杨红旭:北京细则有点严

提要:万众瞩目,期待已久,如约而至,在三月份的最后两天,北京国五条细则公布了。相比五天前的广东省细则,明显有新料,在房价控制目标、限购、二套房贷、个人所得税等方面有所细化与升级。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  万众瞩目,期待已久,如约而至,在三月份的最后两天,北京国五条细则公布了。相比五天前的广东省细则,明显有新料,在房价控制目标、限购、二套房贷、个人所得税等方面有所细化与升级。

  其一,房价控制目标。细则规定北京2013年房价与2012年相比保持稳定。国五条细则要求按基本稳定的原则制定新建商品住宅价格目标,并且不包括保障房。

  北京规定稳定,严格意义上指不涨价,不过宽容意义上,微涨也可接受。2011年北京提出房价稳中有降,但当时指代普通房,是包括保障房的,而这次是不包括保障房的所有新建商品住宅,故实现难度大于前者。

  另外,还提出:进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。限价房既非保障房,又非商品房,吃力不讨好,已经被证明并非上策。故这一条口号意义大于实际行动,主要目的还是控制房价涨幅,若房价涨幅难控制,则会加大限价房规模,拉低均价,否则不可能将每年几百万平米此类产品全都实行限价。

  其二,限购升级。3月31日起,本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。违反限购5年内不得在本市购买住房。要点是本地单身限购一套。此政去年上海即已执行,在房价高涨时期,可以理解。虽然存在少数误伤可能,但一般单身有一套已够住,而且在一定程度上能抑制假离婚多购房行为。

  其三,二套房贷首付提高。细则提出二套商业房贷公积金贷款首付比例提高,但又没明确具体成数,估计七成的可能性较大,没说提高利率。似乎还在等待人民银行发文此政将抑制二套房需求,但程度不大,首套房对首付很敏感,二套房支付能力较强。

  其四,个人所得税重申并解释了国五条细则。通过税务或房管部门,能核实原值的按收益的20%征,不能核实的按核定方式征,也即继续按总额征。这其中大有花头,北京税务局或房管局,大概是从2005年开始建立相关信息系统的,之前的商品房,房改房,福利房,集资房,央产房,军产房等多无原值可査,恐怕还将按总额核定征收。

  而2005年后买的商品房,官方掌握有原值信息,如果确实下了狠心,是可以从严按收益的20%征的,但抵扣装修费,房贷利息,交易税费等,还需要税务部门制定执行细则。另外,满五年唯一房继续免征,这是依照2006年的国税总局文件。

  总体而言,北京细则全面落实了国五条细则,比较严厉,有助于抑制房价过上涨的势头。二季度,巿场会出现降温,主要是住宅成交量。

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