郑州10月计划推地24块 工业用地渐成囤地首选

  记者采访中发现,如今郑州土地市场上活跃的企业分为三类。一类是省内大中型房企,这些房企拥有大量资金;一类企业是中小资金的拥有者,但本身不是房地产开发企业;还有一类是省内二、三线城市的开发企业。

  □东方今报记者 李莉

  近期,被称为房价上涨推手之一的土地市场,异常火爆,全国各大城市纷纷传出地产巨头“抢地”的信息。今年9月下旬,国土资源部召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会,提出切实稳定土地市场。那么地处中原的郑州土地市场,是否也出现了抢地风潮?郑州哪些区域的土地比较热?记者进行了探访调查。

  地价在涨每亩同比涨60万元

  “如今郑州的土地市场与全国一样,很热。”郑州嘉润置业有限公司营销副总郭振宇一直在研究郑州的土地市场,据他观察,郑州土地市场和全国其他城市一样,今年以来持续高温,土地价格也根据每个区域不同而有差异,北区和西区一般每亩在550万元到600万元之间;南区基本每亩在600万元至650万元之间;经济技术开发区每亩在650万元至700万元之间;郑东新区每亩在700万元至800万元之间,而龙子湖区域每亩在900万元左右……

  那么郑州的土地市场价格与全国同类城市相比,是高还是低?据一位业内人士透露,郑州的土地不便宜。仅拿周边西安和石家庄两个城市来对比,郑州的土地价格会比这两个城市高出10%左右。

  如果纵向对比的话,如经济技术开发区、郑东新区、郑州至中牟之间、航空港区以及龙子湖等区域,都是近期被热点关注的区域,这些区域的土地价格每亩比去年同期上涨约60万元。

  而据郑州一家媒体记者10月8日从市国土部门得到的消息,今年10月,郑州市区计划通过挂牌方式出让各类建设用地823.71亩,其中普通商住房用地面积达310.98亩。根据土地出让计划,10月郑州市区计划出让各类建设用地合计24块。

  “这绝不是一个小数目,说明土地市场还在持续升温,开发企业拿地的热情依旧高涨。”有专家提出。

  工业用地渐成企业囤地首选

  土地市场与政策息息相关,这一点从开发商拿地的热点区域可以证明。
采访中,记者发现,随着郑州航空港经济综合实验区成功获批,该区域获得了国家及当地政府的大量政策扶持,吸引了国内外投资企业扎堆投资港区,开发商自然不会错过,这也使得港区的土地市场成为今年最热的区域之一,与港区相邻的龙湖区域也成为开发企业争抢的重点,该区域土地市场已成了香饽饽。

  而经济技术开发区作为郑州市主城区的一部分,随着主城区内可供应土地大量减少,凸显了经济技术开发区的价值,使得很多开发企业把目光瞄向了经济技术开发区,其中不乏像恒大、振兴等省内外房企巨头的身影。

  同时,以惠济区为主的北区,当前主要是以城中村改造为主。郭振宇认为,北区适合做大盘和高端盘,这造成了规模较小的土地不多,基本上是以大盘为主,小的开发商很难进入,一般被大的开发企业所垄断。

  “房地产市场热点区域金水区,由于可供应的土地数量较少,基本上以小面积土地为主,且为二手土地。”郭振宇解释,房地产业内把以土地转让、股权转让等方式出让的土地称作“二手土地”。

  “工业用地成为今年土地交易市场上热捧的新方向。”郭振宇向记者透露,由于住宅用地数量较少,土地规模较小,而拿到工业用地之后,很多企业目的有两个,一个是通过变更土地使用性质达到开发目的。另外工业用地也成为企业囤地的渠道,每亩往往会比住宅用地便宜100万元左右,自然节省了开发成本。

  主城区日益金贵 二手地渐热

  最近微信朋友圈、QQ空间、微博上转载率较高的一个消息是:2013年郑州卖了哪些地?什么价格?谁拿的?可见,土地市场的活跃已经引起市井百姓的关注。
那么究竟什么企业在拿地?记者注意到,在这份转载率颇高的文章里,大部分土地竞得企业的名字不是耳熟能详。“好多企业的名字都是第一次听到,大企业真是不多。”在一家房地产企业工作的于先生说。

  而记者采访中发现,如今郑州土地市场上活跃的企业分为三类。一类是省内大中型房企,这些房企拥有大量资金,由于这两年国内知名房企不断进入郑州,对其经营造成压力,需要他们不断提高开发总量,这使得这些企业成为郑州市场上拿地的主力军。

  还有一类企业是中小资金的拥有者,但本身不是房地产开发企业,看到房地产市场火热也想进入,于是开始圈地。他们最大的问题是持有的资金量较少,基本上以购买住宅用地为主。

  还有一类是省内二、三线城市的开发企业,有一定的开发业绩,积累了一定的开发经验,如今想进入郑州市场,这些企业对二手土地比较感兴趣。

  “如今有一部分企业存在一个问题,他们有获得土地的资金,但是缺少开发的资金。”于先生告诉记者,因为抢地的现状和趋势,导致开发企业以先抢到地为目的,以土地进行银行抵押获得贷款再进行后续开发建设。

  “现在郑州市的土地很抢手。”不愿透露姓名的刘先生是一名私人土地中介,由于在房地产圈内时间久了,手里积攒了不少二手土地,很多开发商会主动找他要地。“一般每个月都会有十几家企业来找我要地。”刘先生说,他所从事的行业算是一个新兴职业,目前在郑州,严格意义上来说,手里拥有5块以上土地资源的人,不超过15个。

  未来两三年土地市场或有巨变

    由于近期“地王”频出。9月25日,国土资源部召集13个省份、16个城市的国土资源部门负责人召开座谈会。在座谈会上,国土资源部副部长胡存智要求,供需紧张的一线城市加大住宅用地供应,平抑地价,务必做到年内不再出“地王”。

  “土地市场只能预言未来一两年的楼市,说明大的开发商对未来一两年的楼市还是很看好的。”对于当前土地市场过热的现象,河南财经政法大学教授刘社认为,土地市场是这一年楼市市场繁荣的证明,开发商对未来很乐观,才会去拿地。楼市已连续十多个月节节走高,尽管郑州采取了限购政策,但只是让交易量下降,这种情况下出现土地市场火热也算是正常,但是业界都在推测未来中央会有更加全面、更加严密的措施来应对当前的楼市。

  “‘恶战’即将展开,应该说未来两三年土地市场会出现一个巨变。”刘社说,当楼市特别火热的时候,危险也正在逼近。很多开发商拿到“地王”后并不敢开发,因为地价过高。

  如今郑州土地市场的热,实际是国内知名开发商与本土品牌开发商较量的结果。刘社认为,较量序幕刚刚开始,预计两三年后会见高下。

  而同致行地产研究部有关负责人认为,虽然郑州近期未出现“地王”,看似风平浪静,但强大的刚性需求支撑了土地市场的平稳运行。近段时间楼市业绩飘红,房企资金回笼,“限购令”虽对短期成交有所影响,但开发商对楼市长期收益充满信心,拿地补仓热情依然较高,使得9月份土地市场供求回暖。年底临近,国土资源部门也顺应市场,在热点区域推出优质地块,给后续的土地市场增添砝码,预计市场在“金九银十”过后,年底将迎来土地市场的高峰。

  一个事实是,房地产市场的土地黄金正在驿动着,犹如地壳运动,一场大的震动是否将要到来?

关键词:土地规划  

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