在改革开放30年后的今天，随着中国的市场经济制度发展不断深化，以及市场主体法语日益成熟，加速转变政府职能已经成为社会的共识。与此同时，我们也正在见证大数据时代的来临。为此，“工程建设市场的治理与信息化”国际研讨会于12月7日-8日在清华盛大召开。

　　Lynn Schbert： 欢迎大家参加今天的会议，我是Lynn Schbert，我是美国忠诚与担保协会主席，这是保险公司之间的行业协会，我们在美国市场做很多工作，我们是一个社群机构，我们允许每个州的保险工作做数据分析，我们有超过500多个保险公司，也做教育方面的项目，我们也做忠诚与担保领域的工作。忠诚与担保是非常重要的问题，对我们这个学会来说，以及对于国际忠诚担保是很重要的，Daniel J.Miterhoff也是我们这个领域非常重要的工作，邓晓梅教授也做了很多这方面的工作。几年前我们开了很多会议以后，并开展了很多合作。

　　我们希望在中国进一步促进忠诚与担保，目前中国已经取得了一些进步，在这里我祝贺清华大学在这个领域取得的进展。今天非常荣幸请到一些发言人，这些发言人是来自于清华大学的著名专家。第一位发言人是冯珂，他要跟大家介绍的是如何进一步的促进工业担保以及在中国如何能够进一步促进集成建造以及集成交付。

　　为此“工程建设市场的治理与信息化”国际研讨会于12月7日-8日在清华大学盛大召开，以下是本次会议的演讲实录！

　　清华大学建设管理系硕士研究生  冯珂

　　冯珂：谢谢主席女士，早上好，女士们先生们。今天我要跟大家介绍的主题是如何解决烂尾楼的问题，我们可以使用工程担保与产业基金。我的发言有六个部分构成。第一部分是定义一下问题。第二部分以及第三部分，我会表述一下我们如何使用工程担保以及房地产基金解决烂尾楼的问题。然后我介绍一下是不是有可能将两者联系起来，最后一部分是总的设计和总结。

　　首先我们看一下问题，什么是烂尾楼呢？根据文献综述，我们认为烂尾楼是很多地方都面对的问题。我们看到在欧洲、美国和其他发达国家没有烂尾楼的问题。我这里有一些图片，它可以让我们看一下这个问题具体的影像。

　　就定义来说烂尾楼就是房地产项目已经完成了规划和景观设计，但是却没有按时完成是因为开发商的资金链断裂了，所以它指楼宇目前正在建造，但是一些建造过程中的环节，却变得非常的缓慢。所以这个问题的原因是什么呢？主要的原因是开发商的资金链的断裂，也有可能是其他的因素造成的。

　　开发商有可能借了很多的钱，借了很多的私人债务，但是没有办法还高额的债务，也许是因为经济危机造成的，在经济危机过程中，很难获得新的贷款，也有可能是因为房地产监管规则发生了变化，在中国北京、上海，政府想要调控房地产市场的时候，会推出一些新的政策。比如说在北京，没有身份证的话，你就买不到房子。

　　另外，也有可能是由于投资失败所造成的。也就是说开发商也许同时开发了几个项目，他们想使用自己最有限的资金来做所有的项目，但是有一个项目失败的话，其他的项目也有可能受到影响。根据我们对目前烂尾楼的调查，在2011年调查进一步证明了我们的观点。

　　烂尾楼有什么样的危害呢？我们在这里可以看到，这个问题有三个视角，第一个从银行和其他的借款人来说，这个楼成为烂尾楼的话，他们的贷款就无法收回，对施工现场的农民工来说，他们也没有办法拿到自己的工资了。另外烂尾楼也会占据非常珍贵的土地资源。接下来我们看看，我们如何使用工程担保来解决问题。

　　总的来说有三类担保可以解决这样的问题。第一类就是支付担保。如果业主无法支付项目的资金的话，如果项目的业主在项目开始之前就可以购买担保，担保公司可以向承包商支付费用了。

