第五届中国房地产科学发展论坛嘉宾发言
平行论坛二：中小城市与小城镇投资
主持人：苗乐如 中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长
苗乐如：按照会议的要求，上午叫一言堂，今天下午叫做多言堂，我先接戴小京总裁的活，主持第二段，我先请上我们第二段的嘉宾：
赵晖 住房和城乡建设部村镇建设司司长
张孝成 陕西省住房和城乡建设厅副厅长
唐鹏程 重庆市酉阳县县委书记
左坤 国开金融有限公司副总裁
傅胜龙 湖南省工商联副主席、大汉控股董事长兼总裁
在国务院给人大汇报的规划中，提到了将来的新型城镇化是以城市群为主要的，以中小城市为重点，就主持人而言，我和戴小京、和后面的学冬相比差距非常大，不是一个档次。
下面咱们围绕着交给咱们的主题，就是中小城市与小城镇投资，先请诸位发表一下自己的观点。
赵晖：刚才这个论坛谈了很多中小城市和小城镇的问题，我在下面还跟刘会长讲，我说他们都把我们的话题说了，看来大家很关心中小城市和小城镇的发展，我主要就接他们的话题，我们国家小城镇是大战略，但是发展不好，为什么呢？我主要谈为什么，谈几个机制性的问题，然后谈改革的思路，最后稍稍讲一下，结合我们这个主题，结合房地产论坛的要求，谈一下小城镇发展带来的机遇。
我讲的观点是小城镇非常符合中国的需要，但发展得不好，这是我讲的第一个意思。
为什么说符合中国的需要呢？就是新型城镇化的要求，我总结至少有五个方面，城镇化的动力要发生转变，由过去30年外需拉动向内需拉动转变，我们必须看到过去30年的城镇化，主要来自产业的城市化，第二个是城乡关系，从城乡二元化向城乡统筹和四化同步转变。再就是城镇结构，从大城市化向大中小城市和小城镇均衡协调发展，第四个就是成本和付出，从高冲击高付出，向低碳绿色转变。还有城市化的文化取向，过去30年一味追求现代，向传统回归，这是新型城镇化对我们国家提出的要求，也就是新型城镇化更要实现城乡统筹，更要实现经济结构的转型，依靠内需经济，更要实现绿色低碳，更要实现城镇的均衡。
这样我们看小城镇，符合不符合，是不是它与生俱来的特性更加符合新型城镇化提出的要求。我概括的说，小城镇的特定来讲，它可以成为城镇化的主要载体，小城镇在我们国家占的比例很高，但是不能从国家的实践，判定小城镇的局限性，小城镇是城镇化的主要载体，特别是欧美，像德国，德国70%城镇化人口是居住在1万人以下的城镇，城市都是非常小的，美国式65%，城镇化从发达国家经验看，小城镇可以成为主要的载体。
同时也可以成为城镇化的高端，大家可能都去过这些发达国家，欧美发达国家的小城镇是城镇化的高品质的载体，它的居住功能、它的居住环境水平、质量要高于城市，居住的人至少是中产阶级和有钱人，和我们国家完全反过来，我们国家居住在小城镇，大量的是农民，还有农民工，是低收入阶层，小城镇的质量在大中小城市里面，是属于质量最差的，这是讲的第一个特性，小城镇可以成为城镇化的主要载体。
第二个它更有利与发展内需型经济，第三有利于城乡统筹，第四是更加有利于区域，我们很多边缘的省，大城市发展度并不高，像云南、新疆，但是这些西部省，很多靠特色小城镇推动了城镇化率的提高，第五小城镇与生俱来就是节能环保，比大城市要节能环保得多，举一个例子，北京人均汽油消耗量是浙江最发达的小城镇人均汽油消耗量的7倍，意味着北京市大量的汽油用在交通上，但是小城镇同样解决交通问题，还有排放量比较小，容易处理，能源问题、环境问题对我们国家是至关重要的，小城镇在这方面非常突出，第六个低成本，因为没有必要建高架桥、地铁，也可以解决居住在小城镇的出行、购物，因此，小城镇从今天来看，80年代提小城镇还不是这个问题，因为是要解决农村剩余劳动力，从今天看小城镇是一个大战略，更加符合中国发展的需要，更能克服中国发展中的一些困难。
