近年来全球经济和市场频繁波动，在全球基金经理眼中，世界级超一线城市伦敦、纽约、东京和巴黎居高不下的房地产市场早已不再诱人，反而像柏林、北京（楼盘）、西雅图等二线城市正不断施展在房地产投资方面的魅力。

  根据国际房地产机构仲量联行（JLL）的最新数据，四大超一线城市的总投资较上年减少了10%，降至1280亿美元；而二线城市的商业地产投资则陡增65%，达到300亿美元。可以看到，虽然超一线城市仍在全球商业地产投资中占据大头，但这一比例已经在走下坡路。

  根据房产公司Knight Frank和Douglas Elliman在本月初联合发布的《2016年财富报告》显示，全球房价最贵的10个城市依次是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、新加坡、上海（楼盘）、巴黎和北京。其中，在房价昂贵程度排名全球第十的北京，100万美元只能买到58平方米大小的房产；相比之下，同样100万美元在连续第九年位列全球房价首位的摩纳哥只能买到17平方米的房产。此外，100万美元在伦敦、纽约、巴黎和东京这四个超一线城市能买到的房产面积分别为22、27、57和83平方米。

  事实上，在全球多数国家的宽松和负利率政策背景下，寻求高回报的一波机构资本在过去两年涌入房地产领域，全球房地产泡沫不断被助长。JLL的数据显示，全球房地产在2015年吸引了7000亿美元的直接投资，而2014年吸引的直接投资还要更多，仅略低于金融危机前的7580亿美元历史最高纪录。

  但在2016年开春，随着股市和债市陷入动荡、中国和其他新兴经济体的经济增速放缓，世界范围内的财富创造也随之放慢脚步，伦敦、纽约等超一线城市的房价正从历史高位滑落。对此，著名房地产基金管理公司拉塞尔投资管理公司客户资本集团全球主管乔恩泽纳表示，就房地产价值而言，巅峰时期已经过去，但这可能成为对过热的中心城市高端市场的一次适当修正，预计近年房地产价值将更为稳定。

  为获得“更优质的回报”，部分投资机构开始将目光投向相对低调的一些欧洲和亚洲城市。一方面，在商业周期中，收购更知名地段资产可获利的时间段往往受限；而与之相比，低一档的地段能够提供比较恒定的回报。另一方面，在二线城市的卖家因经济及市场波动而受到冲击的情况下，投资者有了逢低吸纳的机会。

  负责经营富达10亿欧元规模的欧洲房地产基金的尼尔凯布尔如此形容在二线市场稳步构建房地产的策略——就像从20米的地方开始百米赛跑一样。据悉，去年富达一个4.5亿英镑的英国基金实现了高达14%的回报率，而该基金投资的地段皆是诸如伯恩茅斯和盖特威克等非一线地段。

  北京商报记者 陶凤 初晓彤