　　除此之外还有农民工的工资也可以得到保障。除此之外还有绩效担保，如果业主无法履行自己的责任的话，担保就可以交付给其他的承包商。

　　这边是担保可以解决一些问题，但是担保也会有自己的一些局限性，所以首先在中国保险以及工程担保的罚金还是非常低的，与美国不同，可能占到10%-15%的损失额，对工程担保来说，担保公司支付资金弥补差额，10%-15%的损失额，不足以弥补成本。第二这种方法还没有广泛应用其他的建设市场，只是在一些省份和一些城市加以使用。

　　我们怎么使用房地产信托基金呢？如果我们使用房地产基金的话，我们从时间的角度来看的话，可以将它分成三个应用领域。第一在项目开始之前，作为一个股东参与进去，或者是你可以进入成熟的商业地产获得收入，或者投资于烂尾楼建造一个项目赚钱。我们在这里主要提的是第三个使用领域。但是这个方法也有一些冲突。

　　第一个冲突就是它可能比较困难，对于基金来说，选择合适的项目会比较困难。第二个问题你只能完全用于房地产基金，它可能有一个时间的滞后。因为我们已经知道这两种方法各有局限性，为了解决问题，我们是不是可以将它们综合起来加以使用呢？

　　烂尾楼也有投资的潜力，有一些烂尾楼还是值得投资的。它们开发成本比较低，而且花的时间也比较短。还有一些烂尾楼有着非常好的投资潜力，而且它们有着非常好的市场前景。工程担保可以为产业基金提供什么呢？工程担保可以使用自己的专业知识筛选合理的项目，他们也可以节约调查和研究的时间。

　　产业基金可以向工程担保提供什么呢？产业基金有着非常独特的功能，他们有着破产孤立的非常特殊的功能，他们能建立起一个特殊目的工具，也可以作为一个非常好的实体重新开始整个项目。如果你们不了解破产孤立概念的话？信托法受托的房地产，不会在最初的客户以及受益者之间出现债务纠纷出现任何的影响，这也会进一步的保障资产的隔离性。第二部分是房地产产业基金于工程担保来说，有着内部借贷提升的功能，可以进一步降低风险。

　　内部借贷提升意味着什么？我们把资产进行分类的话，可以赋予它们不同的价格，对他们愿意接受高风险的人来说，他们也会得到更高的收入。所以在这里我们可以看到，在进行合作的时候，第一部分就是评估烂尾楼，并不是所有的烂尾楼都值得投资，只有一些烂尾楼是值得再投资的。

　　标准有简单的债务结构，资金缺口相对来说是比较小的。工程担保公司可以帮助完成这项工作。第二设计信托产品这个工作可以由产业基金完成。第三与政府进行谈判，获得优惠的条件。

　　第五部分就是合作计划的设计。总的来说我们在设计整个体系的时候，会有6个步骤。第一个步骤是项目评估，第二步是建立起一个房地产信托，第三步决定支付订单，也就是说如果你想吸引一个投资者，必须给他们担保，他们的资金会投资于这个项目。首先他们的资金会得以有限的偿付第四筹集基金、建立基金，之后我们销售这个项目，最后再结束基金。

　　所以在改变之前，主要有三个主体，银行、房地产开发商以及工程担保公司。银行向开发商提供借贷，工程担保公司提供担保向开发商，开发商再向工程担保公司提供再担保，这样的话，如果房地产公司的资金链断裂的话就会发现这样的情况。

　　工程担保公司会做出判断，他们是提供担保还是建立起一个产业基金之间的合作关系？然后基金可以与银行，与其他的债权人进行讨论，他们可以向基金提供贷款，基金可以保障向其他债权人提供收入，最后基金会进入房地产开发商这边，项目就可以成功的再启动了。项目可以向房地产资金公司会获取相应的股权，这样的协作的设计，对于投资者，对于债权人，开发商以及政府都能带来收益。实际的效果还需要进一步的进行实验，谢谢大家。