第二个，非常遗憾，我们国家总体看，小城镇发展得不好，我国小城镇占城镇总人口的比重一直比较低，90年代后期到新世纪的前段，平衡了，没有更多的吸纳，相对城市来讲没有更多的吸纳，近几年，小城镇占城市人口的比例在下降，到2010年占到24%，这个趋势非常不好，这跟发达国家的城镇化是相反的，欧美国家，小城镇发展越到后期，人口占的比重越高，越到后面越小城镇，这个图是我们国家发展的镇区3万人的小城镇分布图，几乎集中在沿海、长三角、珠三角、京广的经济带，我讲的小城镇不包括县城，我讲的是县城以外的。
我们国家也有发展比较大的建制镇，一共有56个，建制镇是1700个，不包括县城，这56个建制镇，人口超过10万，主要分布在大城市周边50公里以内，有43个，这是我讲的第一个意思，小城镇是一个好东西，对我们国家尤其是一个好东西，但是非常遗憾，在我们国家发展中有一些好的，但是不多。
第二个促进小城镇发展的改革思路，核心发展小城镇还不是政策，政策是一个因素，但是更重要的是改革，第一个论坛的嘉宾都谈到这一点，我谈一下我下面的观点，有五个方面的机制机制的改革。
1、改革基层行政体制、扩权强镇，制约小城镇发展的核心要素是塔式级别化行政体制制约了小城镇的发展，我们国家的行政体制是塔式级别化的，优势资源都会向上级集中，本事再大会把企业搬到地级市，优秀资源不断的向上级单元集中，镇是最低端，很难集聚和留下好的资源，比较差的资源留在建制镇，为什么欧美国家小城镇发展那么好呢？因为在省以下是相独立自治，没有谁管谁，也没有谁比谁高，只有人口谁比谁大，所以很多大的企业、大学，都在小城镇当中，我们国家任何一个省，省会城市肯定是人口最大的，任何一个地级市，肯定是人口最多的，加州省会城市根本不在洛杉矶等大城市。
我们不可能改革行政体制，但是可以弱化这个趋势和矛盾，但是这个作用还是有限的，改变不了根本。
2、培育小城镇内生发展动力，城市的机制是通过房地产开发，将资金收入到城市，说白了是买房人建城市，城市的机制是买房人建城市，有房地产开发的平台，但是小城镇完全不一样，为什么呢？小城镇的土地大部分是集体土地，不可流转。
我举一个典型的例子，美国就是政府规划、私人建房、镇上集聚。
第四点，我们要推进房地产税征收的实施，我认为房产税的实施更有利于房地产的发展，现在地方政府依靠工业收税，欧美国家经验告诉我们，他们的税收主要依靠房地产税收，这样对我们小城镇发展是有利的，但是做到这一步还需要一点时间，不要说房产税的实施制约我们的发展。
第五个制定国家支持小城镇政策，这个有作用，但是作用有限。
谢谢大家！
苗乐如：赵部长做了精心的准备，不忍心打断，但是又不得不打断，我听了核心就是小城镇是个好东西，市场选择需要有一个环境，下面有请张厅长谈谈。
张孝成：我说之前告诉大家陕西省的两个数字，2012年，陕西省房地产一共投资是2000亿，西安占了70.4%，还有十个地级市占了17%，县城占了13%。
第二个数字，市政设施的投资，去年是645亿，那么城市占了62%，县城和我们的小城镇占了38%，也就是四六开，对陕西省来说，大城市和中小城市的房地产，市政公用设施的投资，一个是三七，一个是四六。
告诉这个数字的意思就是说，我们中小城市的投资，恐怕单独的一个中小城市难以形成，我们以陕西为例，我们的关中城市群，也就是八百里秦川，关中小城镇和中小城市的投资显然大于我们的陕南和陕北，为什么呢？因为中小城市的投资或者说中小城市的发展，要依托大城市，也就是说，我有一个观点，就是说城镇化将来的空间布局是城镇群，或者说是区域城市群，随着人民生活水平和交通设施的改善，每个人不同阶段需要的一些生活，通过城市优越的公共服务设施和小城镇的田园生活来满足不同人的需求，所以中小城市的投资，是依托于城市群或者是大城市，我个人的观点可能是城市群更好一些。
