等候14年，鹿丹村这个深圳市政府决定的首个推倒重建的小区，今终开拆。在鹿丹村等待重建的14年历史上，至少有四次都差不多要启动拆迁了，却在最后关头错失良机。

  对于政府而言，分析鹿丹村问题的形成、积重难返和解决，对所有同类历史遗留问题无疑具有重大借鉴价值。

  对于开发商来说，鹿丹村的改造历程，也堪为当下深圳大规模城市更新提供的另一角度借鉴样本。

  A

  启动

  时任代市长拍板改造 争议随之而来

  政府机构改革后遗症“官改”“商改”摇摆不定

  公元2000年6月，时任深圳市代市长于幼军冒雨造访鹿丹村后，震惊于当时居民们全家“抗洪”的情形，当场拍板鹿丹村拆除重建，马上扭头问身边的原住宅局负责人：“3天之内拿出改造方案交付村民讨论，3年内彻底改造完毕，有没有问题？”住宅局负责人点头领命。

  这一情景，即使过去了很多年，鹿丹村业委会主任陈克仁依然清晰记得。

  但关于改造的争议随即而起。首先在原住宅局内部引起轩然大波。一名原住宅局退休官员透露，当时内部讨论很热烈，不少人认为，3天内拿出鹿丹村拆除重建方案，从技术上来说根本不可能完成，涉及那么大一个小区，规划设计拆除重建一系列情况十分复杂。而鹿丹村人听闻，当时市里高层对此事的意见也不一。

  虽然，在半年多后，深圳市政府常务会议还是通过了鹿丹村的拆除重建方案，但关于其重建与否的争议远未消除。

  首先是关于房屋的质量问题，甚至在提出改造的9年多后，官方作出结论，整个鹿丹村24栋房子中，只有一栋房子被鉴定为危房。曾让很多人惊讶的鹿丹村“斑马楼”，被解释为，是修补墙体的措施导致裂缝看起来很大。直至有一些政府官员认为，鹿丹村里的大多房子基本还能住人，并没有到整体非拆不可的境地。与此同时，也有社会舆论认为，在香港，房屋维修从来都是私人的事情，鹿丹村房子是业主的，维修也好重建也好，政府没必要介入太深。

  种种争议，导致在多年里，政府对鹿丹村改造模式的犹豫不决。

  其次，作为由市政府决定的首个推倒重建的小区，鹿丹村可能将成为今后同类问题解决的效仿对象，而类似的建于上世纪九十年代之前的住宅小区在深圳约有150到200个。因此，多年来，有关方面不得不慎之又慎，资金平衡是前提也是难点。

  当2001年，市政府常务会议通过鹿丹村拆除重建的决策后，当年曾承担鹿丹村重建方案前期调研的一位官员指出，在很长一段时间里，资金始终是问题的焦点。谁来主导拆除重建？政府还是企业？在鹿丹村等待拆除重建的历史上，这点几经摇摆。

  在2003年前，鹿丹村改造一直尝试用政府主导方式来进行。原市住宅局负责该项目期间，业主对项目的补偿方式等存在抵触情绪。随着资金缺口过大，以及拆迁办和业主间发生激烈冲突，为此焦头烂额的政府开始考虑退出。

  在原市国土房产局接手改造项目后，转变了工作的思路，采取了引进开发商的方式。鹿丹村片区地处黄金位置，对开发商有吸引力，但开发商计算后认为不赚钱。随后，政府又想把鹿丹村改造和深康村一块地皮绑定在一起，让开发商以深康村地皮开发的收益来弥补鹿丹村重建的支出。而紧接着，国家调控房地产市场、2008年金融危机房价下跌，开发商根本不愿接手。

  最终，鹿丹村改造的“商改”尝试以失败告终。2009年，随着深圳政府机构大部制改革的完成，鹿丹村的改造模式重新回到政府主导模式，由新组建的市住房和建设局负责。

  值得指出的是，无论“官改”“商改”摇摆不定，还是改造进程推进缓慢，很大一部分原因是深圳市政府机构几度改革的后遗症。在这等待改造的前9年里，深圳市的政府机构经历了两次大的改革，鹿丹村项目的负责单位多次变迁，形成历史遗留问题，越拖越久，积重难返。

