冯仑：各位朋友，大家下午好！

　　人最近活到中年以后啊，一下活拐弯了，就跟城市有了很多很多的故事，每天都要飞，我去年飞了150次，上半年飞了68次，都是在城市之间，昨天在新加坡我们做一件事情，万通在过去4年，一直在新加坡组织一项研究，就是到底一个城市向上发展，它的方式是什么样的，就是垂直城市的规划与研究竞赛，今年在那颁奖，每年一次，我在那做这个事情。

　　到西安这是老家，我们又来开这个会，我们不断的发现了，我们和城市的关系，最近新一届领导班子也不断讲这个事情，从我们房地产角度看，城镇化究竟是什么事？我觉得有一个提法非常简单，就是聚集，聚集第一是空间聚集，第二是产业聚集，第三就是人口聚集。

　　那么，跟乡下来比，城镇化不聚集不能叫城镇化，聚集有一个聚集度，比如说一个城市再空间形态上，一平方公里到底放多少房子，这个就是个学问，也是不同经济阶段我们能做的一个事情的要求。那么，地球上一平方公里，在城市化当中，最多放1100平米，这是在芝加哥，最少能放多少呢？一个都不放，所以空间聚集，我们在1100万平米之下怎么聚集，新加坡现在新的市政要求，一平方公里要装4万人，所以也比我们现在这个密度大很多。

　　北京现在一平方公里多少人呢？不到5000人，所以中国房地产发展到现在，我们的城市在空间形态上聚集不够。

　　第二就是产业聚集，人扎堆到一起，都是为了夜总会、洗澡、吃饭、快活，还是为了挣钱，虽然陕西人经常说，咱不挣那钱，不受那苦，但是你想快乐，你挣钱不像孙子，你花钱不能像大爷，所以挣钱像孙子，花钱像大爷，像大爷一样花钱你就得拼命工作，这个工作就是就业，就业就有一个场所，就是产业，第二个聚集就是产业聚集，聚集不同的产业意味着这个城市的形态、命运、人是不一样的。

　　有的城市是传统制造业，但也有新型的聚集方法，美国一个城市，城镇一共就两个行业，一个是医疗，一个是IBM，医疗2万多人就业，IBM5000多人就业，所以有了一个医疗城，城市聚集和产业有关，而产业的形态又和就业系数、需求弹性、增长规模有非常大的关系，比如说医疗健康产业，我们在西安推动立体城市的发展，为什么叫医疗健康产业呢？我们选择了三个标准，第一个就是就业系数高，大家想五星级酒店，一间房子最多安排两个人就业，精品酒店，一间房4到6人就业，汽车旅馆一个大妈管5个房间，但是医疗健康产业，中高端的医疗健康产业，一张病床5到6人个就业，如果有一千个病床，就有6000个就业岗位，所以，产业和就业，以及和就业的人有关系。

　　第二个和需求弹性有关，什么是需求弹性呢？就是给你一个满足，你还可以刺激出多少需求，就是每单位的满足带来多大的需求量，简单的说，快乐的事大家需求弹性量大，最快乐的事当然有点违反，就是吸毒，越吸瘾越大，历史上还有一个就是嫖娼，这都是不让干的，这些都是违法的事咱不能干，能干的事什么需求弹性大呢？医疗健康，越让你健康还想健康，活到80岁了，说给你做个按摩你箭步如飞，可以，说再给你吃个药，你说可以，最后只要对你健康的事，你永远都是可以，没有说不，这个就是需求弹性大，需求弹性大意味着什么呢？市场无限大。

　　第三个就是增长，中国目前人均消费，在医疗消费水平上还比较低，不同的产业意味着聚集未来增长的空间，就是城市向上发展的空间跟产业相关，刚才讲到三高产业被替代的可能性很小。

　　第三个就是人口聚集，聚集到多少呢？昨天飞机上看到一个数字，香港做史上最大的拆迁，这个拆迁发现一平方公里放了190万人，就是地球上人的聚集像城市，在香港一平方公里190万人，南非也有超过100万人的，但是不宜居，新加坡从8000到1万，现在涨到4万，我们在西安做立体城市的探讨，我们现在是8万，密不密呢？这个是可以承受的，只是怎么摆。

