第五届中国房地产科学发展论坛嘉宾发言
主办单位：中国房地产业协会、中国房地产研究会、国家发改委城市和小城镇改革发展中心
支持单位：陕西省住房和城乡建设厅
承办单位：天朗控股集团
主持人：杨禹 国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员、央视特约评论员
各位领导、各位来宾、各位朋友，大家上午好！非常高兴今天大家齐聚一堂，参加第五届中国房地产科学发展论坛，这个论坛很有历史，大家现在面对现实问题，房地产科学发展和国家科学发展紧密联系在一起，十八大提出建设新型城镇化，房地产业面对什么样的机遇和压力，全中国人民都很关心，城镇化作为扩大内需的最大潜力所在，什么样的方式向前推进，对全国的房地产业会带来什么样的影响，也是过去半年以来大家非常关心的事情，今天大家能够在这里一起探讨这个问题，我想我们大家都会非常有收获。
第五届中国房地产科学发展论坛现在就正式开始！
首先我向大家介绍一下，今天请来的各位领导和嘉宾：
中国房地产业协会、中国房地产研究会会长 刘志峰
杨伟民 中共中央财经领导小组办公室副主任
孙安军 住房与城乡建设部城乡规划司司长
赵 晖 住房与城乡建设部村镇建设司司长
李 铁 国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任
西安市市长 钱引安先生
杨保军 中国城市规划院副院长
韩健徽 中国城市商业网点建设管理联合会副会长
省市嘉宾：
葛红林 成都市市长
谈月明 浙江省住房和城乡建设厅厅长
杨冠军 陕西省住房和城乡建设厅厅长
侯淅珉 安徽省铜陵市市长
王育选 西安闫良区区长
陈 勇 重庆市酉阳县委书记
协会嘉宾：
刘志峰 中国房地产业协会、中国房地产研究会会长
苗乐如 中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长
华 生 经济学家、燕京华侨大学校长
张永岳 上海东方房地产学院院长
企业嘉宾：
孙 茵 天朗控股集团董事长
任志强(微博 博客) 中国房地产研究会副会长、北京市华远置业有限公司董事长
冯 仑 中国房地产研究会副会长、万通集团投资控股股份有限公司董事长
胡葆森 中国房地产业协会副会长、建业住宅集团(中国)有限公司董事长
傅胜龙 湖南省工商联副主席、大汉控股董事长兼总裁
左 坤 国开金融有限公司副总裁
周 昕 中国房地产信息集团董事长
戴小京 财讯传媒集团总裁
让我们一并对他们表示欢迎，今天请来现场的还有国内50个城市的市长和副市长、10个省的住建厅的厅长、副厅长、20个省的房协会的会长、秘书长，让我们对他们的光临表示欢迎！让我们对本次论坛的主办方天朗控股集团董事长孙茵女士表示感谢！
主持人：首先有请西安市人民政府副市长钱引安致辞！
钱引安：各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！
今天第五届中国房地产科学发展论坛在这里隆重召开，我代表西安市政府向论坛的举办和各位嘉宾的到来表示热烈欢迎！2012年12月，中央经济工作会议首次提出积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量，自此新型城镇化成为全国自上而下最重要的发展命题之一，本届论坛的主题新型城镇化与房地产业转型发展，通过对话与研讨，准确理解新型城镇化的内涵，深入研讨房地产业变革、转型，把握房地产业发展的机遇和挑战，搭建政企沟通的桥梁，共同促进房地产业转型发展。
房地产业的健康发展，对经济社会持续发展有着重要影响，自新型城镇化发展提出以来，中国房地产业既赶上新的发展机遇，同时也面临加快转型的重任，近年来，随着住房制度改革的不断深化，西安市着眼人民群众最关心、最现实、最紧迫的住房问题，结合实际以经济板块带动、城市组团发展的模式，大力推进旅游文化新区、高新技术产业新区、生态环境示范新区，以及现代装备工业新区融合发展，加快城改力度，加快住房保障工作，不断强化房地产市场调控力度，全方位健全房地产业发展引导政策，在推进新型城镇化发展过程中，促使行业从地产开发、销售房屋向整合城市历史文化资源、旅游商业资源与城市公共配套资源，提供人居生活方式、带动城市区域可持续发展与持续繁荣转型，形成了西安特色的房地产业平稳发展格局，为西安发展奠定了基础，西安城市发展处在大发展大建设阶段，我们需要不断完善相关的政策制度，我们充分利用这次论坛的机会，加强交流学习，虚心借鉴各兄弟省市的经验，广泛听取专家嘉宾的建议，进一步提升西安城镇化发展水平。
“十二五”期间，是西安国际化大都市加快建设的关键时期，我们按照十八大五位一体的要求，坚持创新驱动、转型发展，在加快推进新型城镇化过程中，为房地产业转型和持续健康发展创造良好政策环境，不断提高城镇化发展质量，祝各位嘉宾在西安期间生活愉快、身体健康，预祝第五届中国房地产科学发展论坛取得圆满成功，谢谢大家！
主持人：谢谢钱市长，10年前，西安就是西部大开发的桥头堡，这些年在房地产科学发展中是排头兵，新型城镇化要落实到人的城镇化，越来越人来到城市中享受房地产发展带来的好处，接下来进入今天的主题演讲阶段，关于中国房地产业的发展，这些年大家都有很多的判断和议论，我们大家希望听到更权威的声音，首先有请中国房地产业协会、中国房地产研究会会长刘志峰先生做演讲！
刘志峰：各位来宾、同志们上午好！首先我代表主办方对各位嘉宾来到西安参加第五届中国房地产科学发展论坛表示热烈的欢迎！对西安市人民政府、陕西省住建厅的大力支持表示衷心的感谢，对天朗控股集团承办本次论坛表示感谢！
本次论坛的主题是新型城镇化与房地产业转型发展，选择这样一个主题，因为城镇化作为内需具有巨大的潜力，将成为未来中国经济发展的动力，更重要的是我国城镇化的内部条件和内在动力已经发生了深刻变化，城镇化面临着从资源环境、产业转型、制度配合等方面的诸多挑战，我们希望通过对话和研讨，正确的把握新型城镇化的内涵，探讨新型城镇化推进的改革思路和主要途径，同时，希望房地产业在推动新型城镇化发展中把握机遇，加快创新和转型，提高发展质量，下面我重点就新型城镇化体制机制改革和房地产业转型发展这两个问题谈几点意见。
题目就是《探索体制机制改革、着力提高城镇化质量、促进房地产业转型发展，为新型城镇化服务。
下面我就谈几条建议，供大家参考。
第一，深化体制机制改革，提高城镇化质量。
改革开放以来，我国城镇化快速的推进，取得了巨大的成就，但城镇化质量不高的问题也越来越突出，党的十八大报告提出了城镇化质量明显提高的目标，李克强总理也指出，推进城镇化核心是人的城镇化，关键是提高城镇化的质量，目的是造福百姓，目前城镇化率是52.57%，目前来讲城镇化，实际上我们国家是三种人，一个是城市居民，一个是农民，一个是新移民，新移民具体讲，一个是目前来讲，城乡还是二元结构、人口三元结构，因为城镇化质量并不高。
前不久国务院向全国人大常委会提交了《关于城镇化建设工作的报告》，分析了城镇化的现状和趋势，提出了促进城镇化健康发展的基本思路和战略重点，报告强调促进城镇化发展，需要着力加强顶层制度、顶层设计，统筹推进人口管理、土地管理、财税金融管理、城镇住房、生存环境等重要领域的机制体制改革，并提出了深化上述改革的指导思想，下面我就有关方面的改革谈一点看法。
第一改革户籍制度，有利于推进农业人口转移，有利于推进农业转移人口市民化。按照因地制宜、分步推进等，统筹推进户籍制度改革和基本公共服务均等化，全面放开小城镇和小城市的落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放开大城市落户限制，合理设定特大城市落户条件，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。户籍制度改革应从需求最紧迫的人群进行突破，推进符合条件的外来人口落户各类城镇。长期在城市居住、生活、工作，就应该在这个城市落户。
前面放开本地农民落户县市，逐步放开外来农村人口和城镇间人口落户限制，户籍制度改革要征求农民意愿，保留、有偿流转宅基地、承包土地的使用权，入户以后依法交城镇社保、努力实现义务教育、就业服务、基本医疗、社会保障性住房等覆盖城镇常住人口。
第二，稳步推进用地制度改革。
在城镇化过程中，土地管理制度越来越越来越多的制约和挑战，必须用新的思路解决这些问题，一是促进城乡建设用地同市同地同权，应该加快集体土地办证工作，提高城镇土地集约利用程度，合理分配城镇建设用地指标，探索土地相关税费制度改革，逐步扩大宅基地流转交易范围，完善征地补偿机制。可以考虑以现有常住人口为依据，确定用地指标，探索地区之间人地划拨政策，城镇建设用地新增规模要和吸纳外来人口落户规模相挂钩。政府引导、规划、管控、多元化参与，利益共享城镇低效能用地再开发用地，盘活存量土地的开发利用，合理减少城镇工业用地数量，提高工业用地使用效率，加大探索城镇工业用地向商业化用地的转化力度，现在很多开发园区土地利用效率不高，如果改变用地思路，会有更多的余地利用。探索土地相关税费制度改革，首先要探索在建设用地交易、使用政策收益等相关税费加强规范服务，其次，再次开展土地出让年租式探索。
第三个方面改革财税金融制度，完善城镇化发展资金保障。
推进城镇化发展既需要发挥财政资金的引导作用，更需要逐步发挥国内民间资本的引导作用，中央财政和省财政可以设立城镇化专项基金，中央政府承担跨省转移农民工基本公共服务，省级政府承担省内跨地区转移农民工基本公共服务。建立财政支出随人走的机制。
房地产税试点，要将存量房产、单位房产、建设经营性用房纳入范围，打破基础设施经营垄断，吸纳民间资本参与。
第三是扩大地方政府自行发债试点范围，把地方政府债务纳入预算管理，完善政府债务资金使用和偿还的信息制度，健全政府债务评级体系。
主持人：谢谢刘志峰会长做了内容非常丰厚的演讲，他讲了新型城镇化户籍政府改革、用地制度改革都是非常重要的，还谈到新型城镇化不等同房地产化，但同时房地产业在新型城镇化中可以找到核心的发展机遇，今天这个盛会不仅是房地产精英聚集在一起，我们今天请来了各个方面的人，今天上午做主题演讲的部分，下午和晚上还要做交流，今天还请来了著名的经济学家华生，他代表学术界参加我们的讨论，我们也请到了规划界著名的学者，另外媒体界也非常关心，今天整个论坛我们还请了包括人民日报、中央电视台等中央的媒体，还有很多本地的媒体做报道，我希望通过媒体的报道，把我们对新型城镇化，以及对房地产业发展的一些思考可以传播给社会，今天这个时代，所有方面的探讨和实际的工作，都是在舆论场合环绕之下展开的，各界都很关心，大家通过传统媒体的报道可以看到今天的讨论，通过自媒体也可以看到今天的讨论。
刚才任志强先生发微博说，户籍制度改革、土地制度改革是非常重要的，接下来进行主题演讲，有请中国发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁！
李铁：非常荣幸能够主办这次论坛，刚才刘会长就新型城镇化做了重要的阐述，我给大家做一个简要的汇报。
一个是发展的现状，第二是中国房地产房价上涨的基本原因，第三个是房价上涨的趋势分析，第四个促进房地产良性发展的建议，不对的地方请大家批评。
讲房地产肯定要讲我们国家的城镇化，城镇化率是52.6%，但是后面的数字非常重要，一个国家内有7.1亿人口纳入城镇化进程中，在世界历史上是前所未有，它的高速增长，虽然其他国家也有高速增长，我们的高速增长不是一个百分点的事情，是人口的事情，就是年均进入城镇的人口达到2000万人，研究城镇化的问题，不站在这个角度分析，会出现很多问题，我们研究过欧美、美国、韩国等，但是我们有没有考虑到中国庞大的人口基数和进入城市大军的住房情况，这是我们要深入分析的问题。
第二个城市，城镇化要面临城市，中央提出城镇化的问题，涉及两个问题，第一个人口的城镇化，第二个城市能不能实现可持续发展，中国有660个城市，19881个镇，也相当于19881个小城市，其他国家任何一个城市人口就是2000、3000人，另一方面城市发展面临一个新的，也是世界上前所未有的格局，我们既面临着最大的城镇人口，又面临在不断扩大的城市规模的群体，这也是城镇化制定政策的时候，非常重要的一个基础。
第三个就是区域的差距明显，中国东部地区和中西部地区相差14到18个百分点，这个区域差距决定了人不能留下、产业如何分布，也决定了房地产业如何在这些地区发展的问题。
第四个，我们看到有关部门统计，城镇人口和农村居民住房面积的比较，第一我们看到的数字是城镇居民书房面积是33.58，农村人口的住房面积是36.24，2亿多人城镇间的流动人口，他们估计在城镇的住房中、就业住房中并没有占一席之地，第二个意思，如果我们制定城镇化制度，落实了户籍制度改革，使一部分农村居民到城镇定居，他整个消费结构会发生重大的变化，原来所统计的住房面积在空间上出现了乾坤大挪移，我们就要知道，所谓刺激消费、带动内需，2.6亿人口和7000万的城市人口会带动什么内需，最大的内需就是把农村的消费变成城市的消费，首先是买房的需求，还有租房的需求，还有医疗、消费等，前提是我们能不能把这些政策落实。
所以我们想如果我们进行了户籍制度改革，他们进入了城市，会改变需求，如果相关的政策不发生变化，农村的财产、土地不能进行流转，必然造成两栖占用资源的现象，我们知道进行城镇化研究的同时，也研究土地城镇化的问题，中国的土地城镇化的制度远远快于人口城镇化，另一方面，我们看到在城镇化发展的今天，土地城镇化、土地严重的扩张，使城乡用地严重的不集约。
从2000年到2013年，城镇人均占有的用地面积，在世界最严格的耕地保护制度下，不仅仅没有减少，反而在增加，从人均132平米，增加到142平米，说明我们最严格的土地管理制度，这种行政土地管理制度肯定是失败的。第二农村在已经城镇化转移人口2.6亿以后，同时2000年到2011年，净占用耕地3000万亩，研究城镇化的问题，要和内需结合，这是最大的一点。
第二，我们看看房价上涨的原因。
我们的研究，我们不能笼统判断中国的房价上涨，我们首先要分析中国房子在哪涨？为什么涨？为什么房地产成为大家都非常关注、各级地方政府都在推动的一个产业。
第一我们看表象，我们很多研究方面都说，都说一线城市、二线城市，三、四线城市，我认为这些直接说明了中国的房地产发展，房价上涨和我们等级化的城镇管理体系有直接的关系，刚才刘会长讲到我们研究城镇化的时候，等级化的管理体制也是我们要研究的一个重点。
这种等级图也可以看出，我们资源的分配不平衡，就导致了行政资源从最低等级向最高等级在集中，计划分配资源从上到下递减，导致了等级越高的城市优质资源更加集中，因此，这也形成了我们在不同等级的城市，房价不同的区间。
那么，所谓房价高，高在哪里？不是全国房价都高，主要集中在高等级城市，特别是直辖市、副省级城市，可以随意的调动资源，解决城市发展的问题，这个房价高受我们国家的行政资源分布的影响，因为中国的行政资源分布，也影响了市场资源分布。
在公共服务差距之间，户籍制度改革面临的最大问题，就是户籍制度的可互换性，北京、上海公共服务水平相当，所以这两个城市的房价也相当，接下来有省会城市，副省级省会城市公共服务水平也是相当的，导致我们到那里买住房的同时，也买那里的优质资源和公共服务。
第二个，我们土地的限量供给导致城市资源的稀缺，高等级城市核心区域土地资源永远是稀缺的，土地稀缺肯定会导致房价的上涨。
另一方面，房地产是目前最稳定的投资需求，它取决于什么呢？取决于两方面的因素，第一方面，它的资源的稀缺性决定了它的价格的上扬，第二个社会收入分配差距的逐步拉大，永远有一批高端的购买群体，这个还得按照中国的形势分析，高端群体是什么呢？我们假设中国有13.6亿人口，中间有10%是高收入人口，那么他对高端地产有持久性的需求，10%是1.3亿，5% 是6800万，这些多人有持久的需求，这一块是重要的原因。
另外，房地产和其他的投资相比，我们钱放在银行里是最亏的，物价上涨，钱放在银行里等于逐步贬值，我们放到股票里，不要看股票的热还是冷，对任何人投资要求简单，要求直接见效，对股票它既要求实名制，也要求有一定的操作难度，还要耽误大量的时间，股票现在已经熊到点了，投资的话肯定要选择最稳定的房地产投资。刚才讲过的高收入人口有长期的持续需求。
