建筑行业解码品质人居 暨宏源问道品质人居启动仪式

提要:设计单位、建筑专家、房地产开发商、建材部品企业都是保证建筑品质的关键角色。4月18日,由中国房地产采购平台、新浪地产主办,宏源防水协办的“责任地产新标准,解码品质人居”沙龙举办。会上集结了建筑个关键角色为保证建筑安全,提升建筑品质建言献策,以下是本次会议的实录。

  祝自生:我跟开发商聊天,他们其实很冤枉,他们用的都是很好的材料,也漏,最后他们很失望,我说你们光使用材料,只是一部分的,耐久性问题好一些,但是施工不把控,开玩笑啊。所以他们今天来考察,我们给他们建议,我说你搞双包,包工包料,他们实际上钱一点都没有少花,你说定额还是总包,买我们的材料足够了,人家总包还有利润,无非就是过程中过去的业主或者房地产商没有特别关注,其实房地产商搞战略合作一直做,只不过没有把防水纳入进来,或者没有把涂料纳入进来。现在好一点的在哪呢,很多的百强基本上都关注防水集采,而且过去的集采都是材料集采,对防水没有什么提高,现在包工包料的集采。其实房屋质量还是开发商主导的,只要开发商下工夫,或者拿出精力,拿出管理水平来,这个房屋质量还是可以搞好的。有时候也不能完全说开发商没有掏钱,前期掏到位了,后期修还花了不少钱,就是没有达到好的效果。

  从厂家来说,我们也要推动这个事情,前几天500强的会议我们也参加了,部分的厂家也在推动战略合作的事情,所以现在开发商也意识到,他们也在加大本身的设计的能力和技术把关的能力。我觉得总的来说,前景还是可以的。开发商如果不关注防水,尤其像宏源品牌,死路一条,如果他们不管怎么办,几千家材料厂。幸好很多的开发商关注这个事情,去年进入我们的战略集采的销量达到30%,我们希望用两三年的时间,战略合作的销量占一半以上,大的趋势其实我们自己也在跟自己打架,过去很多都是经销商做的,随着市场规范以后,他们倒下了,战略集采上来了,弥补了经销商方面的损失。

  十年前在北京买房,我觉得现在的房地产开发商都忘记了,但是你现在在北京买房,随便哪一个楼盘一看,都是名牌的大的开发商,房地产公司在整合了,全都是大企业之间的合作。所以大部分的开发商,尤其是大型的开发商前期都做的很好。实际上战略集采,强强合作,你们不多花钱,其实还省钱了,同样一个单体项目报价和一个战略集采的报价绝对是两个价格。前两天远洋的投标,我昨天问采购总监,我说怎么样了,他说这个还差不多,一线品牌价格都差不多,是不是商量过,我说都是竞争对手,商量什么啊,真正到拼刺刀的时候,大家拿出诚恳的态度做的时候,利润率都很低,基本接近成本了,基本都差不多了。通过战略集采可以省下其他的环节被别人吃掉的利润。但是建筑公司肯定是不高兴的,一些朋友也是不高兴的,因为我们是纯粹的直销的,厂家和开发商的,现在我们跟几个开发商的合作,他们非常感兴趣,他们也希望我们厂家进行二次设计,包括提出一些服务。比说阳光100(微博)战略集采,前天打电话,说用你们的涂料,我们的工人施工做的漏水,我们技术人员过去了,昨天解决了,他们根本就不行,我们重新在武汉找了人,按照规范给做样板间,这回好了,阳光100业主说就按这个标准做,后来说技术人员,你可把施工单位给伤了。实际上从开发商的角度省掉了中间的环节,从过去的形式做,建筑公司要吃一块,建筑公司找的防水施工单位要吃一块,这就损害了防水的质量,企业刚开始的效果小的时候都这么搞,现在大企业都规范了,我们也有一个自律联盟。开发商以后无非就是增加一点管理成本,总的来说,我们的实力很强。

