转眼间，深圳楼市又进入一年一度的“金九银十”传统房地产销售旺季，而今年的“金九银十”恰逢大运过后和调控中，一方面大运期间推迟了部分楼盘的入市时间，大运过后这些楼盘已迫不及待，另一方面“限价”、“限购”等调控措施将促使开发商进入销售阶段的项目要“跑步入市”，这两者都会使得今年“金九银十”中开发商拿出更多产品面向市场。

　　  记者粗略统计，今年9月、10月深圳至少有十余个新盘入市，不仅传统供应充足的龙岗和宝安有大量新盘入市，而且一直以来供应紧缺的原特区内也有不少新房入市，包括廊桥国际、天健W、港澳8号等都将会在近期入市，而由于“限价”、“限购”等措施，开发商想要“量”则必须在价格方面有所让步，这也为广大购房者带来的一个适合置业的绝佳机会。

　　 与此同时，传统旺季到来似乎将只是新房的旺季。与以往“金九银十”一二手房交易活跃不同，受评估价征税政策的影响，目前深圳二手房交易仍处于低迷状态。

　　 由于二手房业主价格调整会落后于开发商，加上更多税赋负担，深圳楼市目前一二手房价格倒挂现象仍常出现，对于购房者来讲，一方面是开发商入市新房可选单位较多，且价格有更多让步，具备更高性价比，另一方面则是二手房可选不多，真正笋盘可遇不可求，因此也有越来越多的购房者转而关注新房。

　　 业内认为，今年“金九银十”将不同于往年二手房交易占绝大多数的局面，新房成交将成为楼市的主流。

　　 开发商：不再“死扛”价格，降价换成交

　　 大运会之前深圳楼盘热衷于“限价”促销的状况随着大运会的到来而销声匿迹，深圳整个8月新入市项目寥寥，而新房成交量也由于新房供应少而跌至历史低位。

　　 作为“金九银十”前的8月，开发商一般都会较早进入状态，而今年，受大运影响深圳8月入市新盘与往年相比减少很多，据统计，去年8月，深圳取得预售许可证的新建商品房项目达到11个，而今年8月这一数字只有3个。

　　 “安静了两三周，现在又开始频繁收到中介的短信了”，市民陈先生向记者抱怨，大运期间除了少数几个外地楼盘的推介外他已经很少收到深圳本地楼盘的推荐短信和电话了，不过大运会一过，他已经接到了春天海开盘、天健W开放样板房等楼盘的通知电话了，此外短信更是不计其数。

　　 “开发商开始放弃等待，要跑步入市了”，深圳某中介管理人员告诉记者。记者了解到，包括中原、美联、世联等房地产代理机构及中介都曾向开发商做出类似“积极入市，以价换量，回收资金”的建议，不过显然有的开发商照此执行获得了不错的项目销售，而有些开发商不愿意“自降身价”则难免遭遇销售不如预期的局面。

　　 记者了解到，深圳楼市目前将要开盘的项目超过十余个，其中福田区华强北的和黄都会轩已经开盘，目前还有万泽云顶香蜜湖以及皇岗口岸的廊桥国际、以及福田保税区的天健W等新盘有近期入市意愿。而罗湖区的港澳8号、瑞思国际，盐田区的春天海等都已开始宣传及推广活动，有望近期入市。传统的新房供应主力区域龙岗和宝安则更是房源充足，龙岗有万科公园里、万科红二期、万科璞悦山、金域缇香等多个万科项目计划近期入市，此外承翰来座山、星河时代、和谐家园也都有房源在售，宝安方面则有佳华纽约客、花半里、金色领域二期等多个项目已进入销售准备阶段。

　　 中介：二手房难成交，面临倒闭压力

　　 在深圳罗湖区宝安南路旁的一家中介地铺中，置业顾问分别坐在自己的座位上打着电话，店里一位看房的顾客都没有。其中一位置业顾问告诉记者，现在每天打几十个电话是很正常的，但店里的二手房成交仍然少得可怜；公司也是在代理着不少新房，包括深圳的和东莞、惠州的，但总体即使客户现在仍有购房意愿，对于物业也是很多挑剔，主要都是一些刚性需求的置业者，对于价格很敏感。

　　 根据深圳中原地产的监测显示，深圳8月第三周二手房成交800套，成交面积为7.32万平方米，日均成交150余套，从日均成交套数来看，依旧持续“7·11”评估价征税政策实施之后的低迷状态。自7月11日深圳开始实施二手房评估价征税政策后，5年内交易的二手房税赋成本陡增，业主和买家都希望对方承担这笔税费，因此造成了市场的观望，二手房成交套数从7月11日之前的日均成交800余套下降到之后的不足百套，近几周这一状况有所改变，但二手房的成交量仍处于低迷状态。

　　 “我所在的这家地铺已经有很多置业顾问走了，现在只剩下我和另外一位在坚守”，在福田区新闻路，一位置业顾问告诉记者，“现在做一笔中介业务太难了，因此基本工资也很难维持生计，市场太冷，我准备先找别的工作去试试”。记者了解到，这名置业顾问整个8月没有一笔中介业务，更让他悲观的是，现在的调控让人看不到头，“低潮要比预想的还要久”，如今的他并没有多少“守得云开见月明”的信心。

