上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭

  2012楼市三部曲：探底、筑底，复苏

  杨红旭在峰会上率先对2012年进行完整性的回顾。其表示，2012年楼市的三部曲为探底、筑底以及复苏。“你在市场好的时候你去预测2013年的全年，我认为可能会受到当下市场的影响，而有一点偏乐观。”杨红旭认为，“去年3月份，房屋成交量开始飙升，升的幅度比较大，它比二月增长了100%，可以说3月就是一个拐点，什么是拐点呢？是先行指标，房屋成交量的标准。在整个2012年的上半年，都是在低位，成交量，它在8月份开始，明显的复苏，之后基本上都是往上走的。”

  房价是永远失控的

  “房价是永远失控的，调控若不升级，一线房价将失控。”这是杨红旭抛出来的第一个惊人之语。价格，因为跟卖房子有关系，跟买房子有关系，谈起房价口径有很多，价格口径也不一样。而大家所熟知的全国均价，就是成交总金额车以成交总面积得出的数据。但杨红旭指出，均价有一个毛病，它不能很好的体现成交结构。“比如中山市这个月卖多了，就会把价格拉起来。”杨红旭表示。

  杨红旭给在场的各位房企高管勾画了2012年房价上涨的曲线图：“什么时候房价开始涨呢？去年的6月份，首次是由跌转涨，这就是拐点。去年6月份之后，价格又开始往上走了，有震荡，震荡是因为特殊原因。从11月开始，价格加速上涨。”

  2012的房价拐点在6月份，而房屋成交量拐点是3月份。“先是成交量跳，跳完之后三到四个月，价格必然是反弹，这就是规律。杨红旭揭示了行业的一个规律。

  杨氏预测：2013有惊无险

  “我的预测2013年是一条线，震荡上行，有惊无险。”峰会上少不了杨氏预测，“这句话也是在“国五条”出来之前就已经定论的，不会因为“国五条”而改变，为什么呢？因为我在两个月之前我都已经预测到了调控要升级。”杨红旭现场做了大胆的假设：“假如说没有调控，很简单，将直线上升。而因为预测到了政策将升级，所以加了一个震荡，加了一个险。但是没有关系，因为我们楼市还处于一个去年触底之后往上走这样一个上升通道，本质上会发生很大的变化。

  2013年房价或涨幅10%

  价格，一直是房地产行业关键的一环。在房价的预测上，杨红旭认为2013年涨幅稍微扩大，大约涨幅10%。其大胆预测：“一季度，住宅成交活跃，价格加速上涨。二季度，成交活跃度下降，价格小涨。为什么呢？因为调控开始执行了，四季度，成交有所反弹，价格小跌或小涨。”

  随后杨红旭对预测进行阐述：“价格是滞后于量的，所以量先降，2季度价格涨幅回落，三季度价格区域平稳，三季度价格是不涨不跌的，持平的，或者是微涨，四季度，量有变数，如果二季度、三季度量比较理想，各位要抓住，四季度还有一拨反弹，各位如果收住盘子，一定要抓住第四季度，因为到2014年就没有戏了，能早开盘就早开盘，抓住第四季度，但是第四季度的价格就不好说了，或者小涨，或者小跌，有的没有反弹，但是价格下跌。”

  二三季度拿地王或会吃亏

  “拿地那么重要吗？拿地太重要了。为什么呢？”杨红旭与在场嘉宾分享其对2013年的土地预测，“我们知道目前的情况，一个项目的利润率高低就取决于拿地的成本。而拿地成本，有早半年，有晚一年，为什么不同步？拿地的时间非常重要，它跟利润有关系，跟项目风险有关系。房屋市场从紧的话，它会降温，土地市场二季度不会降温，假如说各位有些人在二季度、三季度，拿更大的地，甚至是地王，那极有可能又是亏一笔，因为这些地，你突然发现房屋市场已经降温了，什么时候呢？2014，2015年，房屋市场降温，所以一定要当心。”