前日，耶鲁大学金融学教授罗伯特·席勒摘得诺贝尔经济学奖，对于中国房地产市场，其2009年开始便警告中国房地泡沫严重。但在其预警至今的四年中，全国商品住宅平均销售价格至少涨了三成以上。多位专家表示，中国的房地产市场并不健全，因此难以照搬美国的情况。有分析称中国楼市不存在整体性泡沫，部分城市房价收入比虚高或源于居民收入严重低估。

  席勒看空中国楼市的理由

  1.房价收入比太高：在深圳、上海等大城市，房价收入比达到36倍，“这令人担忧”。

  2.房产租售比偏低：美国的房地产出租回报率一直保持在5%~6%之间。而中国的平均回报率仅在2%~3%之间。

  席勒是行为金融学领域的奠基人之一，也是著名的标准普尔/凯斯-席勒房价指数的创设者之一。凯斯-席勒指数是反映美国房屋价格的多重指数。

  作为长期研究房价指数的经济学家，席勒从2009年便对中国的房地产发出了预警。2009年，其曾经在深圳表示，在深圳、上海等大城市，房价收入比达到36倍，“这令人担忧”。

  在2009年年底，他坦言，肯定不会在中国购置房产：“在北京除了房地产市场，其他的领域都可以投资。”

  为何价格高企，中国的购房者依然疯狂？他分析称，(购房者)“预期房价还会上升。人是有投机心理的，他觉得以后房子肯定还会涨，但是我觉得这肯定是非理性的。”

  而在2011年的达沃斯论坛上，席勒直言中国房地产存在泡沫。其表示：“中国房地产现在泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。”

  而在2009年至今的四年时间里，中国房价继续突飞猛进，数据显示，全国商品住宅平均销售价格比起2009年至少已经出现了30%以上的涨幅。

  而中国的房产租售比偏低也是房地产泡沫出现的“明证”。他在自己的《非理性繁荣》中提到，人们更愿意买房而不是租房的一个重要原因是，租房合约在执行过程中可能遭遇道德风险：没有足够的激励因素促使租房者像房主一样爱护屋内的财物。道德风险问题导致的结果就是更高的房租。

  在存款利率长期保持2%的同时，美国的房地产出租回报率一直保持在5%~6%之间。而在中国，出租回报率逐年走低，平均回报率仅在2%~3%之间。

  “我认为道德风险可能是个小因素。”易居房地产研究院副院长杨红旭判断称，中国的租赁市场并不健全，而居民的生活方式也和国外不一样，更喜欢购买住房而不是租房，因此造成市场上购买房产的需求大，租房的需求较小，导致租售比偏低。这并不能说明中国房产存在普遍泡沫。

  前日，耶鲁大学金融学教授罗伯特·席勒摘得诺贝尔经济学奖，对于中国房地产市场，其2009年开始便警告中国房地泡沫严重。但在其预警至今的四年中，全国商品住宅平均销售价格至少涨了三成以上。多位专家表示，中国的房地产市场并不健全，因此难以照搬美国的情况。有分析称中国楼市不存在整体性泡沫，部分城市房价收入比虚高或源于居民收入严重低估。

  席勒看空中国楼市的理由

  1.房价收入比太高：在深圳、上海等大城市，房价收入比达到36倍，“这令人担忧”。

  2.房产租售比偏低：美国的房地产出租回报率一直保持在5%~6%之间。而中国的平均回报率仅在2%~3%之间。

  席勒是行为金融学领域的奠基人之一，也是著名的标准普尔/凯斯-席勒房价指数的创设者之一。凯斯-席勒指数是反映美国房屋价格的多重指数。

  作为长期研究房价指数的经济学家，席勒从2009年便对中国的房地产发出了预警。2009年，其曾经在深圳表示，在深圳、上海等大城市，房价收入比达到36倍，“这令人担忧”。

  在2009年年底，他坦言，肯定不会在中国购置房产：“在北京除了房地产市场，其他的领域都可以投资。”

  为何价格高企，中国的购房者依然疯狂？他分析称，(购房者)“预期房价还会上升。人是有投机心理的，他觉得以后房子肯定还会涨，但是我觉得这肯定是非理性的。”

  而在2011年的达沃斯论坛上，席勒直言中国房地产存在泡沫。其表示：“中国房地产现在泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。”

  而在2009年至今的四年时间里，中国房价继续突飞猛进，数据显示，全国商品住宅平均销售价格比起2009年至少已经出现了30%以上的涨幅。

  而中国的房产租售比偏低也是房地产泡沫出现的“明证”。他在自己的《非理性繁荣》中提到，人们更愿意买房而不是租房的一个重要原因是，租房合约在执行过程中可能遭遇道德风险：没有足够的激励因素促使租房者像房主一样爱护屋内的财物。道德风险问题导致的结果就是更高的房租。

  在存款利率长期保持2%的同时，美国的房地产出租回报率一直保持在5%~6%之间。而在中国，出租回报率逐年走低，平均回报率仅在2%~3%之间。

  “我认为道德风险可能是个小因素。”易居房地产研究院副院长杨红旭判断称，中国的租赁市场并不健全，而居民的生活方式也和国外不一样，更喜欢购买住房而不是租房，因此造成市场上购买房产的需求大，租房的需求较小，导致租售比偏低。这并不能说明中国房产存在普遍泡沫。

  席勒观点PK

  房价收入比是否畸形高涨？

  中国银行(601988,股吧)首席经济学家曹远征：应提高居民收入水平追赶房价涨幅

  “首先中国的房价不可能无限制地上涨。其次，房价也可以不用跌，而是通过大幅提高居民的收入水平来追赶房价涨幅。这方面要考验我国政府提高居民收入水平的政策力度和决心。”

  易居房地产研究院副院长杨红旭：房价收入比虚高源于居民收入严重低估

  美国的规律和经验不能够照搬到中国。美国的房地产发展程度远比中国成熟，相对而言，中国至少比美国滞后30年左右。“我认为席勒对中国国情和经济社会情况不是很了解。”

  杨红旭表示，中国的房价不能单纯用房价收入比等数据去简单套用，因中国的收入结构不一样，许多居民收入难以被统计入正常的收入之中。“比如北京上海的楼市，看起来房价很高，但由于附加的资源优质，不少都是外来的购买力在支撑，外地的收入并未计入本地的房价收入比，而许多本地人此前的老公房等资产均没有统计在收入之中。”

  中国房地产是否存大规模泡沫？

  杨红旭：中国的楼市依然处于白银十年，个别地区有泡沫，但是整个中国很难有泡沫

  北京大学房地产金融研究中心主任冯科：中国仅存局部房地产泡沫

  “我觉得席勒不一定了解中国的情况，因此他对于中国的判断并不准确。”北京大学房地产金融研究中心主任冯科表示，中国城市的发展情况差距非常大，因此并不存在全局性的泡沫，而只存在局部的泡沫。“中国的一线城市和部分三线城市泡沫比较显著，而二线城市比较健康。”

  冯科认为席勒对于中国房地产泡沫的判断并不代表中国房地产就要崩盘。

  瑞穗证券公司董事总经理沈建光：房价危险泡沫破灭后果严重

  “中国当前的房价状态是十分危险的，它正以平均每年20%的速度上涨。这正对CPI的低位稳定造成很大的压力。但是如果房价受到大幅挫折，这对实体经济、金融体系和整体经济的稳定增长也同样构成了很大的威胁。最好的办法是，维持现状，通过慢慢提高居民收入水平追赶房价，从而达到社会和经济的平衡。”