杨红旭：北京房租缘何涨不停
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
北京房租缘何涨不停
日前，央视披露的一份统计数据显示，今年一季度北京单套房平均租金价格已经攀升至3660元，较2008年大涨82%。另据北京统计局数据，北京今年3月 CPI上涨3.6%，高于全国的2.1%，主要原因是房租同比涨幅达8.4%——涨幅远超其他城市。
首先，得搞清楚房租的内涵。众所周知，去年以来北京房价领涨全国，房价属于资产价格，而资产价格的波幅较大，当其上涨幅度会超过合理或者说均衡水平时，就容易滋生泡沫。而房租反映的是房屋的使用功能，人们会为了房价上涨而去炒房，却极少人为了房租上涨而去囤房(二房东承租后分割空间批量出租另当别论)。所以，房租上涨，基本上反映了北京住房需求旺盛的现状，无任何泡沫可言。
近十多年来，我国房价涨幅，远超房租涨幅，而且部分区位的房屋很难租出去，只能空关，比如人口流出的中小城市，比如部分城大中城市的远郊。其结果是，我国房屋租金回报率明显低于发达国家，一二线城市的住宅租金回报率多在2-3%之间。按这点租金收益，还不如将购房款存银行收定期利息。房产投资者主要赚的是房屋升值的收益，而非租金收益。
而有些反常的是，北京房租上涨的架式，并不逊于房价。比如，按国家统计局口径，今年3月北京新建住宅价格同比上涨8?.6%，接近8.4%的房租涨幅。北京房租到底怎么了，为何得了“疯牛病”？大概可归结为以下几点原因。
其一，北京租房需求旺盛。这其中又可分为两方面。一方面，近年北京房价涨得快，居民收入跟不上，抑制了购房需求，促进了租房需求。另一方面，近年大量外来人口涌入北京。按照第五次和第六次人口普查数据，北京市常住人口(包括满半年的外来人口)，由2000年的1382万人，增长至2010年的1961万人，增幅为42%，仅次于深圳的48%，高于上海的38%。十年来，北京年均增长近60万人。其中，外来人口占北京常住人口总量的36%。外来人口中的大部分人，都买不起房，只能租房住。
其二，每次调控之后，都会引起房租上涨。这一现象比较明显，多数情况下，新一轮的调控政策出台后，部分购房者观望等待，这就打断了他们的购房的进程，从而导致租房需求暂时性的额外增加。若从长期观察，近几年持续的打击投资投机性购房需求，确实也在一定程度了抑制多套房需求，这也就意味着可以用于出租的新增房屋，其供应规模增速较2009年之前有所下滑。供应增量小，而需求增量大，自然催涨租金。
其三，CPI上涨也会推高房价。房价不统计在CPI当中，可房租却是CPI的重要组成部分。近些年，我国物价持续上涨，尤其是农产品价格和服务类价格。物价上涨是经济快速发展的伴生品，同时又与货币政策有关。2009年央行狂印钞票后，流动性过剩，致使很多种类的消费品价格大涨，房租亦随之“水涨船高”。
另有其他原因。比如，近年来北京旧城改造、城中村拆迁规模很大，原来房租较低的房源大量减少。再如，北京的学区房持续走热，此类房租往往领涨市场。还有，北京部分中介喜欢炒作房租，从房东手中低价收储房源，高价租出；而且在合同执行方面，频见恶意克扣房客保证金的现象，从而增加了租房成本。
