新浪乐居讯 4月16日，由新浪乐居、融创绿城共同举办的唐镇新闻发布会正式举行，本次发布会以“浦东正中心 新一代豪宅集聚区价值挖掘”为主题，邀请唐镇板块内开发商、业内知名专家、权威媒体共话板块发展前景。 

  融创绿城上海绿顺房地产开发有限公司副总经理李公杰、仁恒置地上海公司副总经理郭荣、新浪乐居上海公司副总经理兼主编俞晓萍等出席。上海易居房地产研究院副院长杨红旭在现场发表了主题演讲。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭

  今年楼市好于去年 预计将震荡上行

  杨红旭表示，2月20日，国务院公布了遏制楼市的“国五条”；3月的最后两天，全国30多个大中型城市公布了“国五条”细则。从目前各地公布的细则来看，除了上海、北京两个城市较为严格，其他城市普遍宽松，尽管中央在打雷，但是地方不愿意下雨。这就意味着大部分今年很多地方的房价还有上涨的空间，涨幅约为3%。

  昨天公布了一季度经济数据，GDP增幅只有7.7%，而去年的四季度是7.9%，两者相比较其实回落了。经济再度下探对房地产是利好，因为经济的增长当中房地产很重要。推动经济发展的三驾马车中净出口和消费都比较低迷，因公款吃喝被抑制和最近的禽流感，今年一季度的消费增速比去年全年有所下降。而第三驾马车固定资产投资，今年经济能不能复苏，主要取决于投资。固定资产投资包括基建投资、工业投资还有房地产开发投资，其中房地产开发投资约占25%，因此房地产很重要，经济如果向好对房地产就利空，经济如果不好他们还指望房地产能拉动所谓的地方GDP和收入。

  今天刚看了一下，保利、万科涨幅惊人，反映了资本市场看好房地产企业。因为今年楼市会比去年要好，看好今年房地产企业的业绩。所以预计今年楼市是震荡上行，直接往上拉，震荡之后往上走，成交量和价格都会比去年高。去年买房可能是最好的时机，今年还不错，因为今年整个市场还会往上走。

  市场分化明显 去年5万以上高档房热销

  对于目前的上海楼市，杨红旭分析称整个市场分化明显。去年刚需产品销量不错，但从去年四季度开始部分高档住宅卖的不错。从近一段时间的成交数据可以看到，单价5万以上的住宅2012年成交量比2011年好很多。其中顶级豪宅因限购限贷政策不好卖，自住型的普通豪宅好卖。去年上海单价4-5万的高档住宅销量不错，说明即便调控，具有自住需求、追求住宅高品质的购房者会持续释放。

  近几年上海的豪宅板块也出现了变迁，各个区域也出现了一些新的特点。杨红旭表示，上海作为国际大都市，高端客户、外企和国内老板、职业经理人、大公司经理，对于上海高端住宅需求是持续性的。而上海土地稀缺，需求却在持续释放。任何明智的企业都应抓住好的地块，多出一些精品。上海第一代的豪宅肯定是古北，跟着产业区走，如虹桥开发区。第二代也是跟着产业区走，如碧云板块。第三代则是跟着资源走，包括黄浦江周边单价10万以上的豪宅、佘山、陆家嘴和正在政府规划下脱胎换骨的唐镇。

  看好浦东发展 大房企入驻利好唐镇

  谈到浦东新区的发展规划，杨红旭称在政府的规划下，浦东的发展值得关注。浦东是中国改革开放的排头兵，中间沉寂过一段时间，目前有再度崛起的态势。中央也说上海的某些改革要走在前列。受到政府加大综合保税区的改革和建设的影响，外高桥的股票已经涨了1倍多。

  目前浦东新区的规划可以分为一轴三带，轴指外滩轴到上海的中心轴，从虹桥机场沿着延安路高架，到龙东大道，大部分的核心产业全部在这个轴上，跟着这条黄金轴走的话买房子一定没有错。三带指沿着黄浦江、沿着外高桥(浦东机场包括宁港新城，外高桥、浦东机场、洋山港)、沿着金桥、张江，经过龙东大道，唐镇处于中间，是上海浦东的核心地区。

  浦东“十二五”期间要建立一个7 1：外高桥金桥开发区、张江、世博会后续的开发、临港新城、迪斯尼。“十二五”期间的上海市重点发展的四大板块包括：虹桥开发区，迪斯尼，世博、后世博(包括现在的外滩)，黄浦江改造。可以注意到迪斯尼是四大片区之一，唐镇板块离迪斯尼比较近，从整个上海的功能区的规划，产业布局上讲，其实唐镇是处于上海浦东的核心地区，所有的七大板块和一轴三带都是围绕它。

  购房者买房就应该买房价涨幅最快的区域，判断地区涨幅大还是小，不取决于建筑本身，而取决于地价。地价的增幅大小在于投资在每平方米土地上的投资量，投资量包括政府投资、商业投资、建商场和所有的文化设施，投资量越大增幅越大。投资量跟着规划走，好的板块好的规划一定会吸引政府投资，吸引社会投资，房价跌的时候它一定最抗跌。

  上海的住宅用地非常稀缺，基本上去年出一块就有很多人抢。市中心已经很成熟，尽管很抗跌，但肯定不是涨得最多的区域。未来外环线轴可能会成为城市增幅量比较大的区域，唐镇整个片区非常不错。上周一个唐镇的地块拍出来楼板价达到18200元/平方米，容积率1.7，未来至少要卖到4万/平方米以上。

  “目前唐镇已经有吸引了一些大型房企入驻，其中有绿城，融创，有点像新江湾城，2004年时很多大型房企去那边拿地，地价水涨船高，最后房价涨到32000元/平方米，这样看来唐镇的楼板价还有上升空间，板块内的开发质量、产品档次将会进一步提升。”杨红旭说道。