陕西省更在搞关中城市群，2008年提出了关中城市区，我们的引汉济渭工程，渭河将来可能就是我们的城中河，所以关中中小城市的投资是很有发展潜力的，陕北大家都知道是一个资源性的区域，主要是依托资源，走产城融合的道路，也就是说开发区与小城镇的结合问题，陕南是秦岭山区，汉江、嘉陵江，这样一个区域，也就是说我们要保证南水北调的一江清水供北京的说法，所以说，我们对陕南的发展，主要是避灾、移民搬迁，这样就可以集中的带动我们的小城镇，这样的小城镇也可以带动一定的区域发展，我想我们陕西的中小城市，我用这么一个概念告诉大家，不知道大家清楚没有？如果有什么问题，大家可以提问。
唐鹏程：各位领导、各位专家，非常荣幸在这个舞台上和各位领导、各位专家交流中小城市与小城镇建设的问题，我来自重庆市酉阳县，酉阳县是少数民族人口最多的一个县，少数人口占到人口总量的84%，酉阳县还是一个国家级的贫困县，在这样一个贫困的地方，我们这几年坚持以文化优先，以产业为支撑，以生态保护为核心，努力打造小城镇建设和旅游产业的融合。
从2007年开始，到现在我们的城镇化率提高了8.5个百分点，这几个点在发达地区不算什么，在贫困的山区就非常不容易，通过这几年的发展，我们感觉在少数民族的地方，最大的困惑还是三个方面，一个方面就是土地的制约，刚才赵司长谈到，我们在国家层面的土地指标，到我们县这一级，再到乡镇这一级，几乎是没有了，第二个是资金上的限制，没有钱，贫困就是没有钱，有了土地没有钱还是一片农地，有了土地、有了钱没有产业，是一座空城。
通过这5年我们走过的道路，我的体会是，第一个到了今天的平台，确实要推进城镇化，确实涉及到阻碍我们城镇化发展的一些瓶颈，到了一些必然的时候，比如说金融体制，我们贫困地方的钱到了银行，农民的钱存到银行，还有最关键的户籍制度，重庆这几年推行了户改，相继让一部分农民，是三三五的一个政策，农民实现了离乡不离土，仍然有工作可以做，这是机制体制方面的改革。
第二个就是因地制宜，我们一个贫困的地方，土家族盖的房都是吊脚楼的形式，确实要因地制宜，跟我们当地的生态保护、跟我们当地的产业，跟当地的民俗文化相结合，特别是能够得到一些项目的支撑，从基础设施、从产业配合方面要相结合，现在以旅游产业化实现我们的城镇化，让旅游和城镇化有机融合起来，这样才能够，老百姓脱掉鞋上了城镇的道路，才有就业的机会。
第三点体会，虽然我们强调城镇化，但是一定要规划先行，以前我们有一个教训，重复的建设增加了我们的建设成本，特别是规划上相互的融合非常重要，我们经济社会发展规划、基础设施的规划，以及生态保护规划，不能因为要发展城镇化，而破坏了我们的生态环境，贫困地区生态环境就是我们的命根子了，是最后一根稻草，不能把它再丢了。
谢谢！
苗乐如：请傅主席，从企业的角度谈谈问题，最后再请左总谈谈。
傅胜龙：我是来自湖南大汉集团，1998年我在湖南的中部一个山区县城开始做开发，这15年我们进入了三四线城市，完成了200亿的投资，而且我们造的房子，到现在为止没有一间是存量。
实际上县城是一个非常好的地方，首先大家担心的是有没有人去，其次有人去，为什么有人去呢？因为中国改革开放30年，我们有两亿多的农民工，这两亿多的农民工，最早的已经是50岁了，就是我们这个年纪了，这个年纪在家里有老人70多岁了，这些人在大城市是留不住的，他必须回去，每年有千万以上的人口要回去，这些人有一点钱、有一点资源，他回去以后不但可以买房子，而且还可以置业，而且还可以办现代服务业，形成新的产业，这个是非常重要的。
我们说没有产业支持，其实现代服务业未来是最大的支持，我觉得这些人对我们国家来说，既要解决这些人的安置问题，这些人为大城市建设付出了20、30年，他们必须有一个家，这些人是巨大的财富，第二就是我们买得起房子，就是我们能不能生活起来，我们的农民是越来越穷，这30年大城市剥削了农民，国家应该给一些补贴，应该给一些政策性的投入。
