中海并购中信地产：双方如何算计这一笔大生意
文章来源：经济观察报。中海地产3月中旬宣布并购中信旗下住宅地产业务，包括中信地产及中信泰富旗下地产业务，交易对价为310亿元，涉及总资产逾千亿。
并购双方如何算计这一笔大生意？未来双方的业务整合是否会得出1+1>2的结果？
中海为何并购中信地产？
3月14日，中海地产和中信股份双双发布公告称，中海全面收购中信旗下中信地产和中信泰富的住宅物业组合，交易对价预计为310亿元。中海地产获得中信布局于25城、总建筑面积为2400万平方米的土地储备。中海拟采用“股权+资产”的交易形式，拟向中信配发10%的股份及转让价值约61.5亿元的资产。
据中海内部人士透露：本次收购中信的资产包，共涉及25个城市，约2400万平方米土地储备，大部分位于一二线城市，其中，北京、上海、广州、深圳、佛山、苏州、青岛、大连、天津、成都10个城市的土地储备约1800万平方米，占整体的75%。
在全行业千亿级以上房企中，中海的土地储备最少。截至2015年底，中海的土地储备总建筑面积4144万平方米(不含中海宏洋)，如此单交易完成，中海的土地储备增长58%。
克而瑞分析师房玲认为，此次并购的中信地产土地储备有很多位于北上广深四个一线城市，其中上海土地的注入对中海来说甚是及时。自2013年拿下梅陇地块后，中海在上海招拍挂市场上再无新地块入账，仅在与中建的整合中获取了几个在售项目。“重利润的中海对于一线城市高价地块的争夺较为谨慎，通过并购的方式获取一二线城市的土地或是最理想方式。”房玲说。
此外，中信地产习惯于打造超级大盘，拥有大量的旅游地产项目，其中，中信泰富2005年与万宁政府合作打造的神舟半岛10年仅开发了四分之一。但由于拿地早、规模大，中信大部分旅游地产项目的土地成本较低。“资产包没有好坏，都是资源，怎么做，去体现它的价值这才是重点。凡是我们在经营的资产，就不会成为我们的负担。”中国海外董事局主席郝建民表示。
中信并入的25个城市中，惠州、东莞、万宁、九江、黄山为三线城市，中海尚未进入，其他的城市，中海均已深耕多年。据记者了解，2015年，中海地产有4家城市公司的销售过百亿，分别是北京、上海、佛山、济南，中海在苏州、成都等地亦规模甚大。此次并购所获得的土地储备，有利于进一步提升中海在各相关城市的市场占有率。
据中海内部人士透露：本次收购中信的资产包，以在建和待建项目为主，其中在建项目约1500万平方米，占总土地储备的约62.5%，已经可以销售或短期内入市销售，可迅速贡献营收与利润。
此外，此次并购若完成，中信将成为中海的第二大股东，并在中海董事会拥有一名非执行董事的席位。中海方面对记者表示：中信成为中海的股东后，未来，中海与中信将有更多的合作。
3月18日，郝建民审慎提及年度销售目标：不考虑并购中信的影响，中海2016年的目标是销售额1850亿港元，同比增长2.4%。
中信卖单是否划算？
3月24日中信股份的业绩发布会上，中信股份董事长常振明主动提及重组一事，其表示，中信要在所涉足的行业中打造成非常有竞争力的龙头企业，如果凭自身实力打造不了，就会和行业的领导者合作。这次(和中海)的重组业务，就是在这种原则下进行的。同日，中信副董事长兼总经理王炯称，中信旗下房地产业务是非金融业务的重要部分，但公司整体上市后，发现房地产市场业务面临重要的成本问题，比如建安、财务等方面。相比之下，中海作为国有控股公司，在成本控制方面优于其他公司。
此前，中信集团内部的庞杂地产业务已历经多年的整合历程，一直未有进展。在兰德咨询总裁宋延庆(博客)看来，中信地产和中信泰富在区域划分和产品区隔上一直不清晰，都是住宅、商业地产、旅游地产几个产品线同设，导致两者都想跟集团要资源。
本次中海以“股权+资产”的形式换取中信旗下的住宅业务。其中，中海向中信转让的资产价值约61.5亿元。该部分资产究竟是什么？中海、中信双方均未披露。但种种迹象表明，中海向中信转让的资产属商业物业无疑。
一位接近中信的人士分析，未来中信的地产业务将更多与金融相结合，通过商业地产资产证券化、试水PPP等方式，为中信提供稳定收益。调整之后的房地产业务中，房地产属性将进一步弱化，金融属性则不断增强。
就本次交易来看，中信获得中海10%的股权及60余亿的资产，对价是否划算？
根据克而瑞的数据，2014-2015年，中信地产的销售额分别为人民币215亿、231亿，中信泰富的数据不详，但行业普遍测算每年约数十亿。那么，2015年，中信地产及中信泰富地产的销售额大体按300亿元测算。比照行业龙头万科2015年的销售利润率7%测算，2015年，中信地产及中信泰富地产业务的净利润约21亿元。
如果并购完成，中信将持有中海10%的股份，2015年，中海的净利润为333.1亿港元，那么中信将以其股权获得权益利润约28.3亿元人民币。
换言之，通过做中海的二股东，其所获得的利润高于其自己做地产的利润，而且还可以额外获得60多亿的商业资产。
1+1能否大于2？
千亿级的并购，其整合难度极高，中海是否有能力实现并购整合1+1>2的效应？
经济观察报梳理，中海过去三年中已经完成三次兼并收购，交易对价近700亿元。
2010年，中海完成蚬壳电器的股权收购并将其更名为“中海宏洋”，此举背后是集团以中海宏洋完成对三四线城市布局的考虑。
2013年8月，中海的母公司中建，将旗下中建股份房地产事业部、中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产。至此，中海成为中建系中唯一的地产整合平台。
如果再加上本次并购，中海共计获得了超过3700万平方米的土地，其中亦展现了中海的并购财技。“并购中建地产直营业务，以及本次收购中信地产住宅业务，均未动用中海的现金。”中海内部人士表示。
这两次并购令中海的业绩实现了较高增长。2010年，在中海并购中海宏洋前，后者的年销售额不足20亿港元，净利润不到5亿港元，并购后3年，其销售合约额从41亿港元到135亿港元，净利润从10亿港元到24亿港元。2015年，中海正式完成对中建地产直营业务的并购，当年中海实现销售合约额1806.3亿港元，同比增长28.3%，净利润333.1亿港元，同比增长22.5%。
中海显然为并购中信做了充足的财务准备。根据中海2015年财报，中海手上持有现金高达1024.5亿港元，净负债比率仅为6.8%，资产负债率为54%。
3月18日，郝建民表示，中海与中信应已就并入的员工做出了妥善的安排。一周后的中信业绩会上，王炯则称：人员的流动性是双向的，当然得需要有适合的岗位，这方面需要做研究。中信对中信地产员工的安排，无论从哪个方面都会全力高度负责。