我讲高收入人口还有一个，比如说我是高收入人口，我要买住房，第一我要在本地买住房，第二到省会买住房，然后到北京、上海买住房，高收入人口到等级高的城市、核心资源好的、优质资源相对集中的城市买住房，这在中国的时期下是最好的、最合理的选择，比如说香港的房价上涨，肯定是由大陆推动的，当然华人圈推动和大陆推动，带动了香港房价的上涨，
原因是香港的公共服务水平远大于大陆，我们按照香港的房价和大陆比，这种优质资源继续集中，那意味着什么呢？这些高等级城市、核心资源相对集中的城市，房价还有上涨的空间。
所以，香港房价大陆推动，京沪房价全国推动，这是一个不争的事实。
对于房价上涨的判断依据，我们认为它既取决于住房供应量大小，更取决于一个城市它的辐射范围，比如说沿海的某一个特殊的旅游资源区，对全国也有辐射范围，但是对中国来讲，随着等级化的提高，它的辐射范围就越广，北京辐射全国，省会城市基本上是辐射全省，具体的辐射范围，我们到全国一看，各地级城市房价都不高，谁来买住房呢？就是这个地区所辖的各个县、乡镇的人来买房子。
第二取决于这个地区的人均收入水平，如果我们算沿海发达地区，浙江、广东、江苏辐射范围虽然不如西北地区的一个地级市，但是基础的人均收入水平高，也要支撑这个地区的房价上涨大于中西部地区。
高行政等级城市的资源短缺是常态的，而且不可再生，户籍制度导致了公共服务封闭式的格局难以打破，在这种情况下，资源短缺、公共服务的封闭，也促进房价进一步上涨。
第三，很多人认为土地出让金制度改革，是不是可以迅速推开，我觉得按照现在地方政府的架式，一下子把土地出让金制度改革，各地政府就破产了。
我们知道地方政府，最积极的动力是两个，一个是GDP增长，一个是财政收入增长，推动GDP增长和财政收入增长，一定要去招商引资，我们就知道各级地方政府都在开辟工业区去招商引资，形成工业产业，来支撑政府的财政收入，表示地方政府GDP的政绩，中国的招商引资在非常强烈的竞争中才可以实现的，你招商引资，我也招商引资，各地压低土地价格、土地成本，地方政府赔钱搞招商引资，这个成本由谁来承担呢？这个成本一定要通过房地产开发、高额的土地出让金进行弥补，就出现一个什么情况呢？一边通过工业开发区增加土地的供给，来进行招商引资，损失由新开发的房地产、增收的土地出让金进行弥补，另外，新增收的土地出让金还要弥补城镇由于贪图大造成的压力，每届政府都这样干，就意味着城市再不断的扩张，现在每届政府都要有新的政绩，每届政府就要新开辟工业园区和房地产开发区，结果就是什么呢？城市的摊子越来越大，基础设施、供给的成本也在大幅度增加、成倍的增加，靠税收，我们知道政府的税收是保财政、保吃饭的，所以只能靠融资形式、新开地盘继续卖地，融资靠什么还呢？还得靠未来的土地出让金还，就形成了这种恶性循环，这种恶性循环导致现在看到的新区、新城不断的发展，但是这个泡沫和国外的泡沫不一样，因为击鼓传花到这种形势下，就取决于你这个地方的等级化的优势，辐射的范围、调动的资源能力，正因为如此，我们从等级化的管理体制判断，那么，在高等级的地方，它的资源稀缺性还存在，四、五线城市按照这样的模式发展，恐怕在扩张到一定程度的时候，财政压力会崩盘，所以泡沫是这样的形成方式，和国外有很大的区别。
另外国民收入两极分化的趋势短期内不可改变，高收入群体仍然以比较大的群体存在的话，它仍然对高级高的层次的住房，还是有强劲的需求，所以我们分析一线城市、二线城市房价上涨还有空间，那么，我刚才讲过，由于摊大饼的原因，会导致四、五线城市，特别是城镇地区再继续发展房地产，就会遭遇崩盘。
怎么办呢？改革，只有改革才可以解决这个问题，我想中国的改革要尊重市场的规律，尊重市场的规律，不要让稀缺的资源被所谓的低价，造成了严重的浪费，其实如果我们限价，谁是受益者呢？未来的买房人是受益者，因为我们分析了房价上涨的最大促进者，有三个群体，第一卖房的地产商，第二个买房者，上涨的空间成为他投资的利润，第三表面上看城市土地出让金，实际上是城市的户籍人口，取消限购的政策，就意味着我们认同这种房价上涨它市场化的规律，在这个规律下，政府才可以通过税收等措施，拿出更多的资源解决公共服务的问题。
第二要促进商品房的价格市场化，既取消行政性的限购，同时要尊重这个规律，第三要提高城区稀缺土地资源的利用效果。我们为什么要说这一点呢？因为在现在的二、三线城市，一些城市把自己搞成所谓的生态城市、绿色城市，在摊大饼，形成了土地的严重扩张，我们可以搞上百亩宽的大马路，几千亩的大广场，几平方公里甚至十几平方公里的生态公园，有的城市并不大，十几万人、二十多万人，没有这么大的需求，但是这些土地资源造成严重的浪费。
第四是确保基础设施投资的有效供给，第二是空间上合理配置公共资源，既然优质公共资源的过度集中，导致了房价的上涨，是不是通过市场的规律，或者通过行政的引导，使一些优质资源向中小城市相对均匀的分布，也会合理疏散人口，也会合理遏制房价的上涨趋势。
第二加快轻轨的建设，这里说的什么意思呢？我们房价上涨很多呼声特别强烈，但是我认为是一个非真实的呼声，我们很多老百姓明明买不起住房，一方面希望中国的经济按照市场化的方式运行，另一方面还希望政府按照传统的计划经济体制保障他的福利供给，因此就形成了强烈要求政府降低房价的呼声，改革就是在这种形势下面临举步维艰，老百姓社会所谓的大部分群体，他们既想通过市场化，重新的分配社会资源，给自己创造更多的发展机会，但是由于竞争的差异性，他们更希望作为一个弱势群体，在房价继续上涨的情况下，政府能把这些空间，按照原有的福利的方式分配给他，就是这么一个矛盾的过程，导致了我们对房价、对房地产政策的判断出现了误区。
实际上空间的资源，就是空间资源再分配，可以解决这些急于购买住房人的需求，可以远一点，但是要改变交通的状况，原来高速公路连接中小城市，现在要建设轻轨，就是在相对远的地方，增加中低收入购房的供给，另外一方面呢，我们要加大租房的力度，我们进行户籍制度改革研究的同时，我们认为人口的流动、就业和居住，在任何一个市场经济国家是一个常态，我们不能通过所谓的改革，去强化这种保障房的福利供给，来把我们这种流动的常态，通过传统的体制，打着改革的旗号给它固化，这是我们改革面临的问题，本来这个市场既有买房，又有租房，恰恰我们面对13.6亿人口，我们还要保护保的这个方式供给，通过福利化的方式供给，既违背了市场规律，也不符合我们中国的国情。
因此，在买和租这种政策选择下，我们认为租是更有广阔的市场，全国2.6亿农民工和7000万城镇流动人口，绝大多数人口是在以租的方式在城镇居住，北京房价高，农民工租房价格200到500元，他生活得很好，因为消费价格低，所以在租的过程中我们有更多的选择，是不是可以引导民间资本，甚至在集体土地用地上进行改革，利用存量用地建造公共租赁房，政府加强设施的配套建设，完善租房体系，就是未来的住房供给，应该形成以租为主，因为中国的城镇化不是富人的城镇化，不是锦上添花，是雪中送炭，2.6亿的农民工进城，不可能有钱到城里买房，绝大多数会以租的形式在城镇里定居、就业、生活，我们提出稳定的居住条件并没有涉及到买房还是租房，只要是租，也可以构成稳定的居住条件，那就意味着租房的市场、租赁市场的供给，也会为房地产业开辟一个广阔的空间。
当然了，关于房地产的问题，还有更多的想法，在今天这个会上，恐怕没有更多的时间讨论，很可能有很多地方讲的，和在座的专家、学者讲的不一致，但是我只告诉一点，我讲的这些，也和当前的新型城镇化政策有关，我们推行户籍制度改革，释放人口红利，我们坚持集体土地的改革，释放集体土地的低成本红利，我们进一步推进城镇等级管理制度的改革，释放中小城市、发展前线资源的平等分配，我们也可以释放中小城市的活力，才能为中国的经济、为房地产企业提供更好的发展平台，谢谢！
主持人：谢谢李铁主任，新型城镇化的进程其实不像过去我们理解城镇化，以建设进程为主，新型城镇化我们通过李铁的演讲我们感受到是一个改革的进程，改革的东西非常多，刚才李铁主任演讲最后提的观点，我想这些观点在今天的论坛会，会得到大家很多的共鸣，如果这样的观点放在微博上会被拍砖的，但是新型城镇化的发展，不能简单的依据拍砖的网民的做法去做，我们接下来有请浙江省住房和城乡建设厅厅长谈月明演讲！
谈月明：这次我们浙江16位同志应邀来到美丽的西安，参加第五届中国房地产科学发展论坛，感到非常的高兴，我向大家汇报三方面的内容。
第一我省新型城镇化的情况，第二是当前主要存在的问题。
目前我们城市和县城建成新面积达到了2804平方公里，主要城市之间有4小时公路交通圈，加快向3小时交通圈迈进，建成了一大批交通项目，县以上城市人均道路面积达到了17.6平方米，强化城市的生态环境建设，人均公园面积达到了11.6平方米，垃圾无害化处理率达到了97%，我们大力提升城市地下空间开发利用。
坚持城乡统筹，深入推进新农村建设，创新小城市培育机制，2010年12月，我省在全国率先开展小城市培育试点，推进了27个试点镇向小城市转型发展，目前这些试点镇已经展现出全新的发展态势，促进公共服务项农村延伸，完善完善3万多个村级便民服务中心，实现了户户通电、广播电视通通村等全覆盖，城市供水覆盖农村人口1608万人。
加强资源保护合理利用，快速建立城乡建设用地增减划拨制度，连续15年实现了全省耕地的占补平衡，村庄整治成效显著，从2003年开始，全省启动了千村示范、万村整治工程，累计完成农房改造153.7万户，完成农村困难家庭危房改造36.61万户。
我省的美丽乡村建设得到了习近平总书记、汪洋副总理的肯定。
第五是坚持改革创新，深化体制机制改革，着重抓住统筹城乡的重点领域和关键环节，通过试点突破、示范引领，着力深化城乡综合配套改革，逐步破解城乡二元体制，开展宅基地换城镇住房、农村生产和生活用房相分离，土地流转农民建立养老保险制度等改革。围绕空间利用集约化，推行了一加X村镇布局规划，围绕基本公共服务均等化，实现城乡养老和医疗制度全覆盖，围绕农村金融创新，积极发展村镇银行、小额贷款公司，围绕农村转移人口市民化，全面推行居住证制度，全面据小了县市及以下地区户口迁移限制。为更高层次推行新型城镇化战略的实施，我们省政府和城乡建设部签署了部省合作协议，努力的将我省建设成为新型城镇化发展、城乡差异化互补发展的先行区。
第二个汇报一下我省新型城镇化存在的主要问题，虽然取得了一些成绩，但是我们也清醒的认识到，我们认识到在不少的地方，和发达的地区存在一定的差距，深入推行新型城镇化，统筹城乡发展，我们省还面临不少的问题。
1、城镇化发展的质量还有待于提高，城镇化发展仍然滞后经济发展提出的要求，我省大城市数量偏少、都市群经济辐射的功能不强，人多地少矛盾更加突出，环境污染、交通拥堵等问题突出，大家都知道我们浙江卫视正在寻找会游泳的河，这是每天都推出的，说实话，现在会游泳的河越来越少，城市管理滞后于城市建设，城市转型滞后于产业转型。
2、城乡规划水平还有待于提升，城乡规划总体上仍然滞后于城乡建设发展的需求，城市规划对城市未来的发展、人口科学的聚集规律研究不够，前瞻性不足，特别是农村的规划工作还比较薄弱。
3、农业转移人口市民化的体制机制有待于突破，户籍管理制度改革相对较为滞后，一定程度上强化了城乡二元分割的特征，导致了农业转移人口不愿意进城入口，进城人员没有能力在城市生根，城乡基本公共服务差距较大，虽然实现了制度全覆盖，但是城乡之间的待遇标准还有很大差距，农民工就业不稳定现象还突出，三分之一的农民工，在同一个企业工作时间不超过一、两年，就会就业单位的改变。
4、农村土地集体土地利用能力有待于加强，农村建设人均用地存在低效现象，村庄规模偏小，配套设施成本高，建新不拆旧，有新村无新貌的现象还存在。
5、农村综合改革有待于深化，农村产权制度不够清晰与城市居民对占有资源的完全产权相比，农村资源既不能抵押贷款，又不能交易流转，农民无法享受充分的产权收益。
第三我们下一步推行新型城镇化的工作举措与重点。
下一步要深入推行新型城镇化，以城镇化科学发展为目标，以城乡统筹发展为主线，以人口向城市合理有序的转移为重点，以体制机制的创新为动力，以城市群和都市区为主体形态，着力增强城市要素的极具能力，着力增强城市依据依业的承载能力，着力增强城市带动农村发展的辐射能力，构建以城带乡、以乡促城、城乡互促共进的新型城市化推行机制，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进新型工业化、新型城市化、信息化、农业现代化同步发展加快形成城乡一体化发展格局。
形成有利于城乡统筹发展的八项机制：一是健全完善规划体制、形成城乡规划先导机制，二是推行产业转型升级，形成城乡产业互动机制，三是加强基础设施前，形成城乡设施共建机制，四是提高人居环境品质，形成城乡生态共保机制，第五是提升公共服务水平，形成城乡民生共享机制，第六是加快城市管理创新，形成城乡管理的协同机制，第七推动文化的繁华发展，第八加大改革创新力度，形成城乡统筹的要素机制。
在加快建立健全八项机制的基础上，最后三到五年重点突破工作有六项：
第一是开展三改一拆行动，旧住宅新、城中村改造、违法建筑拆除等，三年内全省拆除违法建筑1亿平方米，完成旧住宅心、旧长新，城中村改造1.4亿平方米。省政府将3年拆改任务一次性下达，今年以来，温州、京华两次召开了全省现场会，这项工作由省厅牵头，目前拆除违法建筑5665万平米，三改是4800平方米，整个浙江呈现了三改一拆势不可当的态势。
第二实施城市交通治堵的工程，着力优化城市的空间布局，完善综合交通体系，优先发展公共交通，加强交通管理，今后5年内，要使全省城市交通拥堵状态明显改观，今年的目标是实现三个翻一番和一个不低于50%。
第三是加强住房保障体系建设，坚持政府主导，社会参与，加快推进保障安居工程建设，今后3年内，全省开工建设保障房40万套以上，主要以建公租房为主，刚才我们李铁主任说到，要提倡集体土地建公租房，我们浙江政府发文，鼓励这一点。
第四是推行地下空间开发利用，“十二五”期间，开发利用地下空间面积1亿平方米，每年完成2000万平方米以上，其中100万平方米以上要用于地下停车场的建设。
第五是加强沿海地区城市群规划建设，率先实施规划提升、产业空间优化、城市交通畅通、轨道交通建设、地下空间开发利用、环境综合政治、绿道网建设、智慧城市与绿色城镇创建、城镇风貌提升等十大工程。
第六是推进美丽浙江建设，加快推进美丽城镇、美丽县城、美丽乡村建设，2017年全省要建成1000个左右的规划设计一流、质量安全一流、风貌特色一流、生态环境一流、社区管理一流的示范村。
第七个方面加快推行住宅产业化和新型建筑的工厂化，刚才刘部长也提出了这方面的要求，省政府出台了这方面的政策，召开现场会，下一步我们要进一步加大推进的力度，这项工作也要走在全国的前列。
最后衷心的感谢建设部刘部长对我省的关心和指导，也感谢兄弟省市对我们浙江的帮助和支持，谢谢大家！
主持人：谢谢！接下来我们想听听来自学术界的声音，我们有请著名的经济学家、燕京华侨大学校长华生老师做演讲！欢迎！
华生：大家上午好！因为昨天临时告诉我做一个演讲，因此我就讲这次会议的主题，就是新型城镇化与房地产业转型发展，我讲几个问题，第一个就是什么是新型城镇化？因为今天这个已经成为一个烂熟的口号，但是什么是新型城镇化？这个跟现在的情况相差很远，新型城镇化首先是相对于旧的城镇化，没有旧何以为新，原来旧的城镇化主要特点，就是我们在严格的户籍管理制度下面，使得进城的农民随着工业化的发展不能融入城镇化，所以形成了中国的三元式结构，我曾经讲过，中国社会实际上是三三制的结构，三分之一的城市户籍居民、三分之一的农民，还有三分之一的农民工和他们的家属，这是中国现在的国情，这是我们旧的城镇化造成的情况。
所谓新型城镇化，就是要改革这个情况，现在总理说了，新型城镇化就是人的城镇化，但是这个人是指呢？这个人首要是指这2.5亿农民工和他们的家属，就是4亿多人，以及还在农村的4亿多人中的一半以上，进来要进城，要把人定义清楚了，如果你的工作不是为农民工以及家属，以及不是为将来可能进城的人工作，你做的工作就不是新型城镇化，你的房地产也是旧的房地产业，不是转型后的房地产业，这是第一个问题，就是什么是新型城镇化。