  卡壳

  利益相关方几经博弈 难破拆迁补偿瓶颈

  开发商争夺最后一块蛋糕 城市更新项目“高额补偿”成风

  市住建局2009年底正式从原国土局手里接过鹿丹村这个烂摊子。而其实，当时很多政府官员心里也很没底：“不好估算这个项目政府要投入多少钱，但贴钱是肯定的。”

  虽然随后包括相关的房屋拆迁补偿安置方案等文件都已经向鹿丹村人公示。可很快又一年年过去，人们发现滨河大道边上的鹿丹村依然静悄悄，没有什么拆迁改造的迹象。

  卡壳的核心问题依然是拆迁补偿问题。原定的1：1补偿，一些业主不满意。在深圳土地资源日益紧缺的情况下，为盘活存量土地，2009年12月深圳出台了《城市更新办法》，随后各大开发商为了争夺深圳地产界的最后一块蛋糕，竞相进驻市内老旧小区，深圳拆迁补偿的标准也一路攀升到1：1.3。

  尤其是，岗厦改造、大冲旧改不断爆出造就亿万富翁的新闻，刺激着人们的神经。在2012年上半年，与鹿丹村几步之遥的南园新村旧改，万科、佳兆业两巨头争夺，竟然爆出1比1.4的补偿宣传，已经进入了拆迁阶段的罗湖木头龙社区，拆迁补偿也已经到了1比1.3。满天飞的消息，再度让部分鹿丹村业主们犹豫。

  在开发商主导的城市更新项目的“高额补偿”之风的冲击下，业主面对市住建局制定的补偿方案，心有不甘。在国家大环境上，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)于2011年1月21日正式公布实施，原《拆迁条例》只适用于已经取得拆迁许可证的项目。

  由于鹿丹村项目尚未取得拆迁许可证，必须按照上述《征收条例》的规定进行运作，但《征收条例》出台后，房屋征收的法制、监管、运作等体系的建立尚需时间，深圳的实施细则也没立即出台，鹿丹村项目正处于行业运作的空白期，各项工作的开展更是无从下手。

  于是，鹿丹村改造不得已又步入了改造历程中的又一个“低谷”。

  C

  解决

  改造加速96%以上业主已签补偿协议书

  事前充分协商 出台后及时听取反馈 不断纠正政策偏差

  值得庆幸的是，从2012年开始，在多方努力下，鹿丹村改造这个历史遗留老大难题，峰回路转，迅速提速。

  和业主之间的博弈一直是鹿丹村改造进程中的重要一环。在2004年左右，部分业主曾和原住宅局下边的鹿丹村拆迁办公室人员发生激烈冲突。原住宅局一名退休官员说，激烈冲突爆发的原因，主要是当时部分业主对拆迁方案不满意。他分析，有关拆迁补偿等内容并没有经鹿丹村业主充分讨论并广泛征求意见，原住宅局就匆忙在村里设置拆迁办公室，进行重建操作，这无疑极大激怒了一些心怀不满的业主，最终赶走拆迁办。

  “事前的协商很重要。”国家行政学院教授竹立家曾说，在政策出台之前，政府如果能做到与各利益相关方充分协商，出台后及时听取各方的反馈意见，不断纠正政策偏差，就能避免发生对各方伤害都很大的突发事件。解决鹿丹村这样的历史老大难更是如此。

  主导鹿丹村改造的后来者们彻底改变了思路。

  2012年4月9日至5月23日期间，鹿丹村改造办在改造片区完成了原《补偿方案》的征求意见工作。根据征求业主意见工作的结果，住建局提出了修改原《补偿方案》的建议，报请市政府。随后，补偿方案又经过了多次调整修改完善，期间听取了大量各方建议。2012年11月20日，市政府原则同意最终《补偿方案》。再经历公布并征求意见和调整，2013年8月，市政府批准通过《补偿方案》。

  这是一个经过各方充分协商的方案。鹿丹村片区综合改造工程房屋征收工作自2013年12月21日启动以来，签约及房屋移交等各项工作进展顺利，让一些身陷旧改泥潭的开发商们惊叹。

  根据此前发布的数据，截至2014年5月26日，已签订《深圳市鹿丹村片区综合改造工程房屋征收补偿协议书》的业主达96%以上；已完成房屋移交手续办理的业主达到90%以上。改造项目相关官员介绍，为加速推进改造工作，市住建局局长李廷忠每周定期召开协调会，研究相关疑难问题的处理，并由局长、副局长分别牵头分户包案协调相关问题的处理。

  14年了，鹿丹村改造的教训和经验，是一笔宝贵的财富。