  刘玉山:我去年参加一个会议,有两个项目当时的印象特别深,银川一个项目200万平米,已经完工100多万平米,地方建委自己盖了一个楼,也有50万平米的外墙面积,这两个项目我们都参与了,我去了银川,我们当时作为专家组成员去的,当时找了一批建设口的人在一起交流,做这个是福建人,第一次还是他找到我们去的,感觉挺牛的,等我们把方案出来,那个人傻了,这个钱怎么办,到最后建委跟承包商说,无论如何把这关顶下去,先把这些消化了,对于未来的我再想办法补上去。

  我后来又参加了一个枣庄的项目,一个姓李的哥们,很敬业,保温的方面他说给我们的价格不能做,他说无论如何帮助我们施工一下,他一开始都不谈价格,先做下来看一下,做完了以后检测所有的产品,检测完了合格的放在合格的里面,不合格的全部走人,那个项目做的绝对是好的,都说国家公务员做不好产品,但是他的项目真的很好。

  祝总刚才说到目前房地产现状大部分都在集采,现在我感觉有一个情况,在我们公司如果谈集采的话,下面的人一般我们不谈,不是我高傲,一般谈不成,说我们作为一个下游企业,我们一定会尽我们全力保护我们的战略合作伙伴,因为我们看的是未来,我们的人力、物力,我们的质量,所有的东西都会做的很好,所以我们绝对不会跟他们做假,尤其是我们这样的实业企业更是这样。

  祝自生:开发商和部品厂家合作是非常不对等的合作,有一个写的只要材料不合格,就罚款多少多少,我说按道理还有复检的机会,我说合同条款非常不公平,但是我们今天的沟通和澄清是很公平的。最后一个观点,其实我们就是希望你们把活干好,一切OK。为什么说战略集采可以挤掉一些泡沫的东西,你看合同里面,一般没有实力的厂家就哆嗦,根本没有办法做,稍不容易你进去了,开发商整死你,绝对拼实力。你要有想法想做点假,通过什么手段赚一点钱,一看这个合同就拉倒了。但是真正说沉淀下来的,能够最后剩两三家,谈到来澄清的时候,那基本上就是很真实的想合作的时候,这些问题我们都可以避免的,都不是问题。所以战略集采随着中国房地产行业整合发展规范,我想还是占到半壁江山。

  刘玉山:肯定不止,中国未来地方性的有品牌意识的都在走集采,而且我们现在不公平在哪,我们一般跟中国比较靠前的地产公司合作存在着不公平,但是我们和地方性的进行战略合作,是公平的。

  祝自生:其实集采不光是百强了,有一个内蒙的某房地产,去年500强排在400多,但是他是内蒙最大的,因为发展不均衡,有一些地方性的房地产开发商有很多地但是没有资金,排在后面一点,他们也很厉害。只要开发商关注我们这个行业,我们就有机会,如果开发商不关注,我们就该关门关门了。

  孟凡城:现在一般的原则是合理价格购买合理产品,这个合理是有大前提的,这个大前提你首先要了解所有的正规的产品,你要知道他的生产成本是什么样的,你不能说在我的报价体系里面来选择合理的价格,比较的大前提,大家都知道几个大的企业,生产企业配套基本没有什么区别,而这个行业基本上在这个水平线,如果你低很多,材料肯定有问题。

  高井华:有这么多中国防水企业的存在,是不是我们的标准定的比较低?

