房地产市场呈现六大分化趋势 投资下滑Q3或见底
金海年 张珺 黄琳珊 李莹
当期,经济步入新常态,经济增速持续放缓,经济下行压力在一定时间内会继续加大,2015年国内生产总值(GDP)增速预期定在“7%左右”。我们认为,“稳增长”方针不变,这就需要宽松财政、货币政策,加大社会投资力度,稳定房地产业、积极创新等诸多举措协力。其中承载“衣食住行”四大需求之一的房地产行业,仍然是国民经济的重要支柱产业。
当前市场的六大分化
一是业态走势的分化住宅、办公楼和商业地产走势不同。从不同的物业形态看,商品住宅已经进入白银十年,处于稳定增长期,但一线城市及重点二线城市仍有一定的发展空间。商业则逐步趋于饱和状态,受电子商务冲击明显,但一些龙头房企涉足的商业仍值得关注。办公方面,一线城市办公市场仍存发展空间,但二三线城市办公市场前景不明朗。
二是区域的分化包括不同区域城市的走势分化和城市内部不同城区的分化,随着城镇化进程的继续,一线城市的房地产仍然发展,而中小城市随着人口向大城市的聚集流失,房地产需求将面临严峻的挑战,而大城市中核心商业区和住宅区也令房地产进一步发展,而远郊区则呈现不同的冷热。2015年,房地产市场需求并不会出现实质转变,首先,一线城市虽仍受到限购政策约束,但依托于强大的人口吸纳能力及经济水平,预计一线城市成交量价能够保持稳定或小有回升。其次,二线城市市场表现分化并且将进一步加剧,像合肥、武汉、郑州、南京等城市可能仍能保持平衡,但大连、宁波、沈阳、长春及西安等城市库存压力较大,面临高企的库存压力,市场成交亦不容乐观。最后,三四线城市整体库存高企,前景不容乐观,对于这些城市而言,以价换量仍很可能成为未来市场的主旋律。
三是主题的分化随着需求的见顶和供给的持续,房地产竞争将导致差异化的主题与商业模式的竞争,养老、综合直至创新社区、创业区等更新的商业模式不断产生,面向不同的人群和不同的需求场景。近年来,在房地产行业产业转型及结构调整带动下,众多房企看到产业地产稳定而持续的收益前景及发展潜力,纷纷进驻产业地产,但由于产业地产不同于普通的住宅及商业地产,其本身存在很大的复杂性,所以对于企业能力、产业链条、土地类型及盈利模式等等要求均比较专业。未来的房企都不能避免受到互联网的渗透。结合房地产、金融并有机融入到“互联网+”,将是房地产行业未来的发展方向,如果不能顺势而为,在未来就很容易被边缘化。
四是融资模式的分化随着房地产竞争的升级,融资模式也从原来银行信贷、上市融资为主,转向信贷、股票市场、REITs、私募和众筹等互联网金融等多层次的融资体系,国内国际都将成为重要的融资来源,开发经营都可成为回报方式。房地产行业历经多年高速发展后,目前面对深度挑战,这为服务于房地产行业的金融产品带来机会。房地产行业从旧模式,即“拿地+开发+销售”的开发模式,将逐渐转向以客户端为主导,反过来引导房地产商业模式的改变。
五是新房和存量房的分化中国的房地产已经从原来的新房交易为主转向存量房、二手房以及代理经营为主的成熟市场模式,市场特点和规律也发生相应的转变。未来大中城市将成为二手房的主战场。以欧美、日本这样的发达经济体为例,房地产市场步入成熟阶段的表现为二手房市场成交占到七到八成的比重。考虑到中国足够庞大的商品房存量、较高的城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速,未来二手房市场的发展是大势所趋。
六是市场供给与政府保障的分化中国住宅的商品化和保障机制将逐步完善成型,面向低收入阶层、中产阶层和富裕阶层都形成了相应的房产供给体系。从历史数据看,保障房占据了商品房五成左右,但由于保障房的位置偏远等劣势,实际上对商品房的分流不大。用过去几年的平均完成率测算,2015年将完成725万套。一方面是商品房高库存,一方面是保障房融资难,“商品房可转安置房”的构思应运而生。高库存与保障房的亲密碰撞,擦出了火花,二者均能获益,一方面房企能消化部分库存,缓解压力;另一方面,住房保障对象也能更早地住进保障房,可谓一举多得。目前这一举措更大的意义还在于解决安置房问题,盘活部分现有楼盘,有利于减轻市场库存压力,特别是三四线高库存城市压力。
下半年房地产发展趋势预测
受经济下行压力影响,下半年资金面预计仍将相对宽松,再次降准降息的可能性较大,但并不意味着房地产行业的资金充裕,首先,放宽资金面的目的在于缓解经济下行压力,降低企业融资成本,支持实体经济资金需求。所以政府也会通过窗口指导使资金更多地流向实体经济。此外,股市遭遇“牛市”,随着民众对股市的预期向好,预计下半年股市对民间资金的分流程度将更加显著。以上成为影响明年能够最终流入房地产市场的资金量的可能不利因素,房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。
为了保障今年GDP 7%的稳增长目标,作为经济支柱的房地产行业是拉动经济增长极为重要的力量。在中央政府层面,国务院政府工作报告中首次提出要“支持改善性住房需求”。紧接着,央行[微博]、银监会、住建部、国土部、财政部五部委三波政策利好,先是国土部从供应端控制,地方政府需因地制宜,有保有压;其次是央行带头从需求端调整,下调了二套房的首付比例,其力度超出人们预期;最后是财政部从交易环节入手,调整个人住房转让营业税免征年限从5年改为2年。接着4月中旬,央行宣布再次降准1个百分点,为“330新政”落地送来及时雨。地方政府层面,目前已有多个城市加大住房公积金购房支持力度,降低首套房、甚至二套房的首付标准,虽然松紧程度不一,但这些力度空前的政策调整短期内将对房地产行业形成有效利好。对购房者而言购房成本均有大幅下降。综合来看,短期内楼市成交量上行态势基本可以确定。
预计今年下半年,政策面仍保持宽松,但一线城市限购政策不会放松。主要由于一线城市人口众多,刚性需求始终存在,投资投机性需求也较多,需求的无序集中释放会直接导致房地产市场重蹈覆辙,对房地产市场长期持续稳定地健康发展相当不利。一线城市楼市供求关系基本平衡,亦无其他二三线城市库存高企的风险压力,土地也不是当地政府的唯一财政来源,故而并无取消限购的必要和冲动。
在房地产投资方面,自2014年2月开始,商品房销售增速进入负值区间以来,房地产投资增速一路下滑。截至2015年3月,房地产开发投资增速为8.5%,低于10%,为一年来的最低位。考虑到商品房销售对房地产开发投资完成额的滞后影响,我们认为房地产投资增幅仍有继续下滑的风险,乐观情况下,预计将在三季度见底。