第二个是为什么要搞新型城镇化呢？是因为我们旧的城镇化道路走不下去了，旧的城镇化道路的特点，就是政府通过卖地、通过推高住房的价格，来募集资金，来发展城市，只要土地甩掉人口，这样一条道路在过去是起了一些历史作用，到了今天它的副作用越来越大，下来我跟大家分析这个问题，现在潜藏的房地产泡沫，以及现在的金融风险，可能是中国今后10年面临的最大挑战，我讲过中国的金融风暴的时候，不亚于美国的金融海啸，我们原来的道路也面临着内部需求不足的问题，我们随着工业化进城的农民工和他们的家属，他们的消费方式还是农村的，他们大量赚的钱，要回到家乡盖房子，他们盖的房子没有人住，他们在工作的城市是没有房住的，这是中国资源最大的浪费，包括现在讲结构升级和结构转型，没有人素质的提高，就不可能有真正的结构转型。
我们现在的农民工包括他们的子女，他们所接受的教育，根本不能够适应中国下一步产业升级和结构转型的需要，所以这些制约都使得原来旧的城镇化道路走不下去，现在讲结构已经成了一个时髦，实际上对中国来说，最大的结构是三个结构，第一个结构就是城乡的结构，就是我们用隔绝的城乡的体制造成的这种户籍的垄断和隔离。
第二个分配结构，因为中国成为世界上贫富差距最大的国家，第三个结构是人口结构，我们中国还有特殊的计划生育政策，这三个结构是政府要调整的主体，但是现在我们对主要应该调节的结构并没有下什么工夫，调节的是不断变化的那些结构，那些结构市场是可以发挥很大作用，你认为太阳能是新兴产业，你去发展，可能过两年就会过剩了，真正的结构调整是这三大结构，这三大结构市场做不了或者做不好，只有政府做，但是我们现在并没有真正做，所以新型城镇化，首先针对的就是第一个结构，就是我们的城乡结构，第二个分配结构，跟第一个结构也有关系，因为城乡收入的差距，不管在大国还是发展中国家中，差距都是最大的，因为我们的资源集中在城市，农村和城市的公共服务水平都差得很远，分配结构跟第一个结构有关联，第三个结构，计划生育政策还没有调整，严格实行计划生育的只是在城市，农村并没有，这三个结构首先从第一个结构突破，从这个地方开始，应该说是完全正确的，而且也到了不做不行的时候，第二代的农民工越来越成为流民，农村增人不增地，使第二代农民工都成了没有土地的流民，流民人数占到社会多数的时候，这个社会是不可能稳定的。
为什么搞新型城镇化？不但是激发内需的需要，不仅是城市化的一般规律，也是我们目前面临的巨大压力和挑战，不转将来我们可能死无葬身之地。
第三转型的困难主要在什么地方？中国搞新型城镇化，脱离不了世界上一般城市化的规律，你再搞中国特色，你出不了社会发展的一般规律，城市化发展的一般规律，我们分析从二战之后，真正成功实现城市化和现代化转型的是少数国家，按照世界银行的统计，加起来一共13个，其中还有几十万人口的小国还占了一半多，真正的主要是日本、韩国，我们国家的台湾地区、香港和新加坡，香港和新加坡都是单独的城市，还不具备普遍性，绝大多数国家城市化的转型，二战以后都不成功。
当年欧美国家的城市化道路，我们重复不了，中国需要借鉴的是二战以后，东亚比较成功的转型模式，这个转型当中的最大困难是什么？最主要的就是城市化过程当中，我们是做房地产的，土地在城市是会大幅度升值的，这是一般规律，但是来到这个城市的绝大多数移民，他们原来的土地是不会升值，或者很少升值的，所以城市化过程中，从全球来说，都存在一个人口资源配置失衡的问题，现在提的很多的口号，比如说同地同价同权，比如说集体土地自由入市，这些口号从根本上说都是有问题的，因为做房地产的都知道，唯一重要的是位置，所有这些口号富裕的只能是城郊的农民，进一步抬高门槛，使远郊区的农民实现城市化更加困难，没有制度的强制，我们就会出现像孟买大规模的贫民窟。
真正的困难在于人口和土地权利的分离，简单的把这些权利归到成交土地上，解决不了城市化的问题，还会加大城市化转型的困难，这不仅是中国面临的问题，也是其他国家已经付出的代价，已经得到了教训，现在政策文件中很多提法，实际上都是有问题的，没有真正看到城镇化转型的困难所在，这是第三点。
第四个就是怎么样推进新型城镇化。因为把这些话都说了以后，实际上有人干新型城镇化吗？我看没有。包括我刚才听的发言，大家都在做的是传统城镇化，没有人做新型城镇化，在这个情况下，不管我们喊什么口号，因为我们现有的制度、机制、体制和利益导向，使得大家只能做传统城镇化，地方政府要发展经济、要大干快上，要过日子，要还债，只能利用土地，进一步把土地抓在手里，用土地质押、去融资，我们的房地产商也得益于政府的这种制度框架，在这个里面讨一口饭吃，当然房地产吃的这口饭，比其他工业企业要吃得愉快得多，这都是传统的城镇化，这条路是走不下去的，最后会导致灾难的，但是怎么样才能做新型城镇化呢？在现在体制机制不改变的情况下，光说一些口号是不可能真正转型的，我们今天开会是讲转型，是根本不可能转型的，因此，在我看来，要真正推进新型城镇化，关键是改变几个制度，不改变制度，大家可能喊着新型城镇化，实际上做着传统城镇化的事情。
第一件事，最核心的就是新型城镇化的核心是什么？刚才我们讲，你是相对旧而言，你为什么旧呢？因为1958年出台了户籍制度，这个户籍制度的垄断，在之前农民可以自己进城，没有现在的问题，因此新型城镇化的核心就是户籍制度改革，没有户籍制度改革就没有新型城镇化，没有户籍制度改革就没有新型城镇化，因为这是新型城镇化的核心，这个事情你不做，那基本上什么都没有做。
现在说要剥离捆绑在户籍上的这些制度，当然剥离一些好一些，我们不能以剥离的这种说法回避户籍制度改革。在这方面，真正做过尝试的，是有过一些地方。
如果推行户籍制度改革，现在又有一个提法，就是要从中小城镇首先放开，是从小到大，我曾经说过，我说这是拍脑袋的提法，基本上是完全不可行的，说了也没有人听，因为我们的资源都集中在大中城市，大中城市不带头进行户籍制度的改革，哪有什么中小城镇的户籍制度的改革。
我又讲到浙江了，浙江有一个镇搞一个试点，就是全国那样最好的镇，想把外地农民工市民化，书记算了一下账，至少需要20年，到沿海那些镇里面看看，就像刚才讲到的那样，佛山地区城镇化率的计算方法是有问题的，本地人口少于外地人口，所以外地人口的户籍化还没有开始，我们到那些镇，镇的书记都会给我们讲，大中城市都不搞户籍制度改革，我为什么要搞户籍制度改革呢？我也没有力量解决这个问题，现在很多口号确实是拍脑袋的口号，你说了之后没有人听你的。
广东的村里你让他们解决外来人口的问题，如果国家没有特殊的制度和财政安排，这根本是不可能的，从路径上来说，首先要从大中城市开始，过去在这方面努力的，有过郑州，是一个中部城市，当时遇到了困难，但是他们的探索、经验、教训是值得分析的，我们现在研究新型城镇化，没有人研究那个是很奇怪的。
另外一个做的比较好的是重庆，重庆过去我一直不去，前年我专门去了成都，他们是国家的两个点，因为他们的政治色彩太重，我刚从重庆过来，我觉得重庆的户籍制度改革是有代表性的，他们把几百万农民工进了城，相当一部分进了公租房和公寓房，这个经验是有价值的，这是真正的新型城镇化。
第一我讲的是户籍制度改革，而且为什么要从大中城市开始？因为要尊重市场的选择，农民工为什么要大中城市，到沿海地区呢？因为那有就业，那的生活条件好，不在他就业的地方搞城镇化，你要把他赶到没有就业的地方搞城镇化，那是不行的。
第二，怎么样推进第一？就是不能回避户籍制度改革，这个还没有真正的提到议事日程上，上千万人口的城市，每年给出一千多人的指标，我推算了一下，它那要实现城市化需要一万年。
第二个就是土地制度改革，如果说户籍制度改革是新型城镇化的核心，土地制度改革是新型城镇化的基础，现在在土地制度改革问题上充满了各种混乱，十七届三中全会提出的关于土地制度改革的意见，跟这几年的做法，跟我们这几年的政策、法律和实际行为，基本上是相反的，可以去对照一下，在土地问题上所出现的混乱，首先是政策和制度的混乱，昨天晚上吃饭，东道主天朗控股集团董事长讲到，她对房地产政策感到一头雾水，我觉得一头雾水是对的，因为政策本身就是混乱的，一头雾水是对的，你正确解读了它。
土地制度改革是新型城镇化的基础，这个目的不是光让城郊的农民都暴富，这个目的也不是光让我们政府日子过得更好一些，土地制度改革的核心是要解决我们这么多亿农民工，以及移居人口怎么在城镇住下来的问题，现在理论界讨论的问题，都不是大家要解决的问题，都是很多人想从里面捞一把，土地制度改革，核心是要达到三个目标。
一个就是要解决我现在的4亿的农民工、家属，以及将来的还有几亿人，还包括中小城镇移居来的接近1亿人，这些多亿人超过中国人口的一半，他们在城市安家钱从哪里来的问题，这是土地制度改革的首要目标，我们谈土地制度改革谁都想捞一笔便宜，这就偏离了整个改革的方向。
所以，怎么使土地收益，为中国人口一半的人在城市安居，这是全部土地改革需要涉及的问题，人口和土地权益是不匹配的。
第二个土地制度改革也是解决人往哪里去的，人在哪里，我们现在的问题是人在的地方，可能他没有土地指标，刚才我讲的镇里面安排不了移居人口，也有道理，我们现在国土部分配土地的时候，是按照行政单位分配的，到镇里面已经没有指标了，没有什么指标它为什么要安置人口？安置外来人口呢？我们的土地制度改革，还要解决你跟人往什么地方走是相关的。
刚刚刘会长讲到，我们多少年前就提出来，要改变现在的土地制度的无偿分配制度，所有的地方要发展都要土地，你愉快的把土地分配出去了，留下了人的问题，分配土地一定要跟人挂钩，你这个地方的人要往外流动，就要收回土地指标的问题，这才是土地制度改革。
第三个，还要解决土地怎么转的问题，往哪转的问题，这就涉及到农业现代化的问题，我们现在农业现代化也面临几大问题，现在搞加工农场，我算了一笔帐，20年后，我们有80%的人口城市化了，还有20%的人口，20%的人口是3亿，我们还是守住18亿亩红线，一家有20亩地，20亩地搞什么家庭农场？20年后我们也搞不了家庭农场，美国的家庭农场一家耕种几千亩地、上万亩地，我们看看日本、韩国、台湾，我们知道在北大荒可以搞搞家庭农场，在中国绝大多数是搞家庭农户的道路，因为不具备这个条件。
农业现代化怎么搞法，是先进行农村的土地整理，使它适应于规模化和科技机械化发展的需要，还是先整居民点，这是需要首先提出讨论的问题，我以前讲过，现在农村搞的绝大多数居民点，都是浪费，因为大部分的人将来都要从那个地方迁走。
因为大部分人要进城，这是全世界的趋势，人往高处走是谁也挡不住的，从发达国家走过的道路来看，首先是城市化建设，城市化建设的后期和尾声才是乡村、村庄的再建设和再合理化，就避免了资源的二次浪费，土地制度改革是大家谈得最热闹的地方，我也理解这个里面利益很多，但是我觉得基本方向是存在问题的，没有把土地制度改革和为它服务的主体挂钩，所有的讨论都偏离了轨道。
另外，户籍制度改革是核心，土地制度改革是基础，第三个需要财税和社会保障体系改革去护航，我们现在的财政制度这套体制，是高房价的基本原因，我们商品房住宅承担了多少义务啊？农田水利建设也要从里面抽成、城市建设也要从里面分担，我们的房价能不高吗？我们人为的把房价抬上去了，另外一个是税收制度，我说你有什么样的税收制度就有什么样的价值体系，美国的税收、美国的财政收入占GDP的30%，你的税收怎么收？我们刚从韩国回来，韩国的别墅，现在是收4%的保有税，一千万的房子一年是40万，最高的时候是7%，如果有这个税收，我们报纸上还天天有那么多的豪宅广告吗？住在豪宅里面的人得赶快搬出来了，1个亿一年得交400万，一个月得交30多万，你还住吗？那价格体系还会是这样吗？什么样的制度安排有什么样的房价体系。
还有我们的社保，我们的社保体系，我们的社保从法律上要求，要求定的那个高，参加的人那么少，农民工基本上不参加城市职工的保险，但是我们的政府部门还要非守住这个高标准，参加得人越少，就要收得标准越高，应该大幅度的扩大标准，住房公积金成了有钱单位进行财富转移的一种形式，这种住房公积金制度世界上根本没有一、两家搞，现在企业雇佣一个工人，除了付给工资，还有40%多的社保和住房公积金，我们的企业怎么竞争和发展呢？城乡不对接，就是因为我们的社保制度有巨大的鸿沟，所以财政、税收和社保，这三方面整体性的改革，是新型城镇化所不可避免的配套措施，没有这个新型城镇化也搞不了，户籍、土地、财政、税收、社保这些恐怕都是关键。
最后一点，就是关于房地产业转型，房地产业的转型，我觉得我们这个题目很好，中国的城市化要转型，房地产业肯定得转型，我们过去的房地产发展是跟着传统的城市化发育起来的，大家得了很多好处，也有很多委屈，这个钱赚得非常很多，但是心里不是很踏实，心情也不是那么舒畅。
但是应该说，在过去十多年，我们房地产商是共产党现行政策下最大的受惠者，你跟工业企业比就容易了，将来谁做转型呢？肯定房地产业要转型，就像这次金融缺钱一样，你要认为危机会来得很快？你就很快转型，但是危机没有来，你就错过了赚钱的机会，这是纠结，但是我认为中国城市化的转型是不可避免的，像这样走下去，必然会造成越来越大的房地产泡沫，这个地方可能有争论，城市化没有完成以前，房价不会下跌，我们今天北京、上海的房地产价格赶上首尔和东京了，我们现在人均收入是他们的五分之一和八分之一，是不是我们的收入赶上他们，房价是他们的5倍和8倍。
如果我们有分配制度改革，我相信就像我们纠正作风的八条规定，使得高档酒、高档餐饮就面临巨大的崩盘一样，如果有一个真正的分配制度的改革，我想也是房地产泡沫爆裂的一个信号，假如我们真干，因为我们相当大的需求是靠高收入人支撑的，但是高收入人并没有承担他们对这个国家的职责。
所以我认为房地产的转型，取决于国家城市化的转型，房地产业如果从我考虑，我认为时间时候就是成功转型了？就是房地产去掉一个字，就是房产，把地去掉，靠土地赚钱不是开发商的本事，我们现在房地产业要赚钱，我看我们最优秀的企业，有很经验的总结，第一拿对地，第二做好产品，拿对地你就全赢了，但是你拿对地，对房地产业没有什么贡献，做好产品才是你的真贡献，刚才我讲的住房的产业化，如果靠土地平白的就可以赚大钱，谁去花工夫做产品呢？
房地产业转型成功，就是主动、被动把土地收益挤出去，最后要靠自己的产业化、靠设计等赚钱，从这个意义上说，房地产发展前景很大，但是收益没有那么丰厚，当你盖的房子，你做的这个工作的绝大多数部分，是为农民工和他们的家属服务的时候，你基本上跟新型城镇化同步了，如果你不是给这些人盖房子，你还是做传统的城镇化，为富人盖房子是比较容易，为穷人盖房子难度很大，需要国家整体政策的调整，也是对开发商重大的考验，我希望开发商适应新型城镇化的转变，等到新型城镇化真正上路的时候，整个财政、税收等都发生了重大的变化，中国避免了由房地产泡沫引发的金融海啸，我们在座的大多数开发商还可以健康发展，谢谢大家！
主持人：谢谢华生老师，特别喜欢听华生老师讲话，非常犀利，我有一个判断，我觉得我们干很多事情，做一项事业，发展一个城市，或者房地产业做一个项目，如果完全按照经济学家说的做，这个事就做不成了，如果你不听经济学家的话，你是做不好的，华生老师有些看法我很赞同，有些看法我完全不赞同，但是我们就需要这样讨论问题，一方面要看到文件中写的什么，一方面看到我们能做什么，我们正在做什么，既要看到中央政府想做什么，还要看到地方政府在同样的要求下要做什么，这是我们今天讨论的必要性。
主持人：谢谢华生老师，特别喜欢听华生老师讲话，非常犀利，我有一个判断，我觉得我们干很多事情，做一项事业，发展一个城市，或者房地产业做一个项目，如果完全按照经济学家说的做，这个事就做不成了，如果你不听经济学家的话，你是做不好的，华生老师有些看法我很赞同，有些看法我完全不赞同，但是我们就需要这样讨论问题，一方面要看到文件中写的什么，一方面看到我们能做什么，我们正在做什么，既要看到中央政府想做什么，还要看到地方政府在同样的要求下要做什么，这是我们今天讨论的必要性。
主持人：下面欢迎天朗控股集团董事长孙茵做演讲！
今天在第五届中国房地产科学发展论坛这样一个权威专业的平台上，和来自政府、协会、行业的各位领导、嘉宾共同探讨新型城镇化与房地产业转型发展，向大家汇报我们天朗控股集团这些年创新转型的一些体会，我感到非常的荣幸。
衷心的祝愿本次大会取得圆满的成功，天朗控股集团是一家从西安本土成长起来的地产企业，在十余年的发展过程中，我们通过对自身发展规模的不断创新，为企业的快速发展提供了强劲的驱动力，从而成功的实现了企业转型和模式的升级。
我们天朗的发展过程经历了三个阶段，经历了三次艰辛的创业，而每次创业都凝聚着我们对城市未来的发展、对人居生活改善的思考。
