中房观察：“钱荒”下 中小房企何去何从？
近日，受银行股领跌及“钱荒”可能持续的影响，地产板块6月24日全天大跌逾7%，134家上市房企中除中国武夷及4家停牌的公司外，其余129上市房企的股价集体下跌，包括招商地产、保利地产在内的27家房企跌停，103家房企的跌幅超过5%。这让本已多舛的中小房企命运更加迷离。
较早之前，房地产行业已经掀起一股中小房企“退房潮”，万方地产、绿景控股、天伦置业等上市房企相继宣布退出房地产业。而导致这轮行业洗牌整合的根本原因还是“钱”，中小房企缺资金，继而逐渐陷入缺项目、缺品牌的境地，市场份额不断下降，使得资源向优势企业集中。
“在这种情况下，中小房企积极‘退房’，无疑是一种明智的选择，这样可以更专注于自己的核心业务，保持对核心竞争力的聚焦和培养，而不用在一个竞争激烈、高风险的行业中挣扎。”明源地产研究院资深咨询顾问钟洪涛接受中房网采访时表示。
“钱荒”或加速退房大潮
过去十年，中小房企积极参与市场竞争，发挥了活跃市场、响应城市化需求的重要作用，为房地产行业的纵深发展提供了重要支撑，是整个行业的重要组成部份。
尽管如此，中小房企的命运始终不容乐观。自2003年以来，房地产百强企业销售额增长了近16倍，增速一直领先于行业水平，反观百强外的中小房企市场占有率则从2003年的76.48%降到了2012年的70.4%，下降明显。
“造成这种情况的主要原因在于，土地带来的溢价越来越少，对企业的运营管理水平要求越来越高，融资越来越困难，中小房企面临的处境愈加艰难，而房地产百强企业，在这些方面则拥有着越来越强的优势。”钟洪涛如是说。
近年来，仅仅在上市公司中便涌现出大量退出地产业务的案例。先有云南白药、人福医药、中恒集团等非地产主业的公司低调撤离房地产市场，再有中茵股份、万方发展、道博股份等地产公司完成转型。
据统计，在A股2000多家上市公司中，除了房地产与建筑业外，2005-2012年主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238家，而到了2012年年报中，这一数值降到了133家。8年间，有105家，约44.1%的涉房企业选择了“脱离房地产”。
几乎所有离开地产行业的企业，都将原因归结于结算收入下降、开发项目难寻。而这也反映出当前地产行业运行的一大特点，优质资源仅仅是“有钱人”的游戏，就像不断攀升的地价一样，只有大型开发商才有能力去争夺。
相关人士分析，以往中小房企还能依靠一个项目吃几年，当时土地升值能够为地产企业带来巨大的利润，而现在土地必须招拍挂，从拿地到开发、上市有明确的时间限制，地产行业利润大幅下降。
不仅如此，由于监管部门从2010年开始就停止地产企业再融资，银行也收紧地产开发贷款，中小房企融资难度越来越大。在众多因素影响下，中小房企的生存“门槛”不断提高。
而近日股市大跌、银行资金紧缺的“钱荒”风波，会使中小房企的生存雪上加霜。由于银行资金向来前松后紧，下半年贷款额度会逐步趋紧，再加上“钱荒”疑云，对于中小开发商来说，必将影响到房地产市场下半年的融资需求。
业内人士认为，尽管一些龙头房企股票出现跌停，因其有较好的融资渠道和承受力，所以大型房企的降价空间不应给予太多期许。相反，中小房企或因资金压力而形成一波降价潮。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫告诉记者，“银行‘钱慌’在短时期内确实会使房地产企业碰到一定的融资困难，出现资金紧张的局面，不排除会出现中小房企或者非房企退地、破产的现象。”
“信托”还会是救命稻草吗
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，房地产行业作为资金密集型行业，明显受制于市场流动性，银行资金一旦开始变紧，其影响也势必会向房地产行业传导。
此次“钱荒”的出现，无疑加重了中小房企的资金症结，中小房企的命运岌岌可危。面临股市大跌和银行资金紧缺，各类房企不得不加速争取多种渠道融资，保证企业的资金水平。
