杨红旭：调控第四波：北京公积金新政
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
刚告别3月底各地出细则的大限，还没消停几天，北京又有后续动作：公积金贷款收紧。这可算作第四波调控的开始。第一波，2月20日出国五条；第二波，3月1日公布国五条细则；第三波，3月底出地方细则。第四波，部分地方城市进一步细化地方细则。
来看看北京细则之细则吧。主要内容有两条：第一条，“认房又认贷”。通过北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统、中国人民银行征信系统和北京住房公积金管理系统及其他尽责调查，查询借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，为首套自住住房。
之前，国家统一政策(《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(建房[2010]83号))中，只对于商业性个人房贷“认房又认贷”，而对于公积金贷款，并无统一要求，各地执行情况有所差异，但大部分地区是按“认房不认贷”执行的。
这次北京从严执行，对于之前曾利用过贷款购房、现在无房的购房者，或者卖旧换新的购房者，造成重大影响，无法享受之前的首套优惠了。值得关注的是，这里的“认贷”范围很大，通过“中国人民银行征信系统”，意味着只要购房者在全国范围内使用过购房贷款，以及在北京使用过公积金购房贷款(不包括因装修、租房原因而提取公积金)，都不再符合“首套”标准了。
第二条，调整第二套住房贷款首付款比例。借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70%。对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。
这是一条差异化对待的政策。对于当前无房，但曾经使用过一次(注意仅仅是一次)贷款的购房者，虽然认定为“二套房”，但首付比例，仍按现在的二套房贷标准(即60%)执行。而其他二套房情况(如使用房贷超过一次，如现在拥有一套房等)，则按首付70%执行。
另外，这里没有提及贷款利率，则默认为按现有的二套房贷利率(即1.1倍)执行。这条的影响力度，不如“认房又认贷”，对于有一套、再购一套者，只是提高了一成首付，利率无变化；但对于以前曾超过一次利用贷款，而当前名下无房者，影响较大。
另外，有一点文件中没提及，但也有必要提醒大家。并非所有二套房都可以申请公积金贷款。2010年11月四部委出台的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(建金[2010]179号)中规定：第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。比如北京购买第二套住房的贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于29.4平方米的家庭，上海仅限于33.4平米。
最后，还应关注三点。其一，3月30日出台的北京国五条细则中提出：中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。现在，公积金二套贷款已经收紧，按照这一逻辑，二套房的个人商业房贷首付也会提高至七成。
其二，其他房价上涨偏快城市，如广州、深圳、上海的细则中，也提到“适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率”，北京有所行动后，这些城市有可能会在合适的时点跟进。其三，信贷政策是影响需求的第一要素，北京市场的住宅需求将会被抑制数月，二三季度的月度成交量将较今年3月、1月有所下滑。