在第一次创立之初，我们和在座的大部分的同行一样，还是主要的关注着城市住宅的开发，那个时候我们西安的大多数的市民，还居住在大杂院里，能让我们的业主住进环境优美的社区里，是我们那个时候的梦想，随着开发的过程，我们渐渐的发现，居住不仅仅是居住空间本身，而城市的整体的人居环境的改善是相当重要的，于是我们开始对城市区域板块整体性的打造，以及对老城区的改造，从2001年到2004年，天朗尝试对西安玉祥门板块进行局部开发，全面的推出了我们的天朗蔚蓝系列的项目，以大区域的改造、四城联动的模式，赢得了消费者的口碑，并为天朗的第二次创业奠定了非常好的基础。
从2005年到2009，天朗进入了第二个发展期，进行第二次创业，那个时候不仅仅局限在项目开发本身，而是开始涉足土地的一级开发和管理，搭建起了企业立体化的金融平台，开始了地产金融化的角度，并且我们对企业进行了全面的升级，在经历了第一个阶段的发展之后，我们发现城市本身已经在变化，人们的需求也从原来的简单的一些需求，向着更加完善的需求方面发展，城市整体的功能配套要满足于城市住宅分布的需要。
基于对城市发展和人居需求的理解，我们天朗当时提出了中国首席系统生活服务商的品牌战略，针对第二次创业过程中，我们进行区域化综合性的开发，我们系统性提出了城系开发模式，也就是说我们注重提供系统生活服务的基础上，通过对城市资源的整合运营，在多层面、多角度的对城市区域板块进行集中式的开发，整合固有的资源，做好配套，完善医疗、教育等资源，进行资源整合，把区域价值进行提升，我们在产品和建筑理念上都突出了文化的理念，尤其是在商业、旅游、居住、休闲上，带动了区域板块人文环境改善和区域价值的提升。
在这一时期，我们开发的大兴郡的项目，我们当时是一个老城区的改造项目，我们以大兴新区汉文化的背景，融入了很多文化艺术的项目，像我们做了大汉会馆、大汉美术馆、少年宫等等项目，同时，我们还引入了主题性的商街，整个项目以文化为内核、商业为配套、休闲教育为支撑，形成了一个系统的生活服务区。
从2010年下半年开始，天朗尝试全面布局环渤海、长三角等一线的经济圈，布局上海、南京、济南、昆明等多个中国中心重点城市，在全国舞台上为推动中国城镇化的发展贡献力量，在城市快速发展的过程中，在我们第三次创业的阶段，我们遇到的问题，是我们很多开发进入了城市的新区、郊区，在城市的新区和郊区开发中，主要面临的需求，主要是产业的植入，同时对传统文化的保护和环境的保护，也有着很高的要求。
在这样的一个背景下，我们对原有的城系开发模式进行了全面的升级，我们提升到对中国城市发展的需求和要求的关注，开始全面构建了投融资能力、开发建设能力，以及产业综合运营能力的三大核心能力，我们开始全面的整合产业资源、商业资源、文化资源、旅游资源，以城市文化为城市的发展精神命脉，传承保护，同时搭建起区域和城市未来发展所需要的城市多元产业的投资运营平台，形成了以产业注入，推动城市的发展，商业资源引进，改善提升城市商业服务能级，旅游资源的开发拓展城市生态发展的一个全新的运营模式。
提出了天朗产业园和文化集的开发模式，天朗产业园主要是对城市的产业进行系统的配套和优化升级，为城市的产业发展引入多元化的产业，使得城市的产业结构更加优化，配套也能够更加完善，同时对于整个人文的保护和环境的提升，也做了很多方面的努力，使人居在这样一个产业的背景下，在人居、生态和谐的背景下，得到了一个很好的再造，从而提升区域规模化的发展，形成城市可持续的健康发展，目前在产业园区，我们在华东地区做几个产业园区，像我们在南京正在规划建设的，引入多方面的产业，进行文化和生态方面的优化，结合城市自身的传统文化的基础上，融合了国际和国内，包括海峡两岸的产业优势资源，为整体区域打造出生态优美、文化和谐、科技创意发展的一个新型城镇化发展的样本，积极推动整个新城区的产业优化和升级。
我们另外一条产品线是文化集，面临社会发展的巨大变化，天朗的文化集是复合型文化体验综合业态集群，是传承和弘扬城市文化的基础上，我们整合了文化与产业、文化与商业、文化与休闲、文化与艺术、文化与旅游等多种业态，最大限度的带动城市的文商旅的发展，为城市发展打造出新的名片，无锡清名桥古运河文化街项目，当时我们接到这个项目比较震撼，这是政府用了很多年的时间，用了很多财力和精力保护下来的，在古运河上最为完整的一段街区，建筑保护得非常好，里面历史遗存非常多，有相当一部分的老百姓，也已经从原有的老的建筑里面搬出去了，我们面临的问题就是怎么样，将综合的各个方面的业态融入到历史街区里面。
首先的挑战就在于休闲文化，因为这里的传统文化很多，但是用什么样的业态充实到这个街区去，是我们面临的问题，我们不仅仅是酒吧和餐厅，我们用了很多表现的形式，比如说我们放了大量的演艺场馆进入，我们也融入了很多艺术馆、博物馆进入这个区域里面来，针对这样一个历史文化的街区，它的博物馆等，怎么让大家消费，这也是核心的问题，我们和台湾非常好的博物馆开发公司进行合作，我们把博物馆它的背景做成像一个三维动画整体的背景，让人们有时光穿梭的感觉，让大家感觉古运河，其中有一个是乾隆下江南，用三维动画的形式，表示当时古运河上历史的胜景，在这样故事背景的前景下，我们再把很多的文物，包括民间收藏的宝物和艺术品放在这样一个背景下，去让人们参观、互动，从而带动艺术产业的交易和交流，我们用了很多新的形式布局这样一个形态。
同时，另外一点，我们需要在一个非常大的历史街区里，怎么样把整个旅游的人群留下来，我们规划了几十个主题性的民俗、酒店，让游客在这里可以留下来，而且做了很多实景的景点。
第二个，面临中国丰富的文化背景，怎么样让历史遗存对一个城市的文化产业发展，提供一个非常好的平台，使历史文化的场地成为承载这个城市的文化，成为这个城市走向世界交流的一个非常好的平台，我们也在里面规划了很多国际性的艺术节、文化节，包括很多的民俗性的活动，我们希望通过这样一个非常好的历史文化的平台，能搭建起中国和世界交流的一个舞台，我们也希望能够把这样一个业态，打造成拥有世界格局的无锡的城市名片。
这些是我们想通过文化集这样文商旅的综合性的集群，使我们的商业更加体验化，使我们的文化可以被我们的消费，也可以使我们的文创产业，在助推中国品牌化、创意性产业中，可以起到一个非常好的作用。
天朗一直以来都积极参与城镇化的过程中，并伴随行业的发展、城市的变化，我们一直在探索和创新，通过我们企业十余年的努力，我们认为中国的房地产行业转型和升级，包括了产业的优化调整，也包括了合理布局，也包括了产业链条的重新组合，企业盈利模式的再次创新，为城市提供更多可持续发展的产业空间，为城市区域提供经济繁荣的有机载体进行过渡，同时需要一种资金、产业、城市功能的高度聚集的城市运营模式，需要资本运营能力、开发建设能力、招商运营能力和资源整合能力的城市建设与运营商，全面满足城市发展和人居生活的需求，从而提升区域板块的整体价值，推动城市可持续的健康发展。
今天非常高兴也很感谢，能与诸位领导和同仁们相聚在此，共同展望未来，这不仅仅是我们行业的未来，也不仅仅是一个企业的未来，而是每一个中国人的中国梦的未来。
作为我们天朗在不断的创新，走向中国的同时，我们是一家生长于西安的本土企业，今天有这么多的行业同行、有这么多领导来到西安这座历史久远美好的城市，聚焦在具有无限发展潜力的大西部，我们感到非常得高兴，我们也希望与全国的同仁人共同携手，一同在中国新型城镇化发展的大命题下创新、变革、合作、发展，谢谢！
戴小京：各位嘉宾大家好！上午的演讲很精彩，上午大家期待着一位著名的演讲人，由于飞机晚点，上午没有到，下午他终于到了，他之所以是很著名的演讲人，因为他善于用风花雪月的语言，来阐释政治经济的问题。
听说他最近刚好又到新加坡进修了一年，今天就是从新加坡赶过来，明天还要去参加毕业典礼，我问过他，我说你是不是研究国策，他说不是，刚好也研究城镇化问题，所以我想他的演讲一定跟我们有很大的关系，下面就有请中国房地产研究会副会长、万通集团董事长冯仑(博客)先生！
人最近活到中年以后啊，一下活拐弯了，就跟城市有了很多很多的故事，每天都要飞，我去年飞了150次，上半年飞了68次，都是在城市之间，昨天在新加坡我们做一件事情，万通在过去4年，一直在新加坡组织一项研究，就是到底一个城市向上发展，它的方式是什么样的，就是垂直城市的规划与研究竞赛，今年在那颁奖，每年一次，我在那做这个事情。
到西安这是老家，我们又来开这个会，我们不断的发现了，我们和城市的关系，最近新一届领导班子也不断讲这个事情，从我们房地产角度看，城镇化究竟是什么事？我觉得有一个提法非常简单，就是聚集，聚集第一是空间聚集，第二是产业聚集，第三就是人口聚集。
那么，跟乡下来比，城镇化不聚集不能叫城镇化，聚集有一个聚集度，比如说一个城市再空间形态上，一平方公里到底放多少房子，这个就是个学问，也是不同经济阶段我们能做的一个事情的要求。那么，地球上一平方公里，在城市化当中，最多放1100平米，这是在芝加哥，最少能放多少呢？一个都不放，所以空间聚集，我们在1100万平米之下怎么聚集，新加坡现在新的市政要求，一平方公里要装4万人，所以也比我们现在这个密度大很多。
北京现在一平方公里多少人呢？不到5000人，所以中国房地产发展到现在，我们的城市在空间形态上聚集不够。
第二就是产业聚集，人扎堆到一起，都是为了夜总会、洗澡、吃饭、快活，还是为了挣钱，虽然陕西人经常说，咱不挣那钱，不受那苦，但是你想快乐，你挣钱不像孙子，你花钱不能像大爷，所以挣钱像孙子，花钱像大爷，像大爷一样花钱你就得拼命工作，这个工作就是就业，就业就有一个场所，就是产业，第二个聚集就是产业聚集，聚集不同的产业意味着这个城市的形态、命运、人是不一样的。
有的城市是传统制造业，但也有新型的聚集方法，美国一个城市，城镇一共就两个行业，一个是医疗，一个是IBM，医疗2万多人就业，IBM5000多人就业，所以有了一个医疗城，城市聚集和产业有关，而产业的形态又和就业系数、需求弹性、增长规模有非常大的关系，比如说医疗健康产业，我们在西安推动立体城市的发展，为什么叫医疗健康产业呢？我们选择了三个标准，第一个就是就业系数高，大家想五星级酒店，一间房子最多安排两个人就业，精品酒店，一间房4到6人就业，汽车旅馆一个大妈管5个房间，但是医疗健康产业，中高端的医疗健康产业，一张病床5到6人个就业，如果有一千个病床，就有6000个就业岗位，所以，产业和就业，以及和就业的人有关系。
第二个和需求弹性有关，什么是需求弹性呢？就是给你一个满足，你还可以刺激出多少需求，就是每单位的满足带来多大的需求量，简单的说，快乐的事大家需求弹性量大，最快乐的事当然有点违反，就是吸毒，越吸瘾越大，历史上还有一个就是嫖娼，这都是不让干的，这些都是违法的事咱不能干，能干的事什么需求弹性大呢？医疗健康，越让你健康还想健康，活到80岁了，说给你做个按摩你箭步如飞，可以，说再给你吃个药，你说可以，最后只要对你健康的事，你永远都是可以，没有说不，这个就是需求弹性大，需求弹性大意味着什么呢？市场无限大。
第三个就是增长，中国目前人均消费，在医疗消费水平上还比较低，不同的产业意味着聚集未来增长的空间，就是城市向上发展的空间跟产业相关，刚才讲到三高产业被替代的可能性很小。
第三个就是人口聚集，聚集到多少呢？昨天飞机上看到一个数字，香港做史上最大的拆迁，这个拆迁发现一平方公里放了190万人，就是地球上人的聚集像城市，在香港一平方公里190万人，南非也有超过100万人的，但是不宜居，新加坡从8000到1万，现在涨到4万，我们在西安做立体城市的探讨，我们现在是8万，密不密呢？这个是可以承受的，只是怎么摆。
回家，如果是一个懒婆娘、傻婆娘，弄的房价乱七八糟，回家就不想待，如果是上海婆娘，摆得很好，觉得回家很好，而且还可以生儿子，房地产是管空间聚集，服务产业聚集，最后让人口聚集更舒服，所以房地产的行业是给城市化按摩的，那么，房地产的使命是什么呢？这个使命得从人类起初开始讲，人类在原始社会，大家回归一下人怎么有了房子这个事？人以前身上也有毛，人可以战胜狮子，首先是跑得快？不是，是跑得久，然后跑得久就会发热，你就发现人慢慢进化毛就没有了，人类在东非草原上活下来，一个是要身体适应热，再一个人耐力大，狮子是短促跑，所以人就可以看到它就跑，最重要人可以变通，可以拐弯往回跑，所以人就靠退掉毛、长跑加拐弯活下来了。
还有一个人会往洞里走、往路上走，人往洞里走就是山顶洞人，人会创造一个自己的空间，让自己在这个空间里取得安全、舒服、生存和繁衍，房地产的实质是创造有价值的人造空间，人类和动物的区别，就是80%是在人造空间里生存、工作，包括最后的一站死亡，都在人造空间里，殡仪馆是你去的最后一个空间，生下来是在产房，是你去的第一个空间，房地产这件事情最重要的核心，就是创造有价值的空间，而这个价值取决于成本、位置、技术、管理，这些东西决定了这个空间价值。
比如说租金多少，也取决于成本、取决于管理技术、位置、行为，在这里干吗？如果都坐在这里开会，收不了太多的租金，如果开赌场租金就收得高，房地产这个事就是为城市化中三个聚集制造有价值的空间，这是房地产跟城市化最重要的关系。
过去我们弱在哪里了？就是我们是单一形态为城市化服务，现在要变成全面的一个业态、全价值链，怎么讲呢？原来只讲住宅，我们住宅对城市化的贡献只是一个方面，大家知道在城市里有多少种功能？有120多种功能，要为这120多种功能，房地产要服务，它应该是全业态的服务，而不单纯是住宅。
第二个，我们如果要进行全业态的服务，就包括住宅，包括酒店，包括写字楼、包括仓促物流，包括五大班子，包括监狱，包括桑拿洗浴和殡仪馆，房地产创造有价值的空间，由单一的住宅将会进入全业态的服务，全业态的服务价值链又开始发生变化，由低端简单的价值链，到终端的服务业，到高端的金融产业，随着城市化的变化，我们作为为城市化提供空间解决方案的一个行业，我们就进入了一个全业态和全价值链的一个转型，所以大家看到最近万科郁亮有一个讲法，万科从今以后重新定位，转型为城市的服务商，服务什么呢？就是除了住宅以外，给大家盖房子、盖酒店、盖商务中心、盖购物中心、盖写字楼等等，万科发生变化了，这个变化怎么来的？是城市化带来的。
万通很早以前，4、5年前提出来，做一个房地产专业的投资、开发、运营企业，也有写字楼、也有住宅，也变成了全面业态和全价值链的服务，我们今天看到更多的房地产企业，都在改变单一住宅这样一个业态，这就不奇怪了，王健林(博客)早就改变了，我们还看到很多企业，龙湖包括很多都在改，不主动改也得被动改，老胡告诉我，五星级酒店不留神做了快十个，万科大家知道，光商用不动产，沉淀的资产就有500亿以上，也就是说城市化发展，对空间形态复杂性的要求，使地产商必须学会不仅做住宅一个单一业态，还要提供更多的专业能力，服务城市化，只有这样我们才可以存在。
由此看，房地产业是非常繁荣的，我们的总理在制定公共政策上，有一个小小的失误，失误在哪里？应该叫住宅调控、房地产要全面发展，不可能要城市化，又不能空间聚集，准确的说，我们这几年一直叫住宅在调控中，房地产在全面发展中，住宅必须调控，房地产必须成为城市化发展的支柱产业，这样才准确，因为讲公共政策一定要讲准确，现在住宅只占到增量房地产的一半左右，所以你不能说，天天说房地产调控，如果这样子话，城市化就不能搞，城市化最重要的特征就是空间聚集。
我们了解城镇化发展的逻辑以及地产在这个过程中的使命和转型，我们也就知道政府最终扮演的角色，第一住宅要加以调控，第二房地产必须支持长久的发展，才能使城镇化取得预期的目标，谢谢大家！
戴小京：谢谢！冯仑刚才的演讲，其实触及了两个问题，一个是新型城镇化的问题，为什么要新呢？根本来讲，是两个问题要求我们新，一个是公平问题，一个是效益问题，冯仑提到空间的集约利用是一个根本性的问题，房地产商应该做什么呢？冯仑提到有价值的空间和整个价值链，其实触及到有点像城市综合体，就是空间的利用。
下面进行下一个阶段，就是平行论坛，第一个平行论坛的题目就是建言新型城镇化，我们有幸请到了如下嘉宾，来进行对话。
孙安军 住房和城乡建设部城乡规划司司长
乔润令 国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任
任志强 中国房地产研究会副会长、北京市华远置业有限公司董事长
杨保军 中国城市规划院副院长
胡葆森 中国房地产业协会副会长、建业地产股份有限公司董事局主席
欢迎各位！
