甲级写字楼租赁盘整 商用物业租金尤佳

013上半年,7个主要城市甲级写字楼市场整体盘整,租金平均下跌1.3%,而去年和前年全年租金上涨幅度分别为5.6%与13.5%。可见,伴随着国内经济结构调整,宏观经济增长放缓影响到写字楼市场。多数城市涨幅收窄甚至出现下跌,租金上涨城市中,深圳以5.9%位列榜首,其余城市涨幅均在3%以内,包括杭州、重庆、北京。成都、上海和广州明显下滑,跌幅在5%至8%。总体来看,写字楼租金上半年表现差强人意,以盘整为主。

  013上半年,7个主要城市甲级写字楼市场整体盘整,租金平均下跌1.3%,而去年和前年全年租金上涨幅度分别为5.6%与13.5%。可见,伴随着国内经济结构调整,宏观经济增长放缓影响到写字楼市场。多数城市涨幅收窄甚至出现下跌,租金上涨城市中,深圳以5.9%位列榜首,其余城市涨幅均在3%以内,包括杭州、重庆、北京。成都、上海和广州明显下滑,跌幅在5%至8%。总体来看,写字楼租金上半年表现差强人意,以盘整为主。

  空置率总体维持稳定,7城市平均较年初上升了0.3个百分点,其主要原因在于广州样本范围的扩大,若去除该影响,空置率实为下降0.9个百分点。虽然入驻率增速减缓,不及去年乐观,但稳定的空置率仍显示出宏观经济对写字楼市场的负面影响尚不明显。北京、上海、重庆空置率与年初水平相当,深圳、成都、杭州则表现较好,较1月均有2个百分点左右的下调。

  中原甲级写字楼租金指数(200401-201306)

  

  中原甲级写字楼空置率(200401-201306)

  

  由于数据滞后,本刊截稿时上半年商用物业租金尚未披露。但以近2年增长趋势来看,商用物业租金涨幅显著超过同期的甲级写字楼和住宅。

  以四大一线城市为例,2007-2012五年间,一线城市购物中心租金将近翻倍,达到94%,而同期住宅租金涨幅仅有25%,甲级写字楼稍高,为46%。购物中心租金高增长主要原因在于随着收入水平提高,城市居民对商用物业需求大幅增加,使得优质物业租金增长迅速。

  当然,购物中心样本数量相对较少(14个)、整体品质较高也对其租金表现有利。甲级写字楼和住宅样本数分别为210个、848个,但考虑到住宅、写字楼、商用物业市场本身规模差异,样本覆盖率差异并没有样本数量差距那么大。

  四大一线城市住宅、甲级写字楼、购物中心租金指数对比(2007-2012年)

  

  分城市来看,二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。尤其是在2012年,二三线城市租金突然提速,而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响,租金增长明显放缓。而在二三线城市,一方面由于租金基础水平较低,增长空间大;另一方面,那些使得一线城市增长放缓的因素,在二三线城市影响有限。因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。

  一线及二三线城市购物中心租金走势(2007-2012年)

  

  在入住率方面,最近2年,主要城市购物中心入驻率均出现小幅下滑。一线城市的入驻率从2011年上半年起回落,2012年年底平均入驻率为94%,与上半年基本持平,同比2011年末下滑2.9%。二三线城市入驻率下滑晚于一线城市半年,2012年底平均入驻率为94%,比2012年上半年下滑1%。与一线城市相比,二三线城市购物中心入驻率的波动范围更大,但近两年,两者水平逐步接近。

  综合入住率与租金水平变化情况,近两年二三线城市购物中心的发展情况总体优于一线城市。虽然近两年商业地产有开发过快的隐忧,但从优质项目表现来看,租金增长、入住率均令人满意,即使在二三线城市,依然有表现良好的商用物业。因此,即使整体市场存在供应过剩风险,但优质项目依然有生存空间。

  一线及二三线城市购物中心入驻率走势(2007-2012年)

  

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