第三个农民在县城能生活得好，现在高速公路很发达，每个县都有两条高速公路，也有高速铁路，就是大城市有的，农村都有，农村有的大城市没有，我们在农村一样可以唱歌、可以跳舞、可以洗脚，所以说，未来的话，县城这一块是人类的瑰宝，我们精雕细琢这是一块宝石。县城是好地方。
苗乐如：谢谢傅总！他说小县城是瑰宝，联系自己身世、家庭、企业的发展，给我们展示了一番小城镇的前景，我觉得要做市场的选择，恰恰是我们现在特大城市、大城市高度的人口的聚集，产业的聚集，造成了现在的城市病，中央提出来这样一个思考，和几位专家大家反复的论证，使我们更加全面的看到，既要实现人民的安居乐业，又要避免我们城市病的产生，实现五位一体的总体布局，使我们的生活更美。
但是干什么事情都离不开钱，离不开资金的支持，不管是自己生的钱、赚的钱，还是说通过我们的融资方式取得的支持，下面我想请左总，作为金融的专家，看看他如何看待这个问题。
左坤：谢谢主持人，把最后一个发言的机会给我，确实在城镇化的发展过程中，投资是一个基础性、关键性的环境，城镇化是要花很多钱的，有两个渠道，一个是政府买单，第二个渠道是市场买单，我们回顾中国的城镇化，从1998年开始，在过去15年有一个显著的特点，过去15年城镇化是带有鲜明的政府引导的特色，政府没有钱怎么办呢？依靠政府的信誉从银行贷款，发展到今天，这个做法就存在一个问题，新一届政府提出来，要推动新型城镇化，不可避免的会带动政府债务的增长和投资的增长，这是必然的，如何推动城镇化，同时又避免政府增加过多的债务，是摆在中央政府和地方政府面前非常难的一个课题。
从实践来讲，我们有一个体会，在未来10年、20年的城镇化进程中，我们要在政府引导的基础上，努力的推动用市场化的方式进行城镇化建设的模式，我们把城镇开发作为我们重要的一个领域方向，现在我们用投资的方式，就是更加全面和深入参与各地城镇化的进程，但是我们是市场管理方式。
我觉得我们在两个方面做一个探索，一个是建一个市场化的投资融资平台，第二个建一个市场化的运营模式。国开金融提出，要和政府搭建一个市场化的平台，封闭运行，我这个主体承担增加的债务，我用市场化的方式做，如果我做好了，就要分享收益，我们感觉这种方式应该是非常市场化的一种投资融资的方式，既可以解决政府债务增加的问题。
第二个就是建立一个市场化的运营方式，今天这个论坛是房地产业协会主办的，讲到房地产业的转型，我个人觉得城镇化包含房地产业，但是它远远超越了普通的房地产开发，当你面对一个几平方公里或者几十平方公里一个新城建设的时候，实际上你面对的困难很多，你要做的事情非常多，这几年我接触很多开发商，不客气的讲，90%的开发商，不具备参与城镇化的能力，如果你没有一个很好的理念、品质，没有一个坚定的决心，没有强大的资源整合能力是做不了的，首先这么大的面积，要面临农业的问题、农民的问题，要面对产业整合的问题，这远远超过了一个房地产企业能承载的东西。
我们这些年做了一些探索，我们搞一个联盟和联合体，有理论研究、规划设计、商业开发、医疗、教育、产业园区，包括中央推动的绿色、生态、智慧、新能源等等，每个板块挑选作得最好的机构，我们和政府搭建一个舞台，邀请这些企业参与，我们从规划开始，从规划、建设、运营，这是我想补充说明的一点，做城镇化一定需要大钱和长钱，大钱可以理解。
很多银行提供的资金太短期了，当面对一个大片区开发的时候，没有5到8年长期投资，很难进行一个从容的规划和建设，非常希望今后有机会和大家携手合作，为国家城镇化建设发挥积极的作用，谢谢！
苗乐如：我想资本、资金是一个根本，他的建议和经验，对我们会有很大的启发。给两个机会大家可以做一个互动、交流。
孙茵：我想请问一下国开金融的左总，刚才您谈到的通过市场化的运作方法，来推进整个区域化的综合开发、推进城镇化的发展，在这个方面就是说，能不能更细致一些，比如说国开金融在整个的开发过程中，大概起到一个主导作用，它的比例，包括政府也是通过投资的角色进来，包括企业是如何进来的，希望在这方面讲得再仔细一点。
