穆迪投资者服务公司5月21日宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面。

  穆迪是世界三大评级机构之一。其评级结果是世界公认最为权威的。国际资本市场、许多国家和机构，大到对 一个国家信用程度的决策判断，小到对一个企业经营风险的评估，大多都将穆迪、标普和惠誉三大机构的评级结果作为重要参考甚至决策依据。穆迪等三大评级机构 的评级结果无不受到各个国家、经济组织、企业乃至各类投资者的重视。

  穆迪将中国房地产业展望从稳定下调到负面的理由是预计未来12个月住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存 水平较高，以及流动性趋弱。这个理由的可信度较高。截至4月底，穆迪跟踪的8个一二线城市的库存约为14个月，接近此前的高点，即2012年2月大约16 个月的库存。这样的高库存将削弱开发商的定价能力，并对其运营资本和利润率产生压力。

  同时，房地产销售增长大幅度放缓是一个不争的事实，无论是一季度的数据，还是4月份的销售统计；无论是现实观察到的销售楼盘冷清状态，还是一些楼盘使出零首付甚至用裸女吸引眼球上阵营销的歪招迭出，都昭示着今年以来商品房销售不是一般的低迷。

  再者，虽然央行喊话商业银行加快放贷速度，支持首套房资金需求，但至今效果不大。商业银行出于房贷不赚钱、流动性差和房地产风险凸显三大原因，没有发放贷款的积极性。

  最为重要的是在目前房地产泡沫巨大情况下，维持泡沫的唯一出路就是房价的不断上涨。但是，高房价已经穷 途末路。三四线城市房价向下拐点基本确立，二线城市去库存化压力大的杭州等城市降价潮一浪高过一浪。已经开始波及到一线城市，一线城市购房者观望情绪空前 浓重，房价松动隐现，特别是四月份一线城市之首的北京二手房环比出现下降情况，折射出一线城市也难以抵挡房价拐点的最终到来。

  穆迪在此时宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面是完全可以预料到的，也基本符合房地产业整体状况。 穆迪下调中国房地产业展望至负面，警示开发商尽快销售存量房，坚持市场低迷时现金为王的真理，落袋为安；警示住房投资投机者赶快收手，并且尽快出手屯房， 否则，将成为最后接棒者或者造成损失；警示购房者在房价下行明显情况下，暂缓购买后可能会以更低的成本付出买到住房。

  当然，对商业银行警示最大，除了支持首套房贷款以外，发放其他房地产贷款必须慎重，房地产贷款风险已经大于任何行业和任何时期。切记：只要房地产行业进入冰冻低迷期，那么，住房将是变现能力最差、流动性最低的资产。银行最终可能收回的是一栋栋无法变现还贷的报废水泥钢筋。

  需要注意的是，穆迪下调中国房地产业展望至负面，对低迷寒冷的房地产行业会否起到雪上加霜效应，促使中 国房地产加速崩盘呢？金融危机以来，三大评级机构多次扮演了对希腊等站在危机悬崖边上经济体又推一把的角色。笔者认为不会的，中国城镇化等因素决定了只要 房价能够回归到合理价位，需求就会释放出来，不会直线下滑到崩盘地步。因此，担忧中国房地产崩盘是过滤了。

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