分类去库存是本 “房票”打头阵可期
■本报记者 王永群
一半是火焰，一半是海水。这样的景象正在安徽楼市上演。
“全省能买得起房的人都跑到合肥（楼盘）去买房了，对于地级市来说，房价甚至还没有县城高，但楼市仍然动不起来。因为买了不好卖，出租没市场。这次调控和以前不一样，以前是大城市有肉吃，小地方有汤喝。现在城里需要买房的基本都买了，到小地方买房的人都是真正刚需，多是本地人，钱不多，轻易不敢出手，经过这么多年观察，连农民工都变‘精’了，知道在小地方买房，在当地找不到好工作，人不进去住，房子砸在手里，套着钱，还不如在村里盖房。”安徽省六安市一家二手房中介公司经理张小天告诉记者，三四线城市楼市目前就象鸡肋一样，他本想到省城合肥开一家二手房中介店，但又舍不得当地的资源。
在安徽，除省城合肥之外，对其它地级市来说，去库存，只能望着一二线城市楼市的“狂奔”的背影，另想出路。
省城之外都是去库存主战场
“受经济不景气影响，安徽省房地产投资在去年增速明显放缓，开工和竣工面积相应减少，除合肥外，其他城市仍有去库存的压力。”１月１８日，一年一度的安徽省房地产市场形势分析会暨安徽首届地产投融资大会如期召开，安徽省发改委副主任吴劲松如是说。
自２０１５年１０月起，安徽楼市出现复苏迹象。但在当时，库存压力已是“山一样大”。统计数据显示，２００５年至２０１５年前１０个月，安徽全省房地产库存面积包括在建未售、待售面积达３２８４４．２万平方米，按２０１４年全省商品房销售面积计算，需５．３年才能消化。其中，商品住宅库存面积１８８８６．３万平方米，按２０１４年全省商品住宅销售面积计算，需要３．５年才能消化。
面对如此体量库存，安徽开出的“药方”是，落实户籍制度改革方案、深化住房制度改革。安徽的意图是，安徽全省农业转移人口约１３００万人已进城而未实际落户的，按户均３．５人计算约需３７０万套住宅，按户均３人计算则需４３０万套住宅，大致与库存相匹配。此外，２０１５年，安徽常住人口城镇化率为５０．５％，这意味着城市人口首次超过农村人口，到２０２０年安徽常住人口和户籍人口城镇化率将分别达到５４％和３５％，新市民是潜在的巨大市场需求，这对房地产行业来说是重大的新变化和机遇。
看上去的确很美。但计算模型总归是纸上谈兵。
“没买房时到处借钱想买，买了房就后悔。”２８岁的陈海涛去年以来一直愁肠百结，用他的话说，眉头就没舒展过。在接受记者采访时，陈海涛一直对记者表达他对“新房”的失望，虽然这种失望阻止不了一二线城市房价狂飙的步伐。
陈海涛是合肥一所高校食堂的厨师，妻子同样在这家食堂打工，两人每月工资加起来近７０００元。“两个孩子正在上幼儿园，由父母在老家带着，本来按揭买了房，原想一家６口人可以在合肥团聚。可孩子教育要钱，照顾孩子得靠两个老人，如果把家里的地全丢下不种，两人工资扣除每月３０００多元的银行按揭，根本不够６口人生活开销。买的房子位置偏僻，出租没人租，卖又舍不得，还要还房贷。想想就闹心。”
更为关键的因素是，１３００万转移人口不可能都在安徽省内安家，１３００万人也不会自动均衡地选择城市。除“全省人民到合肥买房”这一苗头外，库存越高的城市楼市越无人问津已成为事实。总体上，安徽省城合肥楼市火爆，其他１６市则“静悄悄”。
根据中国研究院发布的２０１６年２月百城房价指数显示，合肥２月新建住宅价格环比上涨２．１９％，排百城第８位，样本均价８２０２元／平方米。安徽其它城市中，有代表性的马鞍山（楼盘）市２月新建商品住宅价格环比上涨１．５８％，样本均价５０８０元／平方米，列百城第１６位；芜湖（楼盘）环比下降０．８１％，样本均价５５２８元／平方米。其他没列入样本的城市均处于环比下降态势。
去库存是国家２０１６年的工作任务，但全国房地产市场去库存的情况不一样，安徽各地也不一样，如何针对不同区域差异化的情况，采取分类调控的措施？
