四川泰然集团董事长唐冰，潜心研究成都写字楼市场近十年时间，同时也是GTC·环球时代中心的幕后操盘手。对于当前成都写字楼市场所表现出的种种现象，唐冰建议业内人士及投资者，“应理性看待，而非盲目唱衰或打压”。

  人/物/简/介

  唐冰，四川泰然集团董事长。成都最早的商业地产(购物中心、甲级写字楼)践行者之一。2003年，他一手主导开发了位于春熙路商圈的甲级写字楼项目“时代广场”，并参与制定了成都市首部《商务写字楼等级指导标准》。后来，包括通用、索尼、和记黄埔等超过30余家的世界500强企业，都长期入驻时代广场。因为项目在行业内的领先地位，时代广场长期被业内誉为“西部第一写字楼”。而唐冰本人，也有着“成都甲级写字楼教父”之称。

  新/闻/背/景

  2012年9月，在城南大源商务商业核心区，一个名为“GTC·环球时代中心”的综合体项目正式亮相。地铁1号线世纪城站上盖、243米城南在建第一高楼、10万平方米裙楼商业自持运营、强势引进伊势丹购物中心……将最优质的地段配套、商务环境、产品设计、运营理念整合在同一平台，自亮相起便吸引媒体广泛关注。

  关于写字楼供应：不应过分夸大阶段性的集中供应

  成都商报：7月份，世邦魏理仕发布2013年第二季度成都写字楼报告：成都优质写字楼总存量达439万平万米。空置率环比激增至40.8%，创10年来新高。你如何看待这组数据？

  唐冰：看待一座城市写字楼供应是否过剩，应从城市各阶段相对应的经济发展总量及产业结构比例进行分析。如，2012年上海实现生产总值20101.33亿元，第三产业增加值12060.76亿元，增长10.6%，第三产业增加值占全市生产总值的比重首次达到60%，目前上海写字楼存量5000万方以上，空置率仅约5%。反观成都市场，2012年成都实现地区生产总值(GDP)8138.9亿元。第三产业实现增加值4000.3亿元，增长11.5%。第三产业增加值占全市生产总值的比重首次达50%，目前成都写字楼的存量(包括在建项目)不足1000万方。

  按两座城市同口径数据相比较而言，上海的经济总量是成都的2～3倍，第三产业所占经济结构比例与成都相差不多，然而上海写字楼的存量是成都市场的4～5倍；相比较而言，成都写字楼缺口至少还有1000万平方米。写字楼市场是否供大于求，不应只从表面数据来看，应该进行深入分析。其次，成都写字楼市场供应量、存量及空置率等相关数据统计口径非常狭义。统计口径没有细分“待建、在建及已交付项目”。众所周知，写字楼项目一般在交房后有一个招租及使用进驻过程，在1～2年内才能体现真实的入驻水平。目前市场统计口径是从交房之日开始计算，个别机构甚至将“待建、在建”项目也统计入内，显然不合理。

  关于写字楼打造：产品主义，胜过现金流模式

  成都商报：在您看来，一个优秀的甲级写字楼项目，该如何打造？

  唐冰：业内流行的说法是地段和软硬件，决定着写字楼品质的高下。这句话还不能全部概括，关键在于开发企业的理念。前两年行情好，很多房企为了追求现金流做写字楼。严格的回款指标、苛刻的KPI考核，这套体系可能更适合住宅开发，用在写字楼上，不一定会产生正面推动作用。优秀的写字楼，源于产品主义。比如GTC·环球时代中心，项目启动前，我们考察了十多个世界知名CBD，探索国际最新的写字楼发展趋势。在内部空间、建筑立面、科技应用、低碳环保等方面花费了很大心血。

  成都商报：一座优秀的甲级写字楼，应该具备哪些条件？

  唐冰：目前，优秀的甲级写字楼已经不是靠单一的硬件标准进行量化，应该从使用者的角度进行综合性的指标考量。

  “硬件可以模仿，理念无法超越”是打造GTC·环球时代中心的初衷，因此我们在考察了全球所有CBD标志性项目后提出“科技智能”、“低碳环保”、“人本关怀”三大标准。

  成都商报：GTC·环球时代中心已推出近一年，销售情况如何？

  唐冰：去年率先推出的是5.75米层高地铁上盖Loft，受到市场的追捧，目前去化量超过85%。今年5月，2号甲级写字楼被北京一家能源机构整栋买下。下半年，243米高的1号顶级写字楼(第五代写字楼)将正式入市，这栋楼是整个项目的灵魂，会在成都写字楼市场上创下多项纪录。

  关于写字楼租金：高租金、高回报，得益于后期管理

  成都商报：目前市场上几个租金较高的写字楼项目，都是单一业权。散售似乎和高租金画不上等号？

  唐冰：像仁恒置地广场、香格里拉写字楼都是单一业权，租金也普遍超过180元/平方米·月。事实上，这种高额租金只对租赁企业有效，跟投资者几乎没有任何直接关系。我们十年前开发的时代广场，目前整体租金水平在100～120元/平方米·月，业主收益显而易见。散售型的甲级写字楼更加看重后期的管理和服务水平，完善的综合配套体系至关重要。现在，很多写字楼项目都是卖完后就不再涉足管理，全凭业主个人打理。这样的甲级写字楼，注定和高租金、高回报无缘。

  成都商报：分散业权如何确保写字楼的品质感及回报收益？

  唐冰：整栋楼如果全是投资散客买下的，然后由一家公司统一经营管理招租，这可能对今后公司的升级、招商会带来影响。但如果一个写字楼被大集团分成几个楼层或者整体买下，这对今后物业的整体品质感并无影响，而且引进知名集团作为总部之后，对整个大厦的整体形象也会有所提升。单一业权并不是考量甲级写字楼的唯一标准。譬如，GTC·环球时代中心的2号甲级写字楼已由北京一家集团整栋购买，而1号超甲写字楼，目前也正与几家大集团商谈，也将是整栋或分几部分由大集团购买后作为总部办公使用。