“中国一半以上的房地产私募基金企业或将在这两年被淘汰。”长富汇银投资基金管理（北京）有限公司董事长兼总裁张保国22日对21世纪经济报道记者表示。

  作为房地产私募基金领域的代表之一，长富汇银的投资风格非常鲜明。张保国对21世纪经济报道记者表示，公司目前专注于百强房企配资、棚改和收购核心城市核心区域的核心物业这三个领域。

  北京师范大学房地产研究中心主任董藩22日对21世纪经济报道记者表示，“房地产仍然是最好的投资方式，”他认为未来房地产业发展的主要推动因素包括人口增长、城市化、家庭裂变、生活方式的演化、区际人口的整合等。房地产市场需求的增长远未结束，虽然三四线城市目前出现结构性过盛，但一二线城市的住房需求远没有到顶。

  房地产企业也持有类似观点。融创中国杭州公司董事长陈恒六22日表示，房地产的投资回报虽然和过去相比下降了一些，但是相比其他产业还是要更好。“房地产在过去几年很困难，成交量萎缩，就像前几年的股市，但这是一次酝酿的机会。以前的存量房比较多，今年要急于突破，所以要走量，价格就会下来，正是一个抄底房地产的好时机。”

  风险爆发期

  张保国表示，房地产行业目前已从趋势性市场转换到结构性市场，地产私募基金要选择有足够开发能力、产品设计能力、销售能力和融资能力的百强企业或者中国一流的房企进行合作。

  在张保国看来，2010年是地产金融的元年，当年开始的地产调控导致融资不再容易，催生地产金融的发展。而以前开发商只要能拿到地，获取资金非常容易。

  张保国认为，今明两年或将是中国房地产私募基金的风险爆发期，今年由于股市的走强导致很多资金从房地产领域撤离至股市，尤其是银行和信托这两类机构。

  “地产金融发展时间短，快速集聚了很多房地产私募基金企业，这些企业一半以上或将被淘汰。”张保国表示，已经有了很多案例应验，以前很多基金忽略了基础资产的审核。因为以前房地产容易赚钱，现在就不一定。这主要取决于基金管理团队选择什么样的交易对手和投资项目非常重要。地产项目良莠不齐，不好的项目肯定会导致基金兑付风险，对管理人来说就是天大的风险。

  针对当前行业发展形势，长富汇银自身也进行了相应的业务调整，可以浓缩到以下三个方面：

  第一是精选交易对手，如长富汇银已和融创等全国排名靠前的房地产企业展开合作，这些企业往往具有好的产品研发和销售能力以及强大的融资能力。长富汇银与百强房企展开前期拿地、后期开发、并购等方面的配资业务。

  第二，只做擅长领域，比如棚改。长富汇银是最早参与棚改的专业金融机构之一，目前已成为棚改类主题投资基金的标杆型企业，棚改的优势在于已经形成稳定、成熟的盈利模式，并且有政策的支持；而且，棚改项目大多处于城市的核心区位，拥有良好的销售回款预期。

  第三个，收购核心物业，长富汇银在全国持有20栋左右的核心物业，租金年回报率可以做到7%以上，将来有望通过REITs实现退出。

  从国外来看，美国每年房地产总投资的70%来源于地产基金，而国内的10%都不到。

  张保国称，在中国每年8万亿的房地产融资中，房地产基金的存量不到8000亿。地产金融在国内是刚起步，未来发展空间很大。但投资于开发能力弱、产品同质化严重、区位偏僻的项目都是风险较大的。

  “两头大，中间小”

  房地产行业从2013年开始调整，2014年被市场普遍认为很困难，但是从基础数据来看其实不然。

  张保国介绍，登记在册的房地产开发商的数量2013年从8万家减少到6万多家，2014年又从6万多家增加到了8万家。“谁能想到在2014年这么困难的时期房地产开发商反而增加？”张保国表示，城镇化的需求，加上年龄段在20-30岁之间的人群有3.3个亿，其购房成家需求都是刚需，跟市场调控与否都没有太大的关系。

  目前地产业内的最大问题是房价会降的预期，但是一线城市量和价都在回升，很快还将会传导到三四线城市。“升都是大城市先升，降是小城市先降，房地产市场不存在大的系统性风险。”张保国表示。

  五牛基金副总裁全宇22日也表示，近期房地产市场一二线城市的基本面很好，市场需求旺盛；上海和北京已经成为全球房地产资产配置很重要的城市，一二线城市的住宅、办公及一些商品物业都值得投资。

  海银财富总裁韩芳则认为，目前房地产市场出现分化，一二线城市的投资项目依旧有吸引力。随着“3·30”政策（降低二套房贷款首付比例和二手房满2年交易免征营业税）的出台，改善性住房有望长期受益。

  张保国认为，2014年只是区域调整，去年受影响最大的是东部沿海的江浙地区，“东部沿海一个县城房价均价都到二三万了，价格应该回归。”

  但是他看好中西部地区，其中中西部分两种，一种是在最近五六年内新开的新区，没有外来人口的经济支撑，房价的前景比较悲观。

  但多数的中西部城市，尤其是三线四线的地级城市，GDP在2000亿左右，人口一百万左右，产业结构完整，特别是处于高铁沿线的，经济基本稳定，城市的城区人口只占到总人口的五分之一到十分之一的，这样的城市在张保国看来房地产问题并不大。“今年的市场是‘两头大，中间小’，两头是指一线和五线不错，二三四都一般，但是系统性风险是不存在的。”