杨红旭：房产税步步紧逼
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
近日，中国青年报社会调查中心通过民意中国网和题客调查网，进行了一项题为“你赞成用房产税调控房价吗”的调查。调查显示：74.5%的受访者关注有关房产税的消息。40%的受访者赞同征收房产税，32%的人表示反对。
房产税，总是这么惹人关注，如同“20%二手房个人所得税”一样。受访者当中，没有住房的占35%，有一套住房的占52%，有两套及以上住房的占13%。根据第六次人口普查，全国城市住房自有率为74%，也即26%的人在所生活的城市中没房，略低于受访者的35%。这项调查结果基本能够反映实情，说明支持房产税的人占多数。
其实，从社会舆论变化来看，近几年支持房产税的人数在增多。2003年国家开始在部分省市试点空转物业税，2010年不再提及物业税，转而提出房产税。彼时反对的声音很大，2011年上海和重庆试点开征之后，仍有众多批评者。但是，自2010年部分城市开始实行住宅限购以来，并没有很好的抑制房价，反倒是很多改善需求者、外来需求者的合理自住购房需求，也被误伤。
既然限购、限贷、限价这类行政干预手段，并非上策，那么又该如何调控房价？3月27日，国务院总理李克强主持召开上任后的第二次国务院常务会议，研究确定今年政府重点工作的部门分工，其中提到房地产时说了三句话：要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。
“长效机制”，并非新名词，近两年被高层多次提到，是相对于当前的“临时抱佛脚”式的“短效机制”而言的。除了统一房地产登记制度、加快住房信息联网等基础制度建设外，更重要的是，房地产调控要更多的使用市场化的手段、经济化的措施。税收即是关键。近期财政部副部长王保安撰文指出：国际经验表明，政府对住房市场的干预要适时适度，应发挥市场机制作用，以税收工具为主调控房地产市场。
实际上，放眼全球，税收是发达国家和地区调控楼市的最重要的工具。针对住宅而言，税收主要分为交易环节和持有环节，发达国家以持有环节的税收为主，比如美国的房产税一般为房屋总价值的1-3%，各州情况不一，但也存在减免的情况。我国香港地区，不仅有持有税，近几年在交易环节税收上，更是大做文章。香港房价自2009年开始加速上涨，为了抑制投资炒房需求，2010年11月政府推出了额外印花税，买家在半年内转售房屋，税率为15%，半年至一年之间转售则为10%。201210月政府再度痛下杀手，推出15%的“买家印花税。今年2月印花税再度加码。
当前我国的房地产税主要有11种，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加。主要集中在开发和交易环节，持有环节只有房产税、城镇土地使用税，且不对私人自住用房征税。所以，近几年政府一直想要对私人住宅征收房产税。继2011年上海和重庆率先开始试点后，今年2月出台的国五条中明确提出：扩大个人住房房产税改革试点范围。按这一提法，今年很可能推出第二批房产税试点城市。
从房地产调控的长效机制上看，征房产税是大势所趋。但在具体征收范围上，尚存在诸多争议。该调查显示，54%的受访者建议按人均住房面积设起征点，其中45%的人建议是人均40-50平方米，38%的人建议是人均60平方米以上。36%的人建议按购房套数征收，这其中又有81%的人认为，征收范围应是两套房以上的业主。
笔者认为，调查结果还是比较靠谱的。当前重庆和上海，都设定有免征面积，基本上是人均60平米可以免征。从中国国情来看，人均60平米左右，是一个可以接受的合理线。另外，对于首套房应该免征，不过，可以设定一个线，比如首套房中也应免除人均60平米。限面积、限套数，双重标准之下，基本能够保护自住需求不受税收侵扰。
也许很多人会担心房产税的效果，有一点需要指出，房产税并非抑制房价的“灵丹妙药”，发达国家的经验表明，房价一样会存在上下波动，香港尤其典型。但是，一方面，房产税能在一定程度上抑制多套房需求；另一方面，政府可以将从多套房、富人头上征的房产税，用到穷人身上，比如当前上海和重庆都规定:所征房产税用于保障房建设，这也就发挥了税收调节财富分配的作用。