  祝自生:企业都是合格的,什么都有,就是一个理念的问题,有一些企业,对于他的一些客户,直接买他材料的客户做假,像我们的企业就不配合,我们定什么标准就是什么标准  ,爱买不买,这个就没有办法作假了。

  高井华:几年前我们就做过一个,我们自己买材料,自己买队伍,然后去施工,施工完价格远远高于分包的价格。

  祝自生:我们搞集采就是卖材料,施工就是白做。我们实际上在报价体系里面施工是完全不赚钱的,作为厂家来讲,我们就是以施工带材料,这就是我们和一些外面一个工程公司最大的优势。像您这种情况,材料厂家有一定的利润,施工也要有一定的利润,加起来就高一点。您原来的情况跟现在的集采的情况不一样,如果你原来以一个个体的身份买材料,这个材料也有一定的利润的要求,战略集采不一样,战略集采的价格完全突破了我们厂家销售的一个价格体系,最后就是拼刺刀,因为我们这是一个拼份额的事情。

  为什么我提远洋那个事情,投完标价格都差不多,这就涉及到一个整个的体系的问题,所以在这里来讲,如果你要是打着战略集采的名义招标可以多省一些钱,但是你真得作为开发商来真正建筑公司应该把下一步的工作做到位。比如说有一些开发商想定两三家厂家,定了以后再跟总包谈,我说这种方式就重新报价,没有什么可谈的,我跟您谈的战略集采的意思就是下面的一切费用你自己承担,开发商愿意给是你开发商的事儿,我们不再出费用了。

  本身现在建筑公司都有集采,这个很正常,实际说过去搞战略集采的标准是有阻力的,开发企业的高层是有阻力的,因为我们有一些项目跟踪几年说搞集采,最后人家告诉我就是想屏蔽过去的东西,现在搞集采了。这个过程是很快的,加上新浪地产的推动,上次我和金总汇报工作的时候说有媒体推动,部品厂家推动,开发商也要降低成本,提高品质。我跟金科聊,以后老百姓买房子买的是地段,区域,以后买房子是买的品质,同样城里二三环的房子,六层的老楼和新建的能比吗,现在同一个区段高品质的差很多,30%、50%的价格。防水实际上开发商搞好了,实际上是少花精力又做大事,我们旁边的上海沙龙交的时候也是 漏的一塌糊涂。

  一谈后期维修,就是没有把我们防水厂家当一回事,实际上战略集采牵涉到战略合作的关系,你的维修方面都可以找我们,你说什么结构,不行派人去一趟,其实很容易,我跟你说从过去传统的防水,老的防水,农民都会做,就是有没有责任心,现在做防水靠什么保证,现在是靠良心保证质量,我说做假不做假,是不是我们投入的精力,现在只能靠良心保证你的质量了。

  总的来说,作为业主、开发商来讲,多关注总比少关注好一些,可能因为资金的问题,总包的时候垫资提出一些条件来,我们不好意思拿出去,如果招标之前说清楚,防水、保温都做好了,也无所谓,该投标就投标,所以从开发商来讲,我建议提前做准备,你说现在搞集采也是,延续做项目,很容易,只是一些新的项目,重新安排一些中标单位参与。除了我们部品厂家呼吁做一些集采,做一些部品,防水的关注,我们媒体也很重要。上次采购平台开通了以后,这是战略集采的促进,开发商也节省一些成本,网上发一下就可以搜集一些一线的资料,将来可以网上投标,现在很多标澄清就是网上发一个邮件,如果帮助我们的开发商解决一点他们的具体的管理上的事物,新浪地产采购平台他们肯定愿意搞。

  刘玉山:我们跟新浪这边合作也有一点时间了,唐总对我们的工作起到了很大的推进作用,包括我们跟恒 大的联姻,确实是他们起到很大的推动作用。   

  唐茜:这是一个特别需要交流和学习的市场,每家企业都有这样的感受,很难判断,我们做这个平台也是要达到这样的效果,虚的也重要,其实品牌代表着信任,他能够去创建这个品牌,就意味着他有力量对这个品牌进行维护,他怕伤害这个品牌,所以某种程度上做的事情肯定比没有品牌的好很多,品牌的树立很关键,务实的东西,我们也在判断过程中,我们也接触了很多大量的信息,如果判断,所以我们要依靠叶老这样的专家。

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