旧楼加装电梯 重在降低交易成本
来源：南方都市报(微博)
近日，据南都报道，《禅城区既有住宅加装电梯管理暂行办法》(下称《办法》)今起实施，规划局作为统筹部门，最多8个工作日就可以回复加装方案是否通过政府评估。对具有争议性的个案，规划部门将根据《办法》设计的量化指标进行评估，给出建或不建的建议。对于加装电梯的旧楼，禅城区财政还将拨付2万/梯的资金补贴。
在没有《办法》之前，如果旧楼要加装电梯，要征得整栋楼三分之二人的授权同意，轮番找规划、国土、园林、消防等五六个部门去交材料、等审批，折腾了一年多还没批下来的个案绝不是少数。现在有了《办法》，只要8个工作日就可以得到政府评估结论，效率有所提高。
但旧楼加装电梯的核心问题，在于高层与底层住户的利益不一致，仍然没有得到解决。
对于低层住户，最常见的反对意见是影响通风、采光。对此，《办法》虽然有了量化标准，“与卧室窗户的距离需大于4米，与厨房窗户的距离需大于2米”等，这一事项的决定权仍然掌握于所在单元楼全体住户的手上，即使电梯符合《办法》的标准，政府仍然只有建议权。
对于希望加装电梯的群体，有意见认为，政府应该援引物权法中的“三分之二原则”进行强制加装，但这就侵犯了少数反对加装住户的私人空间，形成了“多数人暴政”，如果因为一件便民好事而点燃住户反抗情绪，引发大量媒体负面报道，并非政府所乐见。
如果换个角度，用经济学分析，问题会变得很清晰。加装电梯，对于高层住户会带来明显生活便利，也有利于高层住宅的保值。对于低层住户，没有得到类似收益的同时，还要付出失去采光、通风的成本，自然会采取反对立场。
解决这一问题的思路，一是借用行政手段强推，上文已经证明不可行，二是给予合理补偿。问题是，加装电梯后损失的采光、通风的价值存在主观性，不同楼层住户的自我估值也不一样。在市场经济下，反对者出于利益最大化的动机，其谈判目标不会仅仅局限于补偿失去的采光通风，还会希望从高层住户新增利益中分一杯羹，毕竟，如果谈判失败，高层住户失去的潜在收益要远远大于低层住户，而目前政府的《办法》对这个问题其实是毫无办法的。
其实，政府此时的要务，不在于扮演裁判，而应该提供一批可靠、客观、中立的房屋中介机构，让他们根据市场规律，对低层不同住户加装电梯后付出的成本作出合理、公平的估价，从而降低加装电梯谈判双方的交易成本，当双方对加装电梯的成本收益可以有清晰的计算后，就可以心甘情愿的作出决定。
毕竟，一个健康有效的市场，买卖双方可以自行实现均衡。