我想这几位都是非常著名的，我就不一一介绍了，因为时间比较紧，我们就直接进入话题，咱们这个对话分两个阶段，先请各位破一下题，既然咱们说建言新型城镇化，咱们先简单说一下你理解的，什么是新型城镇化？为什么要进行新型城镇化？
孙安军：大家下午好！很高兴能有机会跟大家交换一下关于城镇化的一些经验或者是一些知识。我们实际上一直在从事有关城镇化方面的一些工作，其中包括参与国家发改委制定的城镇化发展规划，还有落实城镇化规划需要的一些配套政策措施，由于这个规划还在修改完善的过程中，所以现在网上很多流传的很多东西，我可以说是并不准确，包括关于城镇群问题的讨论，关于设市问题的讨论，现在还没有定论，这是一个我想说的。
第二个，我想给大家介绍，就是我们目前对于城镇化问题的关注，过多的集中在大城市或者特大城市，实际上从目前看，未来我国城镇化发展，有一些可能不同于以往的经验，最近我们做了一个关于城镇化，对20个县域城镇化进行了调研，实际上发现城镇化有一些新的特点，我们一方面人口聚集，向大城市聚集，这是一个很显著的问题，但是同时也出现了，向县、县城、小城镇聚集的趋势，这两个趋势同时存在，也就是说，在21世纪，就是2000年，到2010年，这10年这个趋势表现的非常明显，一部分人口向特大城市，特别是向北上广聚集，这些城市人口增量达到20%到40%，还有县级地区人口聚集，这几年新增的人口占到全国城镇人口的5%，就是小城镇、县级单元的城镇，包括县级市、县城聚集的城镇人口，占了总城镇人口的5%，我们讨论城镇化的问题，不光要关注大城市，还要关注县，为什么这么说呢？因为县是我们最基本的一个行政单元，从古到今，县这个行政单元一直没有变，县又是跟农村联系最密切的地区，要解决三农问题、人口转移，县是一个最基本的平台，县城或者县级市是一个最基本的平台，关于这个地区的城镇化变化，可能对我们有很多的启示，从目前看，就像上午有一位嘉宾演讲，县级发展受到很多影响，特别是财税政策和土地政策，土地由于采取的是省、地级市再到县层层下拨的方式，到了县以后，这个县级单元的建设用地指标非常少，20个县平均每个县级单位、县级市，一年的建设用地指标只有1400，也就不是不到一平方公里，对县产业的发展、人口的聚集，就是缺少了土地的条件。
再一个财税的问题，县里的财力相对薄弱，也要采取城市通行的一些做法，除了中央的转移支付，还是要靠土地，土地又缺少，造成了土地财政双方面的情况，影响了进一步吸纳人口的能力。
我们在东部的一些县调研的时候，它的产业发展态势也很好，各方面的环境都很好，但是由于土地等方面的限制，实际上它就不能承担进一步扩大、吸纳农村转移人口的要求，所以，我们认为可能要给予及时的关注，未来在政策设计上，怎么样更多的关注县这个单元，我先讲这么多。
戴小京：谢谢！强调了不能光盯着大城市、大中城市。
乔润令：新型城镇化第一个观点，我觉得现在城镇化作为一个话题存在着巨大的泡沫，都在谈城镇化，城镇化作为一个政策，能否发挥它应该发挥的作用呢？我希望大家期望不要过高，我们梳理一下改革开放以后，中央的重大政策和决策，我个人觉得，只有两个重大决策和政策给中国的社会、经济产生了结构性的变化。
一个是家庭联产承包责任制，另外一个就是小平南巡讲话的市场改革，只有这两个政策使中国发生了方向性的改革，释放出了非常大的，活力，我觉得新型城镇化也好，非新型城镇化也好，现在面临一个选择，如果仍然走老路，有可能大家记忆犹新，7、8年前有一个政策，就是新农村建设，大家觉得这个政策一出，三农问题就解决了，但是花了不少钱，也干了不少事，现在中国不能有一个政策药到病除，解决中国的问题，大家对城镇化政策不要期望太高。
另外一个，如果做得好，有可能成为继联产承包责任制或者小平南巡讲话之后的政策，达到第三个好的政策，这也是我们期待的。
第二个观点，城镇化如果继续走老路，我们面临巨大的风险，城镇化并不必然的能促进中国经济的发展，道理上可以讲，文件上可以发，实实在在能不能呢？未必，首先国际经验表明，一种是可以促进社会经济发展的，再一种是城镇化水平提高了，经济照样起不来，照样在中等收入线，比如说巴西，比如说南美，不能说这不是一加一等于二的概念。
第二如果走老路的话，我们继续摊大饼我们的城市，继续排斥农民工，继续环境污染，我们的城镇化面临着社会矛盾、生态危机，面临着农村、土地、粮食危机会更加严重，所以城镇化如果搞不好，不仅促进不了生产、促进不了经济，反而面临巨大的风险。
为什么呢？因为城镇化不是新话，我们搞了20多年，每一天都搞城镇化，我觉得我们这个会议为什么有价值呢？第一个新，就是新型城镇化，第二个叫转型，这是两个核心的概念，新型城镇化就是三个转型，第一个就是城镇化的方式一定要转型，像这种政府包揽天下，一定要让位给市场为主，政府搞一搞规划、搞好公共服务就可以了，城镇化的方式一定要转型。
第二个城镇化的主题和内容必须转型，从投资、占地、盖房子，一定要转到以人为本，城镇化关键是农民进城、关键是穷人进城，要让穷人、农民分享城镇化的成果，分享工业化的成果，这是第二个含义。
第三个含义，我们的城市发展的方式一定要转型，如果仍然搞摊大饼，仍然搞土地财政，依然是黑烟遍地，我们的城市承载不了新型城镇化，所以说，由此房地产业也必须转型，这是第三个。
最后一点，我认为新型城镇化一定是一个体制变革的过程，如果没有这一条，就如上午很多专家学者讲的，任何新型城镇化都谈不上，所以说，如果没有户籍制度的改革，没有土地制度的变革，没有财税制度的变革，你这个城镇化是新不起来的，因此，我希望我们这次新型城镇化的决策也好，政策也罢，能够成为改革开放30年来以后，继联产承包责任制、小平南巡讲话的第三个政策，促进中国社会经济的转型。
杨保军：对新型城镇化的理解，我的观点就是上午华生教授讲的，就是新与旧的差别，本质差别，首先是因为产业结构发生了变化，从事农业的劳动力越来越少，他们转为从事二产、三产，首先是经济发展引发的，由于农业的生产活动的分散性，而第二产业特别是第三产业是集中的，就带来了生产活动在空间上有变化，就会引起空间结构的变化，然后在空间结构的变化中，要适应空间的聚集，人就要发生变化，由过去的农村人口，要接受更好的教育、服务等等，农业的人口会越来越少，而城市的人口会越来越多，从这三个结构的变化，我们就可以区分出旧和新。
第一个我们已经实现了，产业结构这些年在发生变化，标志就是农业的产出比重在下降，二、三产业在提升。
可是第二个和第三个变化就有意思了，第二个空间结构的变化有些问题在里面，第三个社会结构的变化几乎就止步了，与其说我们现在的城镇化水平是52.7%，严格意义上说，这不是城镇化水平，应该叫非农化水平，新型城镇化其实也不新，就是回归到城镇化的本意就可以了，至于说到规划，在我们考虑我们国家城镇化的时候，这些年的调查发现，有两个层面聚集的态势比较明显。
一个就是特大城市，仍然具有吸引力，像长三角、珠三角，人口仍然在增长，但是增速在放缓，第二个特征，就是原来是跨省流动人口多，现在在减少，现在省内流动人口在增加，只要经济有活力、经济是发展的，人口聚集一时半会停不下来。
第二个就是县城这一级，由于社会保障、服务强调了以后，它作为打工人员回流和农村人口创业的一个载体，呈现一种集聚的一个态势，县城这个单元有四个功能，一旦政策到位以后，县城会成为很多的打工人口回流和农村人口创业的一个地方。
戴小京：保军说旧城镇化是不完整、残缺的城镇化，新型城镇化就应该回归到包含空间、社会结构变化的完整的城镇化。
任志强：我个人认为我们现在所说的城镇化，包括统计数字，是居住型城镇化，所以它用了两个数据，第一个数据是户籍人口，第二个数据用的是常住半年以上的人口，在城市中居住的时间来计算我们的城镇化率。
在国际上大部分来说，不是以居住形态来衡量的，而是以你是以农业就业还是非农就业来算的，如果我们现在所谓的城镇化或者新型城镇化，仍然指人是不是居住在城市，以这个计算城镇化率，忘掉了他居住在农民，收入来源于城市，这个就还是一个伪城镇化，为什么讨论城镇化老把房地产业挂上呢？从历史上说，城镇化跟房地产业基本上没有什么关系。
中国有两次城镇化率极具的下降，第一次是人民公社、户籍制度，把人口关在农村，形成了三年自然灾害，我们不追究它因为什么，但是我们发现居住在城市的人口极具下降。
第二次是1976年，这是建国以后，1949年以后，这是城镇化率最低点，最主要是城市里养不起那么多人，所以把未成年人也分到农村下乡，我们形成了两次城镇化率急剧上升的时候。
第一次因为我们的土地承包制，是改革以后第一次把农民从土地上解放出来，土地承包制让本来三个人干的活变成了一个人干，所以，有两个人可以不在土地上从事农业生产活动了，于是了这一批人就进入到城市，这一个阶段，大概每年有800到1000万人进城，这一批进城的农民干什么？大部分以农业为主，比如说卖菜，或者为这些做临时服务，第一次形成的结果，这些人到农忙的时候要回去，不是完整的城镇化。
第二次也是像刚才说的，邓小平南巡讲话，南巡讲话最重要解决的问题，就是私有耕地的市场化发展，让从土地上解放出来的农村劳动力有了机会，每年是2400万人左右进城，个体户只能是7个人，不能超过100人，最后超过了100人的就业，大量的私营企业，让更多的农民变成了非农就业，一直到2006年，这个10年，每年以4个百分点，最高的一年是4.95个百分点增长，最初有房地产吗？有中央政策说非得城镇化吗？
在这个阶段从来没有出台过任何进行城镇化的政策和措施，而这个阶段我们的房地产发展是初级阶段，1998年以后，我们才开始略有增长，那时候我们年均生产大概是190万套住房，到了2006年，最高峰的时候，2400万人口进城，我们大概是300万套，去年是1000万套，1000万人1000套住房对称吗？这和房地产有关系吗？没有什么关系。
今天饭桌上大家都在讨论，都讨论农村人均住房有多少平米，城市有多少平米，国际上统计，在农村有房子、在城市里有房子，都叫有房子，不能算无房户，统计人均住房肯定是这个办法，我们调查了一下，三分之一的人住在城中村，人均就是3到5平米，用这种方法可以在城市生存下来，第二次邓小平南巡讲话以后形成的城镇化，出现了新的问题，以年轻人进入城市为主，他们寻找的是长期就业，比如说在工厂里面当农民工，有的长达十年，我们看北京的联想，雇了大量的农民工，实际上这个差别就在于，到底是农业就业还是非农就业，我们的矛盾就是在于土地非私有化，公共财政和公共福利无法带到城市，我们看到美国很多小镇，都是因为某一个人在那建了一个庄园，形成了一个产业链，就变成了一个小镇，然后建了一些医疗、学校，中国土地制度制约着不可能形成这样一个形式。
我们的伪城镇化以居住人口计算，而不是按农业就业和非农业就业计算，城镇化发展过程中，让他们变成了用城市生产服务形成的就业，改变了他们的生活状态，我们现在人均耕地2亩地，我们怎么可能想象让农民用2亩地，享受跟城市人一样的生活吗？从解放初到现在为止，二元结构没有发生改变，如果不改变农业就业和非农就业这两个之间的比例关系，所谓的人的城镇化，依然是坚持以居住为主的城镇化，还是一个伪城镇化。
胡葆森：很高兴参加这个论坛，这个论坛设置的话题非常好，也是当今比较热点的一个话题，我理解的这个新型城镇化，这个“新”是两个方面，一个是方向上，城镇化是我们经常统称的城市化的一部分，或者一个阶段，大家知道欧洲或者发达国家，城市化的过程，平均都接近于100年的时间，英国到了120年，快一点的就是70、80年，过去我们都按30年说，就按居住来说，城镇化率达到了52%，可以想象现在这个速度下去，大约需要15年到20年，中国的城市化率就结束了，大约用了不到50年时间。
这50年时间，创造人类发展史上的一个奇迹，使10亿人人口，完成了城镇化率不到20%到70%的一个过程，过去重点在特大城市、大城市，在城市化方面有所发展，过去的20年，城市化取得了巨大的成果，但是也带来了很多负面的问题，像刚才任总和其他嘉宾谈到的，过去20年，因为城镇化的重点在大中城市，而大中城市的社会福利和保障体系还没有完全建立起来，于是在过去20年间，城乡二元结构之间，又形成了一个第三元结构，就是最近经常讲的比较多的，在过去20多年间，已经进城的2.6亿进城务工人员，既不完全是城市的一部分，也不是乡村的一部分，他的身份既不是城市的市民，因为他的户口还在农村，但是他又不是农民，因为他已经居住在城市了，生产、就业已经在城市了，于是这样一个第三元结构，就是过去20年城镇化中的一个困难点。
现在这个新，就是下一步城镇化发展的方向，就是未来15年、20年，中国城镇化的后半场，从大城市、特大城市，向小城市、中小城市转移，为什么呢？城镇化刚才任总提到，需要完成三个转换，才可以叫做一个充分的城市化，我们最近为什么强调人的城市化，年轻的务工人员人在城市，心还在农村，为什么呢？因为父母在农村，老婆、孩子在农村，他们挣钱在城市，消费还在农村，他挣了十年、二十年钱，就为在农村给家人置一个房子，还有大量的留守儿童、留守老人、留守妇女，这就不说了。
这样一个不充分的城镇化，完整的城镇化需要建立在三个转换之上，一个是生产的转换，第二就是居住方式的转换，第三个就是身份的转换，他的身份也变成市民了，而且他已经享受到了城市的社会保障体系的各种福利，我们现在最近讲的比较多的人的城镇化，也就讲的是三个转换完成之后的充分的城镇化。
但是我们又发现，我们又不可能让未来的7亿农民全部居住在大中城市，现在提的新型城镇化，实际上我理解的，刚才孙司长也提到，下一步重点是县级城市，我大概是中国房地产企业，为数非常非常少的开发区域跨了省市县镇的开发商，我对中国的城市，特别是河南省、陕西省的城镇化比较了解，河南有108个县，过去20年，中国城市化重点在大中城市，所以县级城市的生产没有得到发展，它解决就业的能力不足，大量进城务工人员都是隔着县级城市到了大中城市，下一步新型城镇化的重点应该在县级城市，有什么好的想法，接下来再分享，谢谢！
戴小京：刚才前面几位，特别是最后两位跟孙司长做了呼应，跟冯仑前面的演讲刚好是不太一致，冯仑比较强调还是要聚集，大城市的聚集如果给予关注，还应该注意些什么呢？如果新型城镇化重点就是向中小城市，特别是县级城市给予更多关注的话，那么在政策上、法律上，需要怎么操作呢？
孙安军：其实刚才冯仑说到的这个大城市的聚集，说到空间聚集、人的聚居和产业的聚集，主要体现在这些方面，我觉得对他讲的有一定的疑问，说到我们的密度的问题，空间密度比较低的问题，我们曾经对这个问题做了一个调研，实际上在中国特大城市，作为居住用地的空间密度，已经相当高了，我们城市总的密度偏低，主要原因是工业用地的使用效率低、密度低，工业用地占到城市用地的30%左右，整个工业用地的容积率、使用强度是非常低，再就是教育，我们现在这些年的大学城、大学园区等，应该说使用密度非常低，空间密度非常低，还有政府办公，大概在城市几大用地分类中，有那么几类是跟国外的水平相比低很多，但是我们的居住用地的使用强度、用地强度，应该说不次于国外的，甚至我们有一些强度，超过了国外的水平。
应该说，我们觉得在东亚一些国家或地区，包括中国的香港地区，包括我们的台湾地区，包括像日本东京、韩国的首尔，还有新加坡，我们都做过比较，我们居住用地的强度已经非常高，毛的容积率，已经平均达到了5或者6，我估计芝加哥11个容积率是极为个别的一个案例，中国超过5或6的，是非常普遍的，我们在空间上强调的聚集已经是非常厉害了，我们要应对大城市的聚集，还要注意怎么样使它更加生态，更加绿色、更加低碳、更加宜居，我们觉得强度，我认为特大城市的居住环境已经是非常密的，在这个基础上怎么突出绿色、宜居，可能是未来的一个方向。
对于小城镇而言，关键是要怎么样放权，现在很多省推行强权富县，包括从土地、财政角度，都赋予一定的权限，土地指标不用再通过地级市以后再分配给他们，从省级直接下达到县级，这个对县级城镇化发展是非常有好处的，谢谢！
乔润令：中国的城镇化人口主要向东南沿海集聚，公安部最新的一个数据，60%左右的人口在东南部，第二个中国的聚集人口在超大型城市、特大型城市，比如说北京等等，这是两个市场导向最基本的特色，广大的中小城市和小城镇，反而有集聚相应的人口，为什么呢？东南沿海和大城市就业机会多，收入高、教育质量高，农民工是跟着就业走的，所以他们都往这里走，农民工到了这里又落不下来，为什么呢？两个高门槛，一个是制度的高门槛，再一个是经济的高门槛，比如说住房，这些人到了东南沿海要就业、收入，但是落不下来，反而中西部小城镇由于收入低、就业机会少，就是没有人去，根据我们的调查，相当中西部的城市人口在萎缩，经济在萎缩，这种不平衡肯定也是不可持续的，我赞同下一步行政的重点向中小城市倾斜，倾斜最关键的就是把投资扭转过来，中小城市如果没有投资进去，就没有就业，没有就业就没有人口。
