随着夏伏的到来，上半年各种经济数据轮番释放，其中仅房地产市场的上半年数据就有多家机构轮番推出。综观这些数据结果，各家基本上都不同；但相同的是2013年上半年，在新国五条、温和版地方细则、郑州商品房预售新规以及银行钱荒等因素的共同影响下，2013年上半年郑州房地产市场保持火热成交态势。

  【商品房市场】2013年上半年 成为最火半年  

  郑州同致行提供的数据显示，上半年，商品房供应充足。商品房预售面积为581.68万平方米，与2012年同期相比上涨33.73%，月均供应量为96.95万平方米，上半年整体供求比为1.18∶1。

  上半年郑州市成交4.87万套商品房房源，共计493.7万平方米，同比上涨49.1%，月均销售达到82.27万平方米。其中6月份成交面积101.82万平方米，环比上涨7.35%，同比上涨幅度高达67.58%，成交量达到上半年成交的最高峰。

  同时，数据也显示上半年在郑州市商品房各物业销售中，纯住宅销售面积占整体商品房销售比重的75.4%，备案面积372万平方米；经适房、补差商品住房等保障福利房上半年备案面积36万平方米，占比7.3%；办公、商业物业分别成交58.94万平方米、25.64万平方米，占比11.9%、5.2%，销售较为稳定。而车库、仓储、地下室等其他类物业上半年成交近1.1万平方米，占比0.2%。

  还有一个事实是，截至6月份，郑州市住宅市场(含保障房、福利房)库存压力相对较小，若按照郑州市上半年月均68万平方米的消化量来看，库存消化仅需要3个月之久。

  对此，郑州同致行相关负责人分析认为，市区内楼盘多为尾盘销售，推货能力逐渐减弱，新盘由于受2011年土地市场成交冷清的影响，集中入市速度较为缓慢，因此整体住宅市场的下半年供应动力略显不足，加之住宅市场库存量较小，因此未来郑州住宅价格上涨动力较足，下半年将会持续价格的上扬，然而上涨的空间将有所压缩。

  【非住宅市场】商业销售稳定 写字楼略有回温

  在商业用房市场，郑州同致行的数据显示，市场需求稳定，月均去化4.27万平方米，供大于求态势明显。

  数据显示，上半年商业市场多为项目自身底商商铺的销售以及少量纯商业项目的销售，上半年商业用房供应面积65.47万平方米，供应较为充足，上半年供求比高达2.55∶1，供过于求较为明显。6月份商业用房达到上半年最高值，供应面积19.62万平方米，主要为中原新城、绿地新都会项目商业入市预售。

  另外，由于郑州市商业以及办公市场供过于求，市场竞争激烈，因此数据显示这两类物业销售一直较为冷清。其中商业项目的销售较为稳定，月均5万平方米左右的消化量，预计下半年市场会维持此态势。写字楼市场较2012年成交略有回温，主要由于以价换量的整体市场行情提高了办公产品的性价比，出手客户逐渐增多，目前库存正在逐步消化，预计下半年亦会维持稳定的销售态势，价格则略有上调。

  但以2010年底为基底，郑州市商品房库存截至2013年6月为740.47万平方米，其中以非住宅市场(办公、商业、车库、地下室等)库存为主，非住宅库存量高达510.43万平方米，库存占比68.9%，未来去化压力较大。

  郑州市商业市场截至2013年6月份库存量约为145.18万平方米(以2010年底为基底)，库存压力较大，按照郑州市月均(2011年1月~2013年6月)5.17万平方米的消化量来看，单库存消化就需要28个月之久。目前仅部分地段好、人流量大、相对成熟的社区底商以及地理位置优越的集中性商业，方能凭借较强的投资价值受到众多中小投资者青睐，销售火热。值得关注的是，目前市场上小面积低总价商铺房源成交最为火热。

  【热点区域预测】新盘涌现速度缓慢 房企争相布局三环外  

在上半年郑州房地产市场版图上可以看到，郑州市正在形成新的热点销售片区，如连霍文化路板块、高新区目前为郑州新的热点片区。

  目前，市区三环内楼盘多以老盘销售为主，多数项目推货量逐渐减弱，新盘则主要云集在三环以外。由于受2011年土地市场成交冷清的影响，目前新盘涌现速度较为缓慢，因此影响整体住宅市场的供应量。

  郑州同致行数据显示，金水区凭借优越的生活、行政、教育、医疗、商业配套，一直备受市场欢迎，上半年纯住宅市场备案成交位居各区域首位，共实现销售面积91.99万平方米。目前区域内在售项目多为老盘尾盘项目，未来入市项目多为大体量城中村改造项目，但是多数项目入市尚需时日，区域房源的稀缺性将进一步拉升金水区未来的成交价格。

  中原区上半年住宅市场成交火热，备案面积仅次于金水区，为78.82万平方米。作为刚需旺地的郑州中原区，上半年房价增速尤为明显，5~6月，锦艺国际华都、方圆经纬项目将片区售价拉升至万元以上，片区内其他项目价格跟风上涨。对此，业内人士认为，价格的飞涨将多数刚需客户拒之门外，未来片区的刚需力量将外溢，片区如果房价持续高昂，必然会带来片区成交量的萎缩。

  同时，上半年郑州的置业者大军入市带来了产品类型的变化，由于70/90政策的影响，目前市场主流产品为80~90平方米的两房、小三房户型，此类房源最受刚需客户的欢迎，市场去化量最高，上半年此面积段户型共实现14800套房源的备案销售，实现销售面积129.67万平方米，约占上半年商品房整体销售的34.86%。

  分析认为，目前刚需购房主力军经历一系列新政后，亲身感受到房价越调控越高，特别是在经历2013年上半年房价上涨趋势更加明显后，入市意愿空前强烈，与此同时，改善型客户购房意愿亦较为强烈，未来市场将继续维持较为平稳的销售。目前住宅产品设计相对较为单一，80平方米以下低总价的“刚刚需”户型以及144平方米以上舒适性改善住房较为匮乏，此两类产品客户需求正在逐步提升。

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