据报告显示，恒 大、雅居乐、金地等大型房企正在积极拓展优先票据、基金募集、境外融资等多种渠道，而中小房企由于自身条件限制，很难通过以上渠道获得融资。因此，中小房企只能另辟蹊径，探寻“生存之路”。
谢逸枫认为：“中小房企几乎不可能获得国外融资，以目前国内金融市场实际情况来看，按照合作方式可以划分为三类，第一类是借贷，包括银行、信托及资产管理公司，第二类是直投，包括保险及基金，第三类是合作，包括国企、上市公司及同行。”
目前，中小房企主要通过银行贷款融资，一旦银行收紧贷款，公司资金链就会面临严峻压力。如今，“钱荒”的出现严重影响了银行的贷款规模和速度，中小房企融资首当其冲。
在中小房企融资“穷途末路”之际，“通过信托资金解决中小房企资金困境将成为一条有益的途径，不过，在具体操作上需要建立一个稳定的长效机制。”钟洪涛建议说。
如今，已经越来越多的中小房企转向极具灵活性的信托融资。从近几个月各个信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分都投向中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。
根据2013年5月7日信托业协会披露《2013年第一季度末信托公司主要数据》显示，虽然，今年1季度末资金信托对房地产的配置比例继续下降，但是规模却有较大增长，达到7701.79亿元，同比增长达到12.18%，环比增长达到11.93%。
一位金融界人士表示，“大部分中小房企无法从银行融资，而房地产上市公司的股权融资也受到从严监管，房地产已经越来越依靠信托来融资。”不过，此次的“钱荒”显示出来的中央收紧流动性的决心，是否能让信托还像以前那样为房企融资输血，似乎还是个未知数。
“联姻”需防相互嫌隙
虽然不少专家认为此次“钱荒”风波虽然对房地产市场整体的格局影响不大，但对中小型房企来说，央行收紧流动性、整治影子银行，无疑将会让中小房企的融资渠道再度收缩。
作为中小房企，资金本身就不充裕，而且布局单一，往往只能在一定的区域内开发。在资金紧缺、融资乏力的情况下，将项目产权出售或者寻求合作伙伴，联合其他开发商或者企业度过“寒冬”，这也是此前不少中小开发商的“割肉求生”的不二技能。
在谢逸枫看来看来，“传统的银行信贷方式将变苛刻，中小房企这种曲线融资的手段有望得到创新。同时，变卖公司项目、联合开发项目的的企业数量将会增多。”
之前，大部分中小房企都是独自完成集资、拿地、开发的整个流程，这种方式企业初创期的确取得了一定成效。如今，调控时期的中小房企贷款十分困难，开发、建筑企业垫资、销售的道路已经很难再走。
行业发展的趋势和状况决定了多数中小房企主动或被动选择联合开发。或寻求实力品牌房企“绑大款”，以谋求品牌方面的优势；或与土地一级开发企业的联手，以弥补土地资源方面的不足。
一些中小房企开始尝试跨地域合作，采取股份制经营。不过，一山难容二虎，分歧和争斗难免发生在房企之间，为争夺项目的控制权，为在股权上分出高低，很多房企不得不对簿公堂。
很多开发商叫苦不迭，“我们之前尝试过联合开发的方式，前期大家一起去拿地，然后一起开发后各自经营，在项目完成后，大家各有各的想法和用途，致使合作难以持久。”
业内专家建议，欲度过“钱荒”，克服企业融资问题，必须相互监督，共同组建经营管理团队，达成一致的经营理念。不过，与之相比，或许“傍大款”更加便利。据了解，昆明有两个房地产项目挂上了万科的招牌，一家是云上城，另一家是启鸿假日城市，由于两个项目的开发商资金紧张，主动采取合作开发的模式。
这种合作优势明显，对于中小房企，既避免了竞争，又获得了自身不具备的资源。不过，合作期间中小房企难免成为依附，从而制约中小房企自身的发展。
尽管如此，在如今的房地产市场中，合作也许是中小房企的最优选择。此次“钱荒”并不是真正的缺钱，而是钱被捆绑在高杠杆的资金池中而暂时无法被抽出投入到实体经济中。“从中长期来看，政策的导向将会使其优化流动性，从而重新服务于实体经济。到时候，中小房企一旦通过合作存活下来，之前面临的融资困难或许也能得到一定程度的改善。”谢逸枫认为。