建业的老总讲了，胡总在河南做了相当多的事，做得非常成功，如果没有就业，从富士康从沿海转到郑州，光吸纳的人口就有20万人，下一步如果中央的城镇化的政策，给中小城市实实在在的倾斜，这个要做到的话，是非常困难的，河南土地利用规划十年当中，给小城镇留的土地指标仅仅占4%，你想想现在就业是跟着土地指标走的，如果这样的话还是发展不起来，这是非常重大的挑战，谢谢！
戴小京：一方面市场的规律，大家是向东南沿海大城市、特大城市走，另一方面政策上要倾斜小城镇，怎么能够做到既在政策上有倾斜，又不会引起政府过度干预的情况呢，我想请任总说一下。
任志强：华生上午讲得很好，城镇化是人们自由选择的机会，市场经济发展过程中，当这个地方经济发展了，人们就往这个地方走，你这个地方不发展，我就不去，政策上的倾斜就能让中小城镇发展起来吗？比如说，我们最早开放的石家庄，但是有多少人去石家庄呢？没有多少人去。
你说把投资引到中小城市，你说中小城市不具备人才，怎么把企业引入进去呢？所以，我自己觉得凡是靠政策基本上都是失败的。刚才孙司长说的道理很清楚，为什么房价高呢？容积率那么高为什么房价还高呢？因为地都被低效率的项目占了，这就是政府规划的结果。孙司长告诉我们一个很清晰的道理，房价高就是因为政府干坏事干的。
我举一个例子，我们房地产你说容积率不能低于一，否则你就是盖别墅，你的工业厂房从来就没有说过不能低于三，老把地都弄的干工业，工业就盖一层，容积率很低，必须要改变，改成以就业为导向的，才可以调整过来，要不改变中小城市的就业和其他条件的话，就没有办法解决这个问题。
杨保军：关于人往哪里去的问题，我赞成你首先要尊重人的选择，而不要做强行的安排，但是尊重选择是基于相对公平的条件，也就是说你把人家自由选择的一些障碍问题消减了，如果你可以做到这个，那么我认为大城市、中小城市各有自己的生存之道，而绝不会出现所有的人都跑到一线城市去了，假如说所有人只去一线城市，不去中小城市，各自有各自的产业分工，最终人的选择不仅仅考虑经济因素，考虑社会、经济、文化等，只要我们政策调整得当，我认为中小城市仍然有自己的一席之地和生存之道。
关于密度问题，刚才冯总把他这些年对立体城市的思考说了一下，从经济学来说，就是希望用最小的空间换取最大的交换量，信息的交换、商品的交换等等，所以才有了三个集聚，因为有产业集聚的需求，才需要你提供方案，如果我做了一个高度集聚的东西，就一定可以推动城镇化，这就错了，因为我看到很多政府做这个事情，很多省为了推动城市化，就把农民拆掉几十个，就让一个村盖30多层的楼就可以了，但是产业没有集聚，可能原来是在家门口种地，现在还要走几公里种地，不要通过集聚，我就一定能够推动高效率经济集聚的活动，这是我的一个看法。
所有的投资者都是非常聪明的，土地、资本、技术，这三者是不可替代的，土地便宜的时候，他就少用钱，少用技术，这三个东西很简单，利用效率低的是工业，因为工业是零地价招商，然后是学校，学校是划拨用地，我们有一个适合中国国情的一个标准，现在教育系统要高标准、现代化，给我们提供的标准是我们的两到三倍，往往一占就是一大片地，现在一搞一个大学园区20个平方公里，有一句话，就是越是便宜的东西，他就越是粗放得用。
戴小京：这个是不是应该改变呢？
杨保军：我觉得应该改变，如果不改变的话，问题就会越来越多，我们就会走入一个误区。
胡葆森：我最近一直在思考这件事情，因为今年两会期间，有幸两会代表团讨论的时候，李克强总理到了我们河南团，跟他有一个近距离的交流，我当时建议，中国的新型城镇化需要由各个利益相关方参与的，需要非常认真的坐下来，需要耗费很长时间，先把我们20年之后的设想的中国城镇化理想的蓝图先描绘出来，不要请政府的某一个部门把它描绘出来，让利益相关方都要参与，包括规划、农民等等，你现在做的这个总体规划，你怎么知道农民喜不喜欢呢？所以，这个蓝图终极的理想方案谁来制定呢？美国一个独立宣言发了那么长时间，美国的宪法发了那么长时间，争论了那么长时间，中国的城镇化是影响21世纪全人类的一件大事，应该让利益相关方坐下来，把最理想的目标讨论出来，第二找到路径，找到路径先制定原则，这些原则如果不指定下来，现在直接进入操作层面，我前一段时间关于操作层面思考到很多问题，涉及到八项工作，比如说城市的规划、如何解决就业发展生产，比如讲如何拆迁、如何投资融资等，这些操作层面的东西，对我们做具体事的人比较容易，比这个更重要的是理想终极的方案，就是20年以后，每个人希望中国的城镇化达到什么目标，这个东西需要形成共识。
第二制定原则，第三画出路线图，把这三件大事做了，才可以进入操作层面。谢谢！
戴小京：城镇化的问题，虽然说得很烂，之所以说得很烂，肯定有它的道理，因为这毕竟是整个现代化当中最核心的一个过程，它不仅牵扯到产业结构的改变，牵扯到人居住空间的改变，也牵扯到人社会组织方式的改变，谈到城镇化，特别是现阶段谈城镇化，转型期谈城镇化，城镇化对经济的增长不仅仅是需求拉动，同时是供给的创新，刚才胡总也谈到城镇化未来的模式，大家脑子里是不是有一个蓝图，如果没有蓝图，我们要知道应该注意什么，防止一些什么。
各位嘉宾还有两分钟的时间，简单的再回到这个命题上，如果让我们建言新型城镇化，通过刚才交流后，你想说些什么呢？
孙安军：新型城镇化的规划，关键要接地气，了解真实的情况，防止被误导。
乔润令：新型城镇化应当从体制的变革开始。
杨保军：我希望新型城镇化实现一个专项，由过去的锦上添花，转向雪中送炭。
任志强：今天早上到现在的讨论，大家都很清楚，第一个要解决户籍问题，第二个要解决土地制度的问题，如果这两个问题都解决不了，谈什么都是瞎掰，现在有一个保姆学校，已经有十几年了，主要对口就是甘肃贫困县的女同志，把她们拉到北京培训，然后再北京给他们找工作，然后再补交学费，现在大概有14000多人，现在她们从北京拿到的钱，邮到村里的钱，已经相当于他们当地的税收了，她们学会了经营，学会了做饭，然后她们现在有的人就回到村里开的小饭馆，你让没有知识和文化的人去从事别的，也从事不了，我们只能呼吁她当保姆。
尽管有农民工子弟学校，我们培养的效果还不如培养当保姆的，反而用最低的技能获得了一个最高的劳动收入，比如说伺候月子，在城镇化过程中，你要不接地气，就是瞎掰，就是空喊，只有接了地气，了解了贫困地区人民的实际需求，才有可能制定符合城镇化发展的一个必然结果，谢谢！
胡葆森：过去的20年，政府从城市化的过程中，从土地出让金里面，收取了大约30万亿的资金，光土地出让金这一项，还不算各种税，而用于农民补偿的，据不完全统计，不到10%，所以，如果说用一句话来谈我的一个愿望，我希望今后的15年或者20年，中国新型城镇化最大受益者应该是农民，谢谢！
平行论坛二：中小城市与小城镇投资
主持人：苗乐如 中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长
苗乐如：按照会议的要求，上午叫一言堂，今天下午叫做多言堂，我先接戴小京总裁的活，主持第二段，我先请上我们第二段的嘉宾：
赵晖 住房和城乡建设部村镇建设司司长
张孝成 陕西省住房和城乡建设厅副厅长
唐鹏程 重庆市酉阳县县委书记
左坤 国开金融有限公司副总裁
傅胜龙 湖南省工商联副主席、大汉控股董事长兼总裁
在国务院给人大汇报的规划中，提到了将来的新型城镇化是以城市群为主要的，以中小城市为重点，就主持人而言，我和戴小京、和后面的学冬相比差距非常大，不是一个档次。
下面咱们围绕着交给咱们的主题，就是中小城市与小城镇投资，先请诸位发表一下自己的观点。
赵晖：刚才这个论坛谈了很多中小城市和小城镇的问题，我在下面还跟刘会长讲，我说他们都把我们的话题说了，看来大家很关心中小城市和小城镇的发展，我主要就接他们的话题，我们国家小城镇是大战略，但是发展不好，为什么呢？我主要谈为什么，谈几个机制性的问题，然后谈改革的思路，最后稍稍讲一下，结合我们这个主题，结合房地产论坛的要求，谈一下小城镇发展带来的机遇。
我讲的观点是小城镇非常符合中国的需要，但发展得不好，这是我讲的第一个意思。
为什么说符合中国的需要呢？就是新型城镇化的要求，我总结至少有五个方面，城镇化的动力要发生转变，由过去30年外需拉动向内需拉动转变，我们必须看到过去30年的城镇化，主要来自产业的城市化，第二个是城乡关系，从城乡二元化向城乡统筹和四化同步转变。再就是城镇结构，从大城市化向大中小城市和小城镇均衡协调发展，第四个就是成本和付出，从高冲击高付出，向低碳绿色转变。还有城市化的文化取向，过去30年一味追求现代，向传统回归，这是新型城镇化对我们国家提出的要求，也就是新型城镇化更要实现城乡统筹，更要实现经济结构的转型，依靠内需经济，更要实现绿色低碳，更要实现城镇的均衡。
这样我们看小城镇，符合不符合，是不是它与生俱来的特性更加符合新型城镇化提出的要求。我概括的说，小城镇的特定来讲，它可以成为城镇化的主要载体，小城镇在我们国家占的比例很高，但是不能从国家的实践，判定小城镇的局限性，小城镇是城镇化的主要载体，特别是欧美，像德国，德国70%城镇化人口是居住在1万人以下的城镇，城市都是非常小的，美国式65%，城镇化从发达国家经验看，小城镇可以成为主要的载体。
同时也可以成为城镇化的高端，大家可能都去过这些发达国家，欧美发达国家的小城镇是城镇化的高品质的载体，它的居住功能、它的居住环境水平、质量要高于城市，居住的人至少是中产阶级和有钱人，和我们国家完全反过来，我们国家居住在小城镇，大量的是农民，还有农民工，是低收入阶层，小城镇的质量在大中小城市里面，是属于质量最差的，这是讲的第一个特性，小城镇可以成为城镇化的主要载体。
第二个它更有利与发展内需型经济，第三有利于城乡统筹，第四是更加有利于区域，我们很多边缘的省，大城市发展度并不高，像云南、新疆，但是这些西部省，很多靠特色小城镇推动了城镇化率的提高，第五小城镇与生俱来就是节能环保，比大城市要节能环保得多，举一个例子，北京人均汽油消耗量是浙江最发达的小城镇人均汽油消耗量的7倍，意味着北京市大量的汽油用在交通上，但是小城镇同样解决交通问题，还有排放量比较小，容易处理，能源问题、环境问题对我们国家是至关重要的，小城镇在这方面非常突出，第六个低成本，因为没有必要建高架桥、地铁，也可以解决居住在小城镇的出行、购物，因此，小城镇从今天来看，80年代提小城镇还不是这个问题，因为是要解决农村剩余劳动力，从今天看小城镇是一个大战略，更加符合中国发展的需要，更能克服中国发展中的一些困难。
第二个，非常遗憾，我们国家总体看，小城镇发展得不好，我国小城镇占城镇总人口的比重一直比较低，90年代后期到新世纪的前段，平衡了，没有更多的吸纳，相对城市来讲没有更多的吸纳，近几年，小城镇占城市人口的比例在下降，到2010年占到24%，这个趋势非常不好，这跟发达国家的城镇化是相反的，欧美国家，小城镇发展越到后期，人口占的比重越高，越到后面越小城镇，这个图是我们国家发展的镇区3万人的小城镇分布图，几乎集中在沿海、长三角、珠三角、京广的经济带，我讲的小城镇不包括县城，我讲的是县城以外的。
我们国家也有发展比较大的建制镇，一共有56个，建制镇是1700个，不包括县城，这56个建制镇，人口超过10万，主要分布在大城市周边50公里以内，有43个，这是我讲的第一个意思，小城镇是一个好东西，对我们国家尤其是一个好东西，但是非常遗憾，在我们国家发展中有一些好的，但是不多。
第二个促进小城镇发展的改革思路，核心发展小城镇还不是政策，政策是一个因素，但是更重要的是改革，第一个论坛的嘉宾都谈到这一点，我谈一下我下面的观点，有五个方面的机制机制的改革。
1、改革基层行政体制、扩权强镇，制约小城镇发展的核心要素是塔式级别化行政体制制约了小城镇的发展，我们国家的行政体制是塔式级别化的，优势资源都会向上级集中，本事再大会把企业搬到地级市，优秀资源不断的向上级单元集中，镇是最低端，很难集聚和留下好的资源，比较差的资源留在建制镇，为什么欧美国家小城镇发展那么好呢？因为在省以下是相独立自治，没有谁管谁，也没有谁比谁高，只有人口谁比谁大，所以很多大的企业、大学，都在小城镇当中，我们国家任何一个省，省会城市肯定是人口最大的，任何一个地级市，肯定是人口最多的，加州省会城市根本不在洛杉矶等大城市。
我们不可能改革行政体制，但是可以弱化这个趋势和矛盾，但是这个作用还是有限的，改变不了根本。
2、培育小城镇内生发展动力，城市的机制是通过房地产开发，将资金收入到城市，说白了是买房人建城市，城市的机制是买房人建城市，有房地产开发的平台，但是小城镇完全不一样，为什么呢？小城镇的土地大部分是集体土地，不可流转。
我举一个典型的例子，美国就是政府规划、私人建房、镇上集聚。
第四点，我们要推进房地产税征收的实施，我认为房产税的实施更有利于房地产的发展，现在地方政府依靠工业收税，欧美国家经验告诉我们，他们的税收主要依靠房地产税收，这样对我们小城镇发展是有利的，但是做到这一步还需要一点时间，不要说房产税的实施制约我们的发展。
第五个制定国家支持小城镇政策，这个有作用，但是作用有限。
谢谢大家！
苗乐如：赵部长做了精心的准备，不忍心打断，但是又不得不打断，我听了核心就是小城镇是个好东西，市场选择需要有一个环境，下面有请张厅长谈谈。
张孝成：我说之前告诉大家陕西省的两个数字，2012年，陕西省房地产一共投资是2000亿，西安占了70.4%，还有十个地级市占了17%，县城占了13%。
第二个数字，市政设施的投资，去年是645亿，那么城市占了62%，县城和我们的小城镇占了38%，也就是四六开，对陕西省来说，大城市和中小城市的房地产，市政公用设施的投资，一个是三七，一个是四六。
告诉这个数字的意思就是说，我们中小城市的投资，恐怕单独的一个中小城市难以形成，我们以陕西为例，我们的关中城市群，也就是八百里秦川，关中小城镇和中小城市的投资显然大于我们的陕南和陕北，为什么呢？因为中小城市的投资或者说中小城市的发展，要依托大城市，也就是说，我有一个观点，就是说城镇化将来的空间布局是城镇群，或者说是区域城市群，随着人民生活水平和交通设施的改善，每个人不同阶段需要的一些生活，通过城市优越的公共服务设施和小城镇的田园生活来满足不同人的需求，所以中小城市的投资，是依托于城市群或者是大城市，我个人的观点可能是城市群更好一些。
陕西省更在搞关中城市群，2008年提出了关中城市区，我们的引汉济渭工程，渭河将来可能就是我们的城中河，所以关中中小城市的投资是很有发展潜力的，陕北大家都知道是一个资源性的区域，主要是依托资源，走产城融合的道路，也就是说开发区与小城镇的结合问题，陕南是秦岭山区，汉江、嘉陵江，这样一个区域，也就是说我们要保证南水北调的一江清水供北京的说法，所以说，我们对陕南的发展，主要是避灾、移民搬迁，这样就可以集中的带动我们的小城镇，这样的小城镇也可以带动一定的区域发展，我想我们陕西的中小城市，我用这么一个概念告诉大家，不知道大家清楚没有？如果有什么问题，大家可以提问。
唐鹏程：各位领导、各位专家，非常荣幸在这个舞台上和各位领导、各位专家交流中小城市与小城镇建设的问题，我来自重庆市酉阳县，酉阳县是少数民族人口最多的一个县，少数人口占到人口总量的84%，酉阳县还是一个国家级的贫困县，在这样一个贫困的地方，我们这几年坚持以文化优先，以产业为支撑，以生态保护为核心，努力打造小城镇建设和旅游产业的融合。
从2007年开始，到现在我们的城镇化率提高了8.5个百分点，这几个点在发达地区不算什么，在贫困的山区就非常不容易，通过这几年的发展，我们感觉在少数民族的地方，最大的困惑还是三个方面，一个方面就是土地的制约，刚才赵司长谈到，我们在国家层面的土地指标，到我们县这一级，再到乡镇这一级，几乎是没有了，第二个是资金上的限制，没有钱，贫困就是没有钱，有了土地没有钱还是一片农地，有了土地、有了钱没有产业，是一座空城。
通过这5年我们走过的道路，我的体会是，第一个到了今天的平台，确实要推进城镇化，确实涉及到阻碍我们城镇化发展的一些瓶颈，到了一些必然的时候，比如说金融体制，我们贫困地方的钱到了银行，农民的钱存到银行，还有最关键的户籍制度，重庆这几年推行了户改，相继让一部分农民，是三三五的一个政策，农民实现了离乡不离土，仍然有工作可以做，这是机制体制方面的改革。