左坤：谢谢孙总，我想举几个例子，每个地方的操作方式都不太一样，因为要因地制宜，我举一个成都的一个城乡统筹的项目，在成都济宁的一个郊区，政府是目标是希望用十年的时间，使这个区域实现城市化，政府没有钱，它对农民安置的标准不低，具体运作的时候是一个一个村子要报政府批，然后会有项目公司，我们现在第一个项目运作了两年多了，现在非常顺利，这个项目体现了把政府和市场化的优势结合起来，这个项目的董事长是当地政府分管城乡统筹的领导，他当这个领导，使得我们这个平台很好的理解和贯彻政府的要求，管理层是完全市场化的，我们和政府共同挑选一个运作的团队，具体怎么做呢？
准确的讲有三大任务，第一个是安置，因为有长期的资金支持，农民安置得又快又好，我们建了非常高品质的安置房，农民安置得非常不错，第二个农民安置完以后，农民把耕地交给我们，我们拿到8000多亩耕地，这个耕地怎么处理，必须有一个很好的安排，把农业做好农民可以再回来，可以解决就业的问题，现在我们这个团队聘请市场化的做乡村农业、做都市农业的机构。第三个就是城镇的开发，宅基地的指标可以出来，拿这些指标系统规划一个新城，应该说这个项目运转得非常好，因为它引导了长期的资金支持，使得我们相对比较从容的进行项目的实施。
第二个项目在湖南，我们跟省政府搞了一个发展基金，省里面带动地市、县和小城镇，基本的模式也差不多。
傅胜龙：现在做了一加一加一的模式，成立一个某个县的开发基金，由国开金融发起，然后把大汉带进去，构筑了一个平台公司，有基金加企业加城投，做土地整理和道路基础设施建设。
苗乐如：作为我们这一轮的主题，最后我想请各位嘉宾、专家，用两分钟的时间表达一下，就如何做好、把握中小城市和小城镇的投资这样一个话题，大家有什么建议呢？
傅胜龙：我说三句话，第一句话，在县城投资一定是一个综合投资，我们在湖南有一个模式，就是一路一城一园，概括起来就是要做基础设施，要做城市商业元素的导入，要做高端的住宅小区，这三个东西必须集约式的造城，这样才有价值。
第二句话，我觉得新型城镇化就是解决农民的问题，应该以县城建设为中心的现代农业化。
第三个，我还是希望有更多的投资、更多的政策导向给予农村，让农民富起来。谢谢！
唐鹏程：中小城市建设和小城镇建设投资，需要业内人士的关心、关注和大力支持，更需要全社会、全方位的力量。
左坤：当我们去欧洲和美国的时候，看到别人的小城镇山清水秀、心旷神怡，我们再看到我们的乡村破败箫条，在未来城镇化中，我们要使我们的小城镇达到超越欧美的水平，这是我们的责任和使命。
张孝成：对城镇化我想说，人是根本，那么再说人的话，应该是四个字，一个是能就业、能消费得起，也就是就业、消费，所以，根据每个人的情况，来决定你怎么样城镇化，对我们政府我感觉到，是基础设施和公共服务设施的均等化问题。
赵晖：我们也做了一个很初步的测算，到2020年，会有1.5亿新增的人口进入县城、小城镇，其中9000万人进入县城，从投资来讲，我们按目前来看，如果体制、机制没有大的改革，我们投资机会应该在县城以上，镇的投资机会不是很多，像大城市周边的镇可能有机会，小城镇要兴起来，必须进行革命性的改革，均衡发展对我们国家发展是非常重要的，是一个难题，也是今后一个时期必须要解决的，均衡发展必须要求体制机制改革，特别是权利的下放和均衡。
苗乐如：时间太短暂，我们的专家很有水平，在这么短的时间内，表达了他们对中小城市与小城镇建设的认识和体会，表达了对发展前景的信心，也感谢咱们大家的配合和支持，使我完成了这一轮的交流，希望我们这一轮的讨论，能够为整个论坛成就的实现添光，再次感谢各位嘉宾，感谢大家的配合，谢谢！
邵新莉：我们现在是茶歇时间，平行论坛三房地产业转型发展，将在茶歇以后进行！