“一城一策”，是安徽当前去库存最需要做的工作。
“接下来将从‘供’和‘需’两端发力，以提高户籍人口城镇化水平为切入点，大力发展住房租赁市场，加大棚改货币化改革力度，提振市场预期。”安徽省发改委主任张韶春说。
“房票”由试验到领牌上路
２０１５年１２月２８日，在全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长陈政高说，２０１５年，全国棚户区改造开工５８０万套，创造了历史新高，货币化安置比例达到２８％，对去库存发挥了重要作用。２０１６年新安排６００万套棚户区改造任务，并把去库存和货币化安置作为房地产工作的重点。
货币化安置俗称“房票”，最早来源于安徽铜陵。用“房票”破解库存，管不管用？记者在安徽铜陵进行了调查采访。
铜陵市位于安徽省南部，是全国面积最小的地级市，为我国第二批资源枯竭型城市之一。总人口只有７５万人左右，市区人口不足４０万人，无论是市区还是市域经济，都与一个中等偏上的县相当。截至２０１５年年底，铜陵工业化率已经达到６８．１％，远远高于安徽平均水平。另一方面，由于是资源型城市，铜陵工矿棚户改造速度在安徽居首，到２０１５年年底该市累计实施保障性安居工程近１１万套。
如何在百姓民生与市场之间找到平衡点？在时任铜陵市市长侯淅珉主持下，铜陵出台了“房票”。
早在２０１０年，原住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉空降到安徽铜陵任市长，也是在那一年，铜陵开始实施第一轮集中成片棚户区改造。在侯淅珉主持下，该市政府没有直接组织建设棚户区改造安置房，而是采取在普通商品住房项目中配建、政府定价回购的方式筹集，主要目的是为有效破解“政府改得起，居民搬得起”问题，“房票”一词诞生。
“房票”的具体操作是：假设就地或就近建设棚户区改造安置房（“虚拟安置房”）进行产权调换安置，将虚拟安置房总投资和棚户区居民实际需承担部分的差额，结算为“房票”；棚户区居民取得“房票”后，可以选购政府投资的安置房，也可以选购政府组织在商品住房项目中团购的安置房。在现有征收安置政策基础上，对棚户区改造给予４项优惠政策：一是实行“保底安置”。按政策安置后，安置面积不足５０平方米的，可增购到５０平方米，增购面积按每平方米１８００元结算。二是实行“共有产权”。购买政府投资安置房，因安置房源面积较大，导致购房人难以全额支付房款的，购房人可以按照不低于售价８０％的比例，选择与政府实行“共有产权”。三是给予装修期过渡费。选择“房票”方式安置的，一次性给付６个月临时安置过渡费。四是放宽合法承租人认定条件。棚户区公有房屋承租人已享受过１套政策性住房，将该住房转让给符合住房保障条件的子女等直系亲属，并已在棚户区公有房屋持续居住３年至搬迁时，且本人及房屋受让人无其他住房的，视同合法承租人给予安置。
这样规划，铜陵当时有五个目的：一是有利于保障公平公正，同一棚户区居民，按照同一标准和尺度计算“房票”，不因安置地点不同而形成安置房价差；二是有利于满足不同安置需求，棚户区居民可以根据自身经济状况和生活便利情况，选择不同区位、户型、品质的住房；三是有利于增强幸福感和认同感，棚户区居民取得“房票”后，自由选择、分散安置，不因在安置房小区居住而降低尊严；四是有利于盘活住房市场存量，促进房地产市场持续健康发展；五是有利于减轻政府即期支付压力，政府通过先给付“房票”再逐年和建设单位结算房款的方式，减缓资金支付压力。
时隔５年之后，２０１６年２月１７日，安徽省十二届人大六次会议召开。安徽省省长李锦斌作安徽省政府工作报告时称，２０１６年安徽省要求确保货币化安置比例不低于５０％。这意味着铜陵“房票”在安徽全面施行。至于“房票”能否解决安徽与全国高企不下的房地产库存难题，从目前来看，还是有希望和值得期待的。