第二个就是因地制宜，我们一个贫困的地方，土家族盖的房都是吊脚楼的形式，确实要因地制宜，跟我们当地的生态保护、跟我们当地的产业，跟当地的民俗文化相结合，特别是能够得到一些项目的支撑，从基础设施、从产业配合方面要相结合，现在以旅游产业化实现我们的城镇化，让旅游和城镇化有机融合起来，这样才能够，老百姓脱掉鞋上了城镇的道路，才有就业的机会。
第三点体会，虽然我们强调城镇化，但是一定要规划先行，以前我们有一个教训，重复的建设增加了我们的建设成本，特别是规划上相互的融合非常重要，我们经济社会发展规划、基础设施的规划，以及生态保护规划，不能因为要发展城镇化，而破坏了我们的生态环境，贫困地区生态环境就是我们的命根子了，是最后一根稻草，不能把它再丢了。
谢谢！
苗乐如：请傅主席，从企业的角度谈谈问题，最后再请左总谈谈。
傅胜龙：我是来自湖南大汉集团，1998年我在湖南的中部一个山区县城开始做开发，这15年我们进入了三四线城市，完成了200亿的投资，而且我们造的房子，到现在为止没有一间是存量。
实际上县城是一个非常好的地方，首先大家担心的是有没有人去，其次有人去，为什么有人去呢？因为中国改革开放30年，我们有两亿多的农民工，这两亿多的农民工，最早的已经是50岁了，就是我们这个年纪了，这个年纪在家里有老人70多岁了，这些人在大城市是留不住的，他必须回去，每年有千万以上的人口要回去，这些人有一点钱、有一点资源，他回去以后不但可以买房子，而且还可以置业，而且还可以办现代服务业，形成新的产业，这个是非常重要的。
我们说没有产业支持，其实现代服务业未来是最大的支持，我觉得这些人对我们国家来说，既要解决这些人的安置问题，这些人为大城市建设付出了20、30年，他们必须有一个家，这些人是巨大的财富，第二就是我们买得起房子，就是我们能不能生活起来，我们的农民是越来越穷，这30年大城市剥削了农民，国家应该给一些补贴，应该给一些政策性的投入。
第三个农民在县城能生活得好，现在高速公路很发达，每个县都有两条高速公路，也有高速铁路，就是大城市有的，农村都有，农村有的大城市没有，我们在农村一样可以唱歌、可以跳舞、可以洗脚，所以说，未来的话，县城这一块是人类的瑰宝，我们精雕细琢这是一块宝石。县城是好地方。
苗乐如：谢谢傅总！他说小县城是瑰宝，联系自己身世、家庭、企业的发展，给我们展示了一番小城镇的前景，我觉得要做市场的选择，恰恰是我们现在特大城市、大城市高度的人口的聚集，产业的聚集，造成了现在的城市病，中央提出来这样一个思考，和几位专家大家反复的论证，使我们更加全面的看到，既要实现人民的安居乐业，又要避免我们城市病的产生，实现五位一体的总体布局，使我们的生活更美。
但是干什么事情都离不开钱，离不开资金的支持，不管是自己生的钱、赚的钱，还是说通过我们的融资方式取得的支持，下面我想请左总，作为金融的专家，看看他如何看待这个问题。
左坤：谢谢主持人，把最后一个发言的机会给我，确实在城镇化的发展过程中，投资是一个基础性、关键性的环境，城镇化是要花很多钱的，有两个渠道，一个是政府买单，第二个渠道是市场买单，我们回顾中国的城镇化，从1998年开始，在过去15年有一个显著的特点，过去15年城镇化是带有鲜明的政府引导的特色，政府没有钱怎么办呢？依靠政府的信誉从银行贷款，发展到今天，这个做法就存在一个问题，新一届政府提出来，要推动新型城镇化，不可避免的会带动政府债务的增长和投资的增长，这是必然的，如何推动城镇化，同时又避免政府增加过多的债务，是摆在中央政府和地方政府面前非常难的一个课题。
从实践来讲，我们有一个体会，在未来10年、20年的城镇化进程中，我们要在政府引导的基础上，努力的推动用市场化的方式进行城镇化建设的模式，我们把城镇开发作为我们重要的一个领域方向，现在我们用投资的方式，就是更加全面和深入参与各地城镇化的进程，但是我们是市场管理方式。
我觉得我们在两个方面做一个探索，一个是建一个市场化的投资融资平台，第二个建一个市场化的运营模式。国开金融提出，要和政府搭建一个市场化的平台，封闭运行，我这个主体承担增加的债务，我用市场化的方式做，如果我做好了，就要分享收益，我们感觉这种方式应该是非常市场化的一种投资融资的方式，既可以解决政府债务增加的问题。
第二个就是建立一个市场化的运营方式，今天这个论坛是房地产业协会主办的，讲到房地产业的转型，我个人觉得城镇化包含房地产业，但是它远远超越了普通的房地产开发，当你面对一个几平方公里或者几十平方公里一个新城建设的时候，实际上你面对的困难很多，你要做的事情非常多，这几年我接触很多开发商，不客气的讲，90%的开发商，不具备参与城镇化的能力，如果你没有一个很好的理念、品质，没有一个坚定的决心，没有强大的资源整合能力是做不了的，首先这么大的面积，要面临农业的问题、农民的问题，要面对产业整合的问题，这远远超过了一个房地产企业能承载的东西。
我们这些年做了一些探索，我们搞一个联盟和联合体，有理论研究、规划设计、商业开发、医疗、教育、产业园区，包括中央推动的绿色、生态、智慧、新能源等等，每个板块挑选作得最好的机构，我们和政府搭建一个舞台，邀请这些企业参与，我们从规划开始，从规划、建设、运营，这是我想补充说明的一点，做城镇化一定需要大钱和长钱，大钱可以理解。
很多银行提供的资金太短期了，当面对一个大片区开发的时候，没有5到8年长期投资，很难进行一个从容的规划和建设，非常希望今后有机会和大家携手合作，为国家城镇化建设发挥积极的作用，谢谢！
苗乐如：我想资本、资金是一个根本，他的建议和经验，对我们会有很大的启发。给两个机会大家可以做一个互动、交流。
孙茵：我想请问一下国开金融的左总，刚才您谈到的通过市场化的运作方法，来推进整个区域化的综合开发、推进城镇化的发展，在这个方面就是说，能不能更细致一些，比如说国开金融在整个的开发过程中，大概起到一个主导作用，它的比例，包括政府也是通过投资的角色进来，包括企业是如何进来的，希望在这方面讲得再仔细一点。
左坤：谢谢孙总，我想举几个例子，每个地方的操作方式都不太一样，因为要因地制宜，我举一个成都的一个城乡统筹的项目，在成都济宁的一个郊区，政府是目标是希望用十年的时间，使这个区域实现城市化，政府没有钱，它对农民安置的标准不低，具体运作的时候是一个一个村子要报政府批，然后会有项目公司，我们现在第一个项目运作了两年多了，现在非常顺利，这个项目体现了把政府和市场化的优势结合起来，这个项目的董事长是当地政府分管城乡统筹的领导，他当这个领导，使得我们这个平台很好的理解和贯彻政府的要求，管理层是完全市场化的，我们和政府共同挑选一个运作的团队，具体怎么做呢？
准确的讲有三大任务，第一个是安置，因为有长期的资金支持，农民安置得又快又好，我们建了非常高品质的安置房，农民安置得非常不错，第二个农民安置完以后，农民把耕地交给我们，我们拿到8000多亩耕地，这个耕地怎么处理，必须有一个很好的安排，把农业做好农民可以再回来，可以解决就业的问题，现在我们这个团队聘请市场化的做乡村农业、做都市农业的机构。第三个就是城镇的开发，宅基地的指标可以出来，拿这些指标系统规划一个新城，应该说这个项目运转得非常好，因为它引导了长期的资金支持，使得我们相对比较从容的进行项目的实施。
第二个项目在湖南，我们跟省政府搞了一个发展基金，省里面带动地市、县和小城镇，基本的模式也差不多。
傅胜龙：现在做了一加一加一的模式，成立一个某个县的开发基金，由国开金融发起，然后把大汉带进去，构筑了一个平台公司，有基金加企业加城投，做土地整理和道路基础设施建设。
苗乐如：作为我们这一轮的主题，最后我想请各位嘉宾、专家，用两分钟的时间表达一下，就如何做好、把握中小城市和小城镇的投资这样一个话题，大家有什么建议呢？
傅胜龙：我说三句话，第一句话，在县城投资一定是一个综合投资，我们在湖南有一个模式，就是一路一城一园，概括起来就是要做基础设施，要做城市商业元素的导入，要做高端的住宅小区，这三个东西必须集约式的造城，这样才有价值。
第二句话，我觉得新型城镇化就是解决农民的问题，应该以县城建设为中心的现代农业化。
第三个，我还是希望有更多的投资、更多的政策导向给予农村，让农民富起来。谢谢！
唐鹏程：中小城市建设和小城镇建设投资，需要业内人士的关心、关注和大力支持，更需要全社会、全方位的力量。
左坤：当我们去欧洲和美国的时候，看到别人的小城镇山清水秀、心旷神怡，我们再看到我们的乡村破败箫条，在未来城镇化中，我们要使我们的小城镇达到超越欧美的水平，这是我们的责任和使命。
张孝成：对城镇化我想说，人是根本，那么再说人的话，应该是四个字，一个是能就业、能消费得起，也就是就业、消费，所以，根据每个人的情况，来决定你怎么样城镇化，对我们政府我感觉到，是基础设施和公共服务设施的均等化问题。
赵晖：我们也做了一个很初步的测算，到2020年，会有1.5亿新增的人口进入县城、小城镇，其中9000万人进入县城，从投资来讲，我们按目前来看，如果体制、机制没有大的改革，我们投资机会应该在县城以上，镇的投资机会不是很多，像大城市周边的镇可能有机会，小城镇要兴起来，必须进行革命性的改革，均衡发展对我们国家发展是非常重要的，是一个难题，也是今后一个时期必须要解决的，均衡发展必须要求体制机制改革，特别是权利的下放和均衡。
苗乐如：时间太短暂，我们的专家很有水平，在这么短的时间内，表达了他们对中小城市与小城镇建设的认识和体会，表达了对发展前景的信心，也感谢咱们大家的配合和支持，使我完成了这一轮的交流，希望我们这一轮的讨论，能够为整个论坛成就的实现添光，再次感谢各位嘉宾，感谢大家的配合，谢谢！
邵新莉：我们现在是茶歇时间，平行论坛三房地产业转型发展，将在茶歇以后进行！
主持人：张学冬(博客) 《房地产世界》主编、新京报传媒副总裁
张学冬：经过短暂的茶歇休息之后，我们又进入下一场来自关于中国房地产业、城镇化以及思想对撞的盛宴，上午和下午的两场论坛中，对中国城镇化、房地产业有研究的专家、学者、企业家高屋建瓴的谈了一下中国房地产顶层设计，以及中国房地产发展中面临的困难和路径，下面谈一下房地产企业如何转型，对这个行业我们都非常的了解、热爱，现在我有请参加第三场论坛的嘉宾：
中国房地产研究会名誉副会长、原住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长 陈淮(微博)
万科企业股份有限公司副总裁 毛大庆
天朗控股集团董事长 孙茵女士
中国城市商业网点建设管理联合会副会长 韩建徽
上海东方房地产学院院长 张永岳
因为房地产行业非常熟悉了，都是房地产从业人员，有房地产研究的资深专家，也有参与房地产的实践者，首先有请陈淮老师给我们点题，就是新型城镇化房地产业如何转型。
陈淮：我没有想到上来就让我做概括性的发言，这个题目不是一句话可以说清楚的，比如说我们适应科学技术发展、市场发展，比如说电商、新的节能省地的新技术、新材料，都在这个范围内，房地产业转型还包括房地产企业的合理发展，根据前10年的发展情况，房地产企业还需要在抗风险能力、优化自己的财务结构等诸多方面有所改善，过度依赖宽松的货币政策，过度以来恐慌性需求的，依赖于低成本的拿地的运行模式显然都要转型。
我重要强调的是，大家别以为转型就是听政府的话，别以为房地产企业以后少挣钱、利润低也可以活就是转型，转型是很广泛的，这个总名称里面有一个科学发展，我建议大家把转型和尊重科学和尊重客观规律联系在一起。
张学冬：毛大庆是我非常熟悉的老大哥了，他是早上10点到的北京机场，下午4点会议现场，万科今天提出新型城镇化他们要转型，万科做中国城市配套的服务商，我想问一下毛总，万科基于什么条件下、什么原因，提出了这样一个口号？在新型城镇化发展过程中，房地产企业如何借助新型城镇化这个机遇实现更好的转型呢？
毛大庆：我接着陈老师说的，行业的客观发展规律，我觉得这个是一个特别重要的内容，我也很认同这个话题，科学发展论坛，包括房地产产业转型发展，转型这个词我从2008年到现在，开这种转型的会议有几十个，转了都多少次型，今天到西安又转型，转来转去，我估计脑袋都转晕了，转了没有到底是？是原来转了转错了，还是从来没有转过，还是坐在这说转，真的没有转，这个会开完大家都不知道要转什么，万科又做商业，潘石屹(微博 博客)又持有了，好像这些都是转型，事实上这些都不是转型，刚才陈老师说，房地产发展的规律，第一个我们必须认同，过去20年房地产高速发展，实际上这个行业高速发展，跟我们这个国家大的经济布局和城市化的规律，是一起在同步往前走，这是什么规律？今天谈这个很有关系，过去20年里，我们一直看中国城市化的发展，这20多年，我们看国家调控这个行业，我们看看那些文件的数字，这些数字把它都串起来，我们会发现一个有意思的事情，开始是36个城市，然后到40多城市，然后又出来一个20多个城市，弄来弄去，我看取了一个常数，大概中国有毛病的城市，取个平均数就是50个城市，从改革开放到今天，就没完的跟这些城市折腾，所谓的调控、所谓的房价，所谓的人口资源环境配比问题，所谓的雾霾问题，说来说去就这50个城市，这50个城市是什么城市呢？我们仔细分析一下，大概基本上70%都是省会城市和北京这种特别怪异的城市，还有17、18个非常发达的地级市，这些城市都在哪？基本上在江苏、浙江、福建，还有湖北这些地方，其他就没有了，这是什么规律呢？这个规律是今天房地产真正过去20年的规律，就是所谓搞大、搞好、发财、挣钱的企业，事实上就是踩上了50多个城市快速的火车。
但是这些城市为什么能够这么得风得水呢？其实还是国家在改革开放30年，让一部分地区先富起来，让一部分先富起来，政策导向、资源投入，带来的这些城市不可取代的优越性，最后谁来填补这些优越性呢？就是过去20年里，这些城市大量的新增人口，人到跑到这了，为什么人跑到这呢？谈房地产这个行业，去年在北大校园招聘我就特别受刺激，我说我们万科60多个城市，去年开始封闭北京、上海这些城市招聘的名额，少招，让这些城市回到万科所在的60多个二、三线城市，我们希望学生回家乡建设，响应城镇化的号召。几个学生给我说，毛总您这个建议很好，要不然您到我们家乡建设，你在北京盖有的都有了，你这资源让我享受享受，我觉得这非常具有代表性。
什么叫行业的规律？这就是行业过去的规律，什么企业的经营之道多么伟大，什么企业有多大的战略眼光，要没有这样的机会哪里发展，哪里有企业的生存，今天这是什么情况呢？再往下是什么情况呢？再往下我们还面临人口城镇化高速发展的阶段，这个我们也同意，如果我们仍然就这50多个城市，我姑且当它是容器，人们就愿意到这50多个城市生活，这个状况不可能改变，什么这些城市大幅度上涨，根本就不要指望它有变化，国家这次提出了新型城镇化，什么叫新型城镇化呢？刚才我还跟孙总说这个问题，现在是690多个城市，这些城市说来说去就是这50个城市有毛病，那630个城市怎么没人说说呢？那630个城市都没搞好，又去弄一堆新城市干什么呢？还说房地产有机遇，房地产有什么机遇呢？大量的开发区、好多新城镇建到那现在就是一片死城，这是机遇吗？显然不是机遇。
我觉得新型城镇化最大的问题，就是事实上重新解决资源布局不均的问题，新型城镇化是人的城镇化，回到核心来还是解决过去这么年带来了资源不均、分配不均的问题，在城镇化过程中要创造更多的，能够容纳更多新型城镇人口的问题，对现有城市，事实像北京这个城市，仍然面临它的城镇化，另外一个，城市群的建设，比如说西安这种城市具有辐射能力的城市群的建设，第三再产生新的可持续发展的产业。
万科在干什么？万科就是一个企业，没有能力说万科怎么着中国就怎么着了，无非我们市场规模大了一点，能够干的事情就是看清这个规律，规律就是两个，一个是未来你只能越走越节能，越走越环保，越走越向资源节约型、再可利用型发展。
第二个就是最近的项目，向服务运营商转型，并不是大家说的万科明天要搞商业，要搞养老，只要跟居住有关的，万科都会涉及，这就是我们未来的转型。谢谢大家！
张学冬：谢谢毛总，毛总提到房地产转型要注意规律，跟陈老师的观点是一致的，他们都提到客观的情况下，房地产业在新型城镇化中要探索的道路还很多，韩老师是中国商业地产和商业网点布局的专家，我想问一下，在新型城镇化发展格局中，中国商业网点布局有什么新的变化？而且新型城镇化过程中，商业地产发展的出路和路径在哪里？