　　回家，如果是一个懒婆娘、傻婆娘，弄的房价乱七八糟，回家就不想待，如果是上海婆娘，摆得很好，觉得回家很好，而且还可以生儿子，房地产是管空间聚集，服务产业聚集，最后让人口聚集更舒服，所以房地产的行业是给城市化按摩的，那么，房地产的使命是什么呢？这个使命得从人类起初开始讲，人类在原始社会，大家回归一下人怎么有了房子这个事？人以前身上也有毛，人可以战胜狮子，首先是跑得快？不是，是跑得久，然后跑得久就会发热，你就发现人慢慢进化毛就没有了，人类在东非草原上活下来，一个是要身体适应热，再一个人耐力大，狮子是短促跑，所以人就可以看到它就跑，最重要人可以变通，可以拐弯往回跑，所以人就靠退掉毛、长跑加拐弯活下来了。

　　还有一个人会往洞里走、往路上走，人往洞里走就是山顶洞人，人会创造一个自己的空间，让自己在这个空间里取得安全、舒服、生存和繁衍，房地产的实质是创造有价值的人造空间，人类和动物的区别，就是80%是在人造空间里生存、工作，包括最后的一站死亡，都在人造空间里，殡仪馆是你去的最后一个空间，生下来是在产房，是你去的第一个空间，房地产这件事情最重要的核心，就是创造有价值的空间，而这个价值取决于成本、位置、技术、管理，这些东西决定了这个空间价值。

　　比如说租金多少，也取决于成本、取决于管理技术、位置、行为，在这里干吗？如果都坐在这里开会，收不了太多的租金，如果开赌场租金就收得高，房地产这个事就是为城市化中三个聚集制造有价值的空间，这是房地产跟城市化最重要的关系。

　　过去我们弱在哪里了？就是我们是单一形态为城市化服务，现在要变成全面的一个业态、全价值链，怎么讲呢？原来只讲住宅，我们住宅对城市化的贡献只是一个方面，大家知道在城市里有多少种功能？有120多种功能，要为这120多种功能，房地产要服务，它应该是全业态的服务，而不单纯是住宅。

　　第二个，我们如果要进行全业态的服务，就包括住宅，包括酒店，包括写字楼、包括仓促物流，包括五大班子，包括监狱，包括桑拿洗浴和殡仪馆，房地产创造有价值的空间，由单一的住宅将会进入全业态的服务，全业态的服务价值链又开始发生变化，由低端简单的价值链，到终端的服务业，到高端的金融产业，随着城市化的变化，我们作为为城市化提供空间解决方案的一个行业，我们就进入了一个全业态和全价值链的一个转型，所以大家看到最近万科郁亮有一个讲法，万科从今以后重新定位，转型为城市的服务商，服务什么呢？就是除了住宅以外，给大家盖房子、盖酒店、盖商务中心、盖购物中心、盖写字楼等等，万科发生变化了，这个变化怎么来的？是城市化带来的。

　　万通很早以前，4、5年前提出来，做一个房地产专业的投资、开发、运营企业，也有写字楼、也有住宅，也变成了全面业态和全价值链的服务，我们今天看到更多的房地产企业，都在改变单一住宅这样一个业态，这就不奇怪了，王健林(博客)早就改变了，我们还看到很多企业，龙湖包括很多都在改，不主动改也得被动改，老胡告诉我，五星级酒店不留神做了快十个，万科大家知道，光商用不动产，沉淀的资产就有500亿以上，也就是说城市化发展，对空间形态复杂性的要求，使地产商必须学会不仅做住宅一个单一业态，还要提供更多的专业能力，服务城市化，只有这样我们才可以存在。

　　由此看，房地产业是非常繁荣的，我们的总理在制定公共政策上，有一个小小的失误，失误在哪里？应该叫住宅调控、房地产要全面发展，不可能要城市化，又不能空间聚集，准确的说，我们这几年一直叫住宅在调控中，房地产在全面发展中，住宅必须调控，房地产必须成为城市化发展的支柱产业，这样才准确，因为讲公共政策一定要讲准确，现在住宅只占到增量房地产的一半左右，所以你不能说，天天说房地产调控，如果这样子话，城市化就不能搞，城市化最重要的特征就是空间聚集。

　　我们了解城镇化发展的逻辑以及地产在这个过程中的使命和转型，我们也就知道政府最终扮演的角色，第一住宅要加以调控，第二房地产必须支持长久的发展，才能使城镇化取得预期的目标，谢谢大家！