产业地产成“裸露的金矿” 燕郊产业园如雨后春笋

　　近年来中国的产业地产正如日中天。在中国政府针对住宅进行调控、“十二五”建设帷幕拉开以及国内进口消费市场崛起的综合作用下，国内的工业物业租金开始水涨船高，成为了各路资本瞄准的投资新热点。保险公司、信托公司、基金公司等，都希望通过产业地产投资基金、信托等金融产品，跻身产业地产投资领域，这也为产业地产开发企业开辟了一条畅通的融资渠道。

　　高纬环球中国区产业服务部董事张纯明表示：“中国工业物业市场将继续保持需求旺盛、租金上涨的局面，这一态势在北京、上海、成都、深圳、重庆等城市表现得尤为明显。我们预计今年市场会有更多的产业地产需求，发展成熟、配套设施完善的工业园区将受到企业追捧。”

　　其实在这样的形式下，不光北上广深等一线城市大量上马，不少三四线城市也希望依托临近的大城市的资源，开发产业园区，其中位于京津腹地的燕郊就是一个范例，其区域内产业园区项目一时如雨后春笋。

　　燕郊所属的三河市副市长、燕郊高新区工委书记、管委会主任赵普在燕郊高新区就在2011年总结表彰暨2012年工作会议上的讲话中称，历时近两个月，燕郊高新区就完成8个重大项目约1.5万亩的征地拆迁工作。2011年，全区(燕郊)在建项目近百个，计划总投资500多亿元。经过这几年的开发和运营，那么现在这些产业园的情况如何呢？经过记者调查走访，其实燕郊的产业地产有着多处痛脚。

　　类型单一深陷同质化

　　目前，燕郊在售的产业基地数量繁多，主要包括百世金谷·燕郊空港国际产业园、天山国际、全景工业园 、兴远高科产业园、龙钰国际、精工园、晶龙产业园、田园牧歌、首尔园等。这些项目体量都相当大，动辄上千亩，少则上百亩。

　　伴随着燕郊本地产业园区大量增加的是该区域内的产业地产面临同质化的问题。尽管规划之初这些项目有着不同的产业规划和立项，但在销售环节，产品均逐渐趋同，大部分属于生产制造以及研发办公的独栋或者联排别墅。因为由于燕郊的产业园产业类型单一，主题功能缺乏明显标识，各产业园的招商竞争白热化。园区的产业类型也没有得到有效的整合，企业仍多为生产加工型企业，竞争优势大多还是拼生产成本，位于价值链的底端。

　　以出售为主 管理成难题

　　记者对多家产业园区进行了走访，发现燕郊很多的产业园项目与住宅类似，大部分以销售为主，目前售价普遍在4000-5000元/平方米之间。这种情况下虽然让物业有比较强的流通性但是对于需要长期耕作的产业地产来说并无多大益处。

　　出售会给园区在后期的管理和运作把控上带来阻力，这也是为什么燕郊很多项目在规划之初虽然有着不同的产业规划和立项，但最后却陷入同质化的深层原因之一。由此引发的另一个问题是，由于园区的零售，所以无法有力地监管和审核入驻的企业，企业会五花八门，良莠不齐，难以形成优质的产业集群也无法整合产业链的关系进而获得附加值。

　　以记者走访的“百世金谷·燕郊空港物流国际产业基地”为例。该项目规划用地面积2000亩。项目一期占地198亩，二期占地670亩，三期占地1032亩。园区销售员告诉记者，该项目一期是针对物流企业建设的“钢结构”厂房，层高10米或者12米，目前已经销售完毕。二期在售产品属于框架结构，层高4米或者6米，也就是说，从产品设计来看，已经不再适用于物流企业，而是针对商贸或者研发类公司。三期将建成配套的住宅以及商业，或者假日卖场。销售人员还说道，其实实际上入驻的物流企业也没几家，除了几个厂房是由老板自己的物流公司占用，其他都租给了各种各样的公司。

　　中兴燕郊科技园领航燕郊产业园升级

　　“燕郊这个区域来讲，未来70%到80%，更多90%体现出来的应该是是科技地产的形态。这里都是孵化器、加速器、写字楼、独栋办公楼、实验室这些商业服务的配套，这是不可改变的。”业内人士陈文丰表示。

　　燕郊产业地产要想解决以上提到的问题就不得不逐渐在内部升级和区域内互补上做文章：如何提升燕郊本地的产业配套服务，形成产业园之间集群效应，互动优势，由使用科技成果，逐步转向为使用科技人才。由此落户一批正真的位于价值链顶端的高科技产业园区就成为燕郊工业地产未来发展的出路。

　　记者发现其实燕郊的产业地产已经出现了转机，以中兴燕郊科技园为代表的高科技园区正在崛起，它们明确定位于高科技产业定位，将和燕郊区域内其他传统加工型企业园区在产业链上形成优势互补，一同提升整个燕郊的产业价值。

　　中兴燕郊科技园周边各类教育、科技人才达两万余人，具有中高级职称的知识型人才密度甚至超过了有着“中国硅谷”之称的北京中关村地区。以中兴通讯为主体，涉及国内领先物联网、IT、软件科技技术的中兴燕郊产业园的建立，无疑为中高端人才创造了丰富的就业岗位将他们留在燕郊，为燕郊产业的升级换代打下夯实的科技创新能力基础。

　　另一方面，与大多数产业园零散出售不同，中兴燕郊科技园十分注重科学的前期规划和后期管理服务。在规划初期，园区是作为中兴通讯北方区域最大规模的产业基地立项开发的。园区以中兴通讯为主体，根据中兴通讯产业链进行产业规划，同时发挥主体优势，辐射到国内领先物联网、IT、软件科技技术等相关绿色经济产业。在这样的前提下，同时园区以出租为主，园区物业统一管理，使得在这里不存在像其他园区后期出现的管理和运营的难题，为前期规划的实现提供保障。

　　目前中兴燕郊科技园已初步形成了电子信息、生物医药、新型材料、绿色食品和旅游休闲五大支柱产业。目前中兴燕郊产业园已经聚集了以中兴通讯北方研发中心为主、华通科技、百维科技、廊坊移动、春秋永乐、河北高速等为辅的相关产业及品牌聚集，吸引到来自美国、加拿大等二十五个国家和地区的国内外投资项目400多个，投资总额超过130亿元。初步构建出园内资源整合能力，和优质企业聚集的驱动力，促成高新技术企业特别是数字通讯企业集群，实现强强联合的品牌效应。

　　中兴燕郊科技园的出现，将改善燕郊产业地产的质量，并且将改变整个燕郊燕郊产业园区的格局，起到从整体上整合各个产业园之间关系的作用，从而提升燕郊区域的产业价值。