韩建徽：非常荣幸今天作为一名商业界的人士，参加第五届中国房地产科学发展论坛，新型城镇化这个命题提出来以后，社会上有很多的说法，就是我们商业地产的春天又到来了，商业地产的开发商机遇更加扩大，我们要讨论在新型城镇化背景下，我们国家商业地产发展的这么一种状况，我们不妨从几个方面去清醒的判断一下。
第一点，去年、2012年9月份，国务院刚刚发布了国内贸易“十二五”的发展规划，在这个规划里面，对全国应该说明确规定了十大商业区域。
第二个，我们要清醒的认识到，我们新型城镇化和我们目前已经运行了20年左右时间的城镇化，一个衔接的关系问题，不是意味着从某一天某点某分开始就迈向新型城镇化的步伐了，它实际上跟过去走的道路是分不开的，全国商业地产的发展，局部过剩、资源安排不合理、盲目建设的问题比较突出，在新型城镇化下，新的机遇和积累的问题，这些关系如何实现有机的衔接，这个问题非常重要。
第三个，要从理论体系中，对新型城镇化，包括未来新型商业地产的发展模式，也要做一个基本的研究，比如说一提到城镇化，脑海里面总在想，城镇化到底有多少种类型，到底分布在一个什么样的区域，除了一个数量、数字的概念，从商业发展的情况看，建国以来，到现在为止，全国商业网点布局基本上处在东重西轻、南重北轻这样一个布局，在新型城镇化我们要创新，也要治病，把以往多年来积留下的问题解决了，过去我到了新疆的克拉玛依，这是一座石油城市，全国类似像这样以单一产业为支撑的城市也是一类，我们有钢铁城、陶瓷城等等，现在一谈城镇化都谈得比较泛。
下一步新型城镇化背景下，商业网点、商业怎么发展，我想有两个方面，可能会机遇比较明显，大家关注一些，在其他方面会有一个间接的过程。
第一毗邻大城市周边的中小城市机遇比较明显，第二个远离特大城市，自身对周边、对区域有一定的辐射能力，又有一定的产业支撑和消费能力，这样一些城市、三、四线城市的发展机遇也会比较明显，其他的一些类型的城市和区域，可能这个过程还比较漫长。
具体的我们作为商业地产开发商，我们未来发展的形态，我想实际上我们可以从四个方面去关注，概括起来就是四个字，点线面边，点就是以便民、利民服务为宗旨的商业网点，我们可能步行不要出5分钟、10分钟、15分钟就可以满足基本需要，这也是未来新型城镇化满足人民基本生活配套要求的一个最基本的条件。
线就是作为一个城市，满足购物、餐饮、休闲、娱乐、体验等等，多功能于一体的商业街道，所谓就是特色商业街。
面的话，就是说具有比较强的辐射能力商业中心区，第四个就是在城市的郊区或者边缘区，以物流、专业市场，包括一些新兴的业态，比如说大型的奥特莱斯等，我们从四个方面应该给予关注，具体到商业地产的形态，这几年在国内发展的非常丰富，地上、地下、综合的非常多，包括和交通枢纽相结合的，在产品形态上，我想结合所在城镇的具体情况，我们来进行统一的评判。谢谢！
张学冬：谢谢韩老师，韩老师提到在新型城镇化发展过程中，商业地产有两种机会，一种是毗邻大城市，可以受到这个城市辐射的中小城市，第二个就是有一定产业的中小城市，自身有一定购买能力的城市，谢谢韩老师给我们提供了这么好的建议。
孙总的公司，上午做主题演讲的时候，他们公司进入多个行业、多个产业，涉及到文化产业等等，我想问一下孙总，这也是城镇化的探索和实践，在这个过程中你面临了哪些困难和问题，你是如何回避和解决这些困难和问题的？
孙茵：谢谢！
我们在城镇化的整个发展过程中，其实比较典型的是在大城市的新区和郊区，进行新区和郊区综合性的开发，这些区域首先面临农村人口的整体搬迁、安置，接下来，做新区开发和做老城区开发有明显的区别，到了一个新城区的时候，其实应该是典型城镇化的过程，所有的内容都是全新的，首先一点就会面临一个问题，怎么样去聚集人气，把人留下来，这个问题我们也在发展中面临这些问题，进行了产业转型，做一个新区的时候，首先要有产业的植入，一般一个新区，开发区的一些规划和招商是政府做的，但是我们进一些区的时候，也欢迎由我们进行产业园区的开发，在这样的背景下，我们进行了产业园区的开发，当然我们也请了一支产业园区招商和运营团队进行招商和开发的。
有了这样一个产业的基础，接下来就要做新区整体的配套，这样一个城市配套除了基础设施和环境改造之外，它配套中商业服务这项内容，和老城区又有很大的差别，老的城区一般的购物广场满足需求是没有问题的，到新城区还是人气的问题，我们被拼的要做很多体验式的商业，这样可以很好的聚集人气，但是在做的过程中，也逐渐发现商业往体量化的发展是一个大的趋势，老城区其实也开始增加这方面的元素，我们把文商旅集群开发的业态开发出来，在郊区这种业态是能够生存，可以聚集人气和发展的。
通过产业和商业综合配套以后，这个区域的居住的问题就好解决了，好聚集人气了，整个的配套居住就比较能聚集人气开发，客观的讲，通过居住的现金流和产业园区，包括文商旅综合的配套，有一部分持有的运营结合起来，这个区域就可以得到一个很好的发展，新型城镇化有很多重要的因素，比如说户籍人口、土地制度的改革，这个跟我们开发商确确实实关系不大，但是产业化跟我们的关系非常密切，所以，整个地产商进行产业的转型，由住宅地产向商业地产、产业地产综合发展，区域性的打造一个新型的片区，对推动城镇化是比较有效的方法，谢谢！
张学冬：谢谢孙总！孙总结合他们做产业地产面临的困惑，以及通过自己实践的解决路径，给我们谈了一下他们这个企业体验新型城镇化的路径，张老师是房地产研究方面的专家，他们做了很多关于国外、国内城镇化与房地产之间的研究，我想让张老师谈谈，结合他们这么多年的研究，谈一下国外新型城镇化过程中，房地产较好的一个操作模式，以及在国内研究过程中，您发现哪些城市和企业做得比较好？
张永岳：上世纪有一个预测是对的，上世纪推动世界发展的两大动力，以美国为代表的信息革命、以中国为代表的城镇化，这是一件事，另外一件事，就是90年代后期，碰到亚洲金融危机，正是在这样的一个背景下，当时由国家提出了很多意见，以住宅消费作为新的消费热点，以住宅建设作为新的经济增长点，往后国家住建部出台了一些政策，大力发展以住宅为主的房地产产业，不管后来城市化发展中的问题，不可否认中国的城市化和房地产业，在这样一个历史时期中，做出了巨大的贡献，没有这个中国不可能到全球第二经济体，中国的经济社会将是另外一种景象。
那么，今天我们还要向前走，今天我们遇到了很多问题，中国经济增速放缓，经济发展的内动力不足，加上产业也遇到了更多问题，然后经济学有一个很重要的论题，当一种生产方式、当一种产业形态，它没有充分发挥它的作用之前，它不应该退出历史舞台，今天中国城市化仍然要发挥作用，中国的房地产业在中国经济社会中仍然要发挥它的作用。
我们的城镇化过去有很大毛病，不均衡、城市病，带来很多经济社会的问题，包括环境的问题，房地产发展中也呈现了很多问题，我们可持续发展一定要转型，我是从这样一个角度理解中房协开这样一个会，实际上提出一个重要的命题，就是新型城镇化的背景下，如何推动房地产业转型中可持续发展，一方面是我们的产业发展得更好，另外一方面，也希望这个产业对中国新一轮经济社会发展做出贡献。
这里我简单的提几点，首先转型就意味着要和谐发展，从大系统角度来讲，现在是人、社会、自然，更加强调以人为本的新型城镇化，房地产发展也应该以人为本，我们现在还有一个社会的制约，现在我们不要看两极分化，房地产的发展，这里也有一个保障协调的问题，新型城镇化绝对不像前一轮房地产发展一样，前一轮房地产发展比较超前，如果说没有农业的现代化，农业本身就搞得很差，新型城镇化就会受到很大的制约，还有什么二产因地制宜，有了产业就有了盲目性，互动发展中，我们今天对房地产企业、房地产业来说，我们要考虑的更加深入，我们对一、二、三产的动态要了解，我们要互相协调发展，我们房地产要考虑这样一个特点，我们就有机会，转型也转得好。
比如说房地产融资渠道怎么打开，比如说房地产业怎么形成产业链，我们的产业化怎么推进，我们的房地产业管理需要成本，以及房地产业怎么使我们的产品性价比更加好，更加适应社会的需求，这林林总总，我想能不能和我们在以人为本的基础，能够和生态做到一个协调的发展，能够和一、二、三产业协调发展。
国外的经验实际上，其中有一条就是城市化的协调发展，所以，中国现在大城市的引领作用，包括北京、上海，仍然要继续发挥引领作用，中国的中小城镇的发展需要一个培育，但是它有一个过程，中国要通过大城市带动城市群，然后再引领中小城镇，在这中间房地产业一定会发挥很大的作用，我们希望中国经济走过目前的一些坎，能够使中国房地产业发展得非常好，新型城镇化也发展得非常好。
陈淮：老百姓买房子，就是因为他们想过好日子，老百姓想过好日子这个思想非常好，推动了社会经济的发展，给我们的产业带来了物质发展的基础，如果一定要说转型，我觉得解释为进化，而不是转来转去不知道方向，进化更好，进化就包括个体的进化，个体进化要适应环境，完善自己的功能，群体的进化要优胜劣汰，把优质的个体留下来。
有一位领导人说，房地产业转型就是听政府的话，我不赞成这句话，过去很多年成功的企业，我觉得听政府的不多，客观规律不以人的意志为转移，谁的话都是主观认识，客观规律是不以任何人的意志为转移。
我举一个例子，80年代末、90年代初的时候，丈母娘需求不是有房、有车，那时候丈母娘需求是有冰箱、彩电、洗衣机，后来政府说，家电业泡沫得转型，以后谁想生产家电必须部一级部门发牌照才可以生产，后来发现政府定点的企业基本上没有活下来，我再说一遍，政府不给报户口的黑孩子，现在都成了世界级的家电企业，中国成为当之无愧的世界一流的家电大国，这就叫市场。
当时的领导人都说咱们引进录像机的时候，绝不分散生产，结果这厂还没建成，录像机被淘汰了，现在碟机都快淘汰了，这就是技术进步，我看我们还是转型进化适应环境才最重要，别以为人的主观设想能代替取代客观规律，仅供参考，谢谢大家！
张学冬：毛总，您对陈老师的观点是怎么看的？
毛大庆：我非常赞同陈老师的观点，我再讲一个适应环境的问题，我们现在讨论的这些问题，其实时间很快，再过多少年、5、6年，我们又会讨论另外一个转型，我们又会坐在这里谈转型，实际上在变化的过程中，无论中国社会的发展，都在默默发生变化，但是有一个问题，它是扰动很多事情变化的因子，很多事情都存在大量的变数，回过头来还是说人的问题，就是10到15年人口结构迅速恶化的问题，这个才是真正的所谓的限制和将我们面对的未来。
我们今天谈的这个事情，如果不能有基本的观点，胡葆森有一句话，就是站在未来看现在，可能才有意义，这个未来是什么？现在很多人在预测未来，中国怎么着了，改革怎么着了，这些事情不是我们今天可以谈得清楚的，但是有一个事情可以谈清楚，到了2028、2030年，60岁以上的人口将出现4.4亿左右，今天在座的爱听不爱听、同意不同意，在座的人都将步入这个行列，这个事情跟政治体制、经济体制、世界大事变化都没有关系，它就要出现，我们出现了一个高速人口增长的高峰，这个退出的高峰，将对人口的转移结构、产业结构都带来重大的影响，今天谈什么城市运营商、城市服务商，我们要怎么转型，如果今天我们谈的就是2、3年的转型，那是企业的转型，没有问题，比如说万科说进行大量社区商业的建设，这个没有问题，现在老百姓回到自住要求了，开发的校区越来越偏远，人家就要吃食堂，人家就要有诊所，你给他提供人家就高兴，你不给他提供他就不高兴，万科就要搞这个，这个不叫转型，可能算一点点进化和进步。
真正的转型不是这些问题，真正的转型是10到15年以后，人一大把60多岁，15年以后变成4亿多60岁以上的人口，最近很多人拿日本研究这个事，日本1亿多人口，一半人都老了，也就是5000、6000人，现在日本小城市死亡的速度非常快，每天都有城市死掉，不是说没人了，日本这么高度城市化的一个国家，最后回到首都地区去了，这是什么原因呢？因为人口结构老了，这是非常基础的一个原因。
如果我们是4、5亿老龄人口的时候，我们会出现什么转移呢？我也不知道，是不是今天谈的新型城镇化到那会还算数呢，我也不知道。我们永远坐到这，为了一个会谈转型，到时候恶梦醒来的时候，看到这个事又得转型了，站在未来客观分析规律，听谁的都没有用，听谁的指示，说指示的人都不见得能活到那一天，你听他给你指示，你这个行业怎么玩呢，上百年的事我们才叫规律，人口老龄化这个国家会发生很大的变化，创新行业肯定会衰减，风险意识肯定会提高，年轻人不愿意从事跟风险有关的事情，大量的人会围着看病，这样的情况下，开发商做什么，城市运营商做什么，这个问题值得现在研究，因为十年转眼就到。
我就陈老师说的转型，客观到底是什么，不是说今天拉动GDP就是客观，谢谢！
张学冬：毛总谈到在新型城镇化发展过程中，城市发展中的一个因子就是人，人口的变化对产业各个方面的影响都是客观存在的。
毛大庆：你看这两年下大雨，你看看北川和汶川，一场大水又冲得乱七八糟，这是什么规律，大量的修改自然的地理地貌，这跟今天有没有关系，是不是要符合一点自然科学规律？
张学冬：毛总越来越像一个哲学家了，时间也是控制在一个小时，陈老师给我们点题之后，我们就转型进行了探讨，最后还要回到转型上面，虽然毛总和陈老师对转型都提出了不同的见解，我们还是要说一下新型城镇化中，房地产业需要注意的有哪些问题？
孙茵：其实说到问题，一直有一个疑惑的问题，就是小城市、小城镇的发展，其实我们到目前为止，我们在全国做，都只敢去大的城市，包括在大的城市周边的新区的开发，一去小城市就有很多的困惑和担心，新型城镇化中，小城市和小城镇又是一个非常大的问题，这个问题怎么去解决，我觉得这是一个很重要的城镇化需要研究和解决的问题。
陈淮：需要注意的问题，我看其实首先要在变化的市场环境中活下来，活着才有机会，最近有一个新词是克隆，不管是万达还是万科，克隆别人的，克隆技术最大的缺陷，就是克隆的生物是不会进化的，它的遗传密码是没有变异的，它最大的问题，它永远是同一个遗传密码，不会适应不断的环境，提升生存能力，我觉得重要问题就是适应通胀、通缩的情况，适应政策左右摇摆，适应市场中优胜劣汰的竞争，活下去就是最重要的事情。
毛大庆：我觉得很重要的一条，无论什么领导说了什么，目前要为了什么干什么，我觉得这些事其实都不重要，若干次的经济波动，国家的调整政策，以及调整政策以后的修改政策，就是摇来摇去，那会我老说房地产业要靠天吃饭，郁亮也说这话，天外又有天，天外有国际大事、国际政治，弄来弄去，实际上我们都是大规律中的一个棋子，最好的办法就是微观上说，也就是做好企业的生存之道，让企业能够持续的发展，宏观上说，确实踏踏实实的沉下心来，研究中国是什么样的宏观发展、客观规律，哪怕你不能搞清楚全部，我们看清楚一个大致的选择，这对你企业都有好处。
比如说，我们看看未来的人口会变成什么样，由此导致城市形态会有什么变化，在这个过程之中，无论政策如何调整，最终还得适应这个大规律，所以，在这样的过程中弄弄清楚，起码脑子不糊涂，别天天围绕一个事转型转型，微观上说把企业弄好就行。谢谢！
韩建徽：曾经听一位农民企业家的朋友谈他对城市化的理解，他说城市化是什么呢？就是城里人下乡、乡下人进城，这句话比较朴素，但是又有一定的道理，我们在新型城镇化的命题出来以后，可能我们有一种取向，更多的关注农转非、户籍制度的问题，所以，我个人的观点是，我们新型城镇化关注人，这个关注人不是关注我，不是关注某一部分人，而应该是关注所有的人，包括城里人。
另外，我有一点担心，实际上我们不缺城镇化，我们缺的是城镇的优化，在未来城镇化下一步大跃进的发展中，只求数量不求质量的倾向要避免，其次，就是全国千城一面，没有城市个性的情况也要避免，更为严重的就是说，打造出一座座新的鬼城也好、睡城也好，这种情况要避免，谢谢！
张永岳：我作为一个学者，从学者的层面，从宏观上探索一些规律性的东西，把问题逐渐逐渐挖掘清楚、弄清楚，包括老龄化对城镇化、房地产业的影响，所以我同意应该宁静致远、高屋建瓴的研究。我认为要脚踏实地、精耕细作，新型城镇化中房地产业有两个棋可以下，在合理的城镇化布局中，寻找可以开发、投入，而且可以按照周期进行产出的亮点，其次就是大城市的开发。在转型过程中，我们的精耕细作相当重要，有精耕细作才可能使我们的产业得到更持续的健康发展，谢谢！
张学冬：我们今天下午的第三场论坛从新型城镇化、房地产业的转型，谈到整个行业规律的出现，以及从转型谈到进化，谈到人口的老龄化，台上五位嘉宾以他们的观点，以及他们对行业深入的了解，给我们提供了一场非常有趣生动的，在新型城镇化房地产业转型思想的盛宴，最后再次感谢五位嘉宾，如果大家对台上五位嘉宾的很感兴趣，可以继续和大家交流，谢谢大家！