　　 在布吉片区的一家中介地铺，不少置业顾问则集体转战新房代理，这种状况记者在华强南、宝安中心区等多个片区都有遇到，背后则是新房成交的“喧宾夺主”。深圳近些年楼市成交一般都是以二手房为主的，一般全年的楼市成交面积当中新房占30%，二手房占70%，但自从深圳二手房评估价征税政策实施后二手房的成交数量急转直下，近几周深圳二手房的成交套数常常和新房持平，甚至还不如新房成交多。

　　 业内分析表示，下半年深圳新房供应量加大，二手房业主惜售加上新增税赋成本使得新房比二手房“更划算”，新房成交套数将不会再被二手房成交远远抛下，“一手、二手的成交量应该会相差不大”。

　　 布吉片区某中介的置业顾问小林就是二手房中介转战新房的代表。原本他在这一片做二手房经纪业务，随着评估价征税开始，小林感觉二手房越发难做，加上其所在的中介也有意开拓更多新房代理业务，他也就随之开始代理新盘销售。“新房手续更简单，税赋更少，最主要的是除了新房现在几乎很少有能打动购房者的笋盘二手房出现”，小林告诉记者。

　　 中原地产有关人士预测，二手房税费成本提高，对地铺是重大考验，7月只是部分中介亏损，8月将是普遍亏损。中小型中介关闭现象已经出现，大型中介的压力也不断增大。

　　 “龙岗区下半年新房的供应量会很大，大家相互竞争会很明显，而限购条件下具备购房资格的置业者肯定还是越来越少的”，业内人士表示，因此各开发商都希望项目可以尽快入市。深圳本地新房销售市场占有率最高的深圳万科就表示将采取“尽快入市的策略”，万科地产相关负责人表示。深圳万科今年全年销售目标为140亿元，而上半年仅完成45亿元，其深圳分公司年初公布12个新盘面市计划，7月过完了才开了4个。7月底，万科深圳将全年推盘量由预计的500万平方米调减到400万平方米的同时，表态将采取“尽快入市”的策略。从目前看来，万科金色领域2期已经获得预售许可证，金域缇香、公园里都有计划在9月内入市，此外璞悦山、万科红2期等项目或在年内销售，万科下半年内将至少有5个新盘面市。

　　 “不降价就卖不动，要想达到销售预期降价是最好的办法”业内人士评价，目前对于开发商来讲，除去“限价令”本身的行政限制外，越来越多限价楼盘入市后，市场预期下行，不降价很难卖，于是“降价”也慢慢成为开发商的主动策略。

　　 购房者 过半网友认为未来两月房价会跌

　　 “大运之后，龙岗被高估的房价应该会跌下来“，市民刘先生觉得，大运会的举办让大运附近龙岗中心城的房子明显被高估了，透支了该片区的房价，“大运之前我看过那里的房子，卖得没有现在这么贵，而且看房的人也很少，后来都是大运概念托起来”，刘先生认为，大运会后这里透支了概念的房价不下跌才怪。

　　 有55.97%的网友认为在“金九银十”中深圳房价的走势是下降。所做的调查中，50.66%的网友认为今年深圳楼市的“金九银十”不会到来，而只有25.22%的网友认为可以到来，另外24.12%的网友则表示不好说。对于房价的走势，除却55.97%的网友看跌外，27.21%网友认为未来两个月房价的走势会维持稳定，另外16.81%的网友则认为房价走势是上升。而在最能促使购房者近期出手置业的原因中，45.58%的网友选择了“政策起效，房价有明显下降”，25%的网友选择“有迫切的购房需求，不得不买”，22.12%的网友选择了“开发商推出的优惠措施具有吸引力”。

　　 对于目前持币待购的购房者而言，选择二手房越来越“可遇不可求”，而选择新房则有更多机会。业内人士分析，在房地产市场价格变动中如果市场预期走跌，观望气氛浓厚，一般都是开发商先主动调整价格，后产生新房价格低于周边二手房的“价格倒挂”现象，这种现象持续一段时间后才会产生二手房价格下降的趋势，而实际在此轮调控中，由于很多二手房业主对于楼市看涨的预期没有改变，楼市观望气氛使其售转租更加惜售房产，从而在实际市场中，房价下行并不如预期般迅速。

　　 记者了解到，在近期入市的新盘中不乏大量刚性需求置业者，只要开发商的价格作出合理的让步，这些刚需置业者就会入手。深圳中原地产董事总经理李耀智透露，不少刚需置业者从5月、6月就开始入市了，他们关注了很久，只要价位降到他们能接受的心理价位他们就会入市。

　　 李耀智表示，从政策层面来看，只要目前的调控维持不变，深圳楼市还会有继续下调的趋势，深圳楼市下半年供应量会增加，选择也会增多，同时价格还可能出现下调的空间，这将有利于购房者入市。