价，楼市迎来沉重一击”成媒体报道的热门标题。此番发言意味深长地将“救市”幻想泡沫戳破了。
事实上，暂且撇开房价过高、降价刚刚开始等客观现状，仅看宏观经济，寄望“救市”也为时尚早。中国社会科学院经济研究所副所长张平曾以G D P和C PI两把宏观尺子为界，归纳出楼市调控入场及退出的规律———“当G D P低于7%或者C PI超过5%的时候，政府会采取措施”。而今，由10月最新发布的经济数据可见，C PI依然在5%以上，并且今年G D P可以保持在8%以上，所以政府关注的重心仍落在“控通胀”上，中短期内不会转移到“保增长”而为此出台房地产业的相关刺激性政策。
“回顾中国的房地产历史，两次救市分别出现在1998年金融风暴和2008年全球金融危机的时候，而目前的无论是内部还是外部的经济情况，短期内都不满足救市的条件。”世联地产市场研究部总监、首席分析师王海斌说，他认为如果没有国外经济的导火索，估计这一轮不会有救市政策出现了。
预计明年上半年仍是“降局”
因此，楼市预期开始一边倒地转向悲观。随着立冬节气的到来，深圳楼市在万科清林径业主维权、招商观园二期低价开盘、中原世华关铺裁员等业界龙头企业的最新消息中，迅速入冬。
“冬天来了，春天还会远吗？”现实市场远没有诗人的这般浪漫，不少卖方越来越心里打鼓，担心冬天太长、太冷，熬不过。“限购又限价，原来想过开了一期以后，二期等现楼再卖的，现在看来至少到明年上半年政策还不可能放松，只有再低价开（盘）了。”招商地产相关营销负责人说，近期它在深圳的3个新盘接连开售，最近开卖的招商观园二期均价和一期持平，且较去年同一区位、同为招商地产开发的澜园售价还低了近2000元/平方米。
可见的是，房企普遍已做好“打持久战”的准备。各类房企对于此轮调控只有经验充足与不够充足之分，全无准备的几乎没有，因为上一轮调控给市场上了最重要的一堂课便是一旦市场氛围转换，活下来才是硬道理。因此，此轮楼市由“僵局”到“降局”较为干脆，房价“拐点”一旦明晰，新盘普遍低价入市，在售楼盘想方设法变相降价，二手房市场也开始分裂出横盘不卖和削价求售两种目的分明的做法。
即便如此，降到何时、降多少，仍是个未知数。前几天，知名财经评论家叶檀公开表示：“除非你急着结婚、急着搬家，或者你跟开发商是朋友，在市中心能买一套打8折的房子，不然一般的还是等一等为好。”其观点代表目前对于楼市后市预测的大多数，即降价刚刚开始，今年内还看不到尽头。“期待政策在明年初放宽的可能性基本没有，而今开始的降价局面至少将要延续到明年上半年。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺说。“明年3月份后市场会有更合理的价格，那时降价促销的开发商会更多。”美联中国营运总监兼华南区域董事王书权说。
大事件
2007-2008年楼市危机那些事
1 对赌
2006年到2007年，恒 大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订多份协议，募集逾10亿美元资金，同时约定如果恒 大能在2008年6月30日前上市，给机构投资者的回报不少于40%；若延至2009年上市，回报率暴涨至70%.2008年3月，路演中的恒 大地产宣布首次公开募股暂停。许 家印选择稀释个人股份来换取融资。6月，恒 大地产融得5.06亿美元。许 家印同时承诺，恒 大地产若不能在2009年10月前完成上市，则这些投资者的回报率为100%.
2009年，中央政府出台4万亿的投资计划，拯救了房地产，楼市全面回暖。恒 大地产终于登陆香港联交所，成功度过危机。
2创辉租售关铺
2008年1月中旬，号称“全国最大房地产中介”的创辉租售开始陆续关闭其在上海、东莞、广州等地的400多家门店，深圳总部也开始传出创辉可能倒闭的消息。并爆出了员工被欠薪、客户资金被挪用、交易商款项被拖欠的消息。
创辉董事长、创始人林凤辉公开回应称公司不会倒闭，只是目前资金周转出现问题，加上公司正在股权变更时期，所以需要关闭门店以保护资产。但有不少创辉的营业员认为公司持续不计成本地开店，是导致资金出现问题的重要原因。
3万科领降楼市
2007年底2008年初，万科董事长王石曾发出预警，称中国房地产将进入“拐点”，却招致地产同行们的一致讨伐。到2008年春节后，万科将深圳金域东郡以均价7500元/平方米开盘，比销售推广时公布的预定价格低2500元/平方米。万科的首先降价行为终于引发了深圳楼市的降价风暴。
随后，万科降价风暴席卷长三角、珠三角的多个城市，并且让这股风暴席卷了全国，不过万科的领降之势也遭到了几乎是来自全行业的共同抵制。不过这样的战略却使得万科的市场份额在整体糟糕的大环境下仍然保持上升。
4中天倒闭
2007年11月13日，“全国房地产经纪百强企业”的深圳市中天置业评估有限公司总裁蒋飞携款消失，深圳总部大门紧闭，上海25家门店全部关门，中天置业一夜崩塌。随后根据深圳警方接到的有关中天置业诈骗的报案，涉案金额达2600余万元，而蒋飞拿走的钱或高达1.7亿元。
中天置业资金来源主要是客户房款，但由于公司扩张过于迅速，再加上2007年宏观调控趋紧导致房市低迷，导致中天置业在当年9月出现了资金链断裂。而中天置业公司本身对于资金监管制度的不完善，让其总裁可轻易携款而逃，最终酿成倒闭恶果。
策划：南都记者朱文策统筹：南都记者左娟
采写：南都记者 左娟 卢韵如 王莎莎 郝丹 黄露 何嘉益
图片：CFP
