【从海南省到海南国际旅游岛】   

　　海南省2010年成了国家战略性的海南国际旅游岛。海南地产和别的地方有差异性，除了自然资源有差异性之外更核心的是整个城市人口不超过300万，大多数都是农业人口和渔业人口。而且海南是个二产空心化的岛，之前主要是农业、渔业、旅游业和现在的房地产业，真正制造业是很少的，产业化的集聚能力是很差的。由于它的人口缺乏，所以海南有一个全国旅游地产都不具备的特征，基本上是房源和客源完全分离的状态。

　　1、 中国地产军团的第三级

　　各大房企纷纷布局海南，大肆圈地控地，海南已成为兵家必争之地

　　2、中国第一大新房市场

　　从传统的两极化到全岛开花，据不完全统计，全岛在售、待售超600个项目，未来3-5年潜在供应量超1亿m2，平均库存超过50个月

　　3、中国市场敏感性最高的外来主导市场

　　单一的住宅开发在国家宏观市场调控和高压竞争环境下，显得抗风险能力严重不足

　　4、滞后及依托于大陆市场恢复

　　8-10月市场表现，海口明显好于前两年，三亚和琼海与去年同期基本相当

　　5、痛并快乐的“明星楼盘”

　　价格、项目口碑、创新产品、企业品牌成为项目走量效果的关键因素

　　【未来海南传统的住宅开发趋势】

　　1、去库存，去掉了大量的库存；

　　2、去投资化，2010年的售楼处可以看到这些投机客已经没了；

　　3、竞争非常白热化，因为你面对的是全中国最挑剔的客户；

　　4、价格，并不像2001年一个政策可以支撑我们的售价，更多的可能是低价格、零刚需。

　　海南是一个住宅红海市场，未来的出路还是应该走向大旅游、小地产。

　　【旅游地产进行再定义】

　　目前我们常说的旅游地产当中95%应该称之为旅游第地产，因为我们更多的是围绕旅游，我们对于企业的研判是来自于住宅销售的速度、销售的利润、销售的周期，我们投资的退出是来自于住宅和销售。不管是高尔夫还是酒店，核心都是为了加快住宅的销售、提高住宅的售价，在这种情况下你做的就是旅游地地产，因为旅游地产的核心是旅游经营、旅游配套和旅游投入，它的营利模式和退出机制都是有所不同的。

　　【旅游地产和旅游地地产的差异】

　　1、开发主体；

　　2、赢利模式；

　　3、退出机制。

　　旅游地产与旅游地地产，两者间的取舍取决于企业自身资源储备、战略方向的选择；

　　相对比旅游地产，旅游地地产更容易成为地产开发企业的首选，因为资源、人才等各个方向均似乎属于企业可控；但最容易的选择，往往是回归红海的血战，最困难的选择，往往是走上天堂的荆途。

　　【旅游地产之变】

　　1、企业竞争环境之变

　　从中小企业到全国知名品牌企业的纷纷进驻，企业能级在变，企业开发理念在变，标志企业开发理念在不断变化。

　　2、旅游配套之变

　　从传统的“地产+五星级酒店+高尔夫+游艇+温泉”的四菜一汤开发模式，到当前配套功能的多元化发展。

　　3、旅游政策之变

　　把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业，放宽旅游市场准入，打破行业、地区壁垒 -- 2009年12月1日《国务院关于加快发展旅游业的意见》

　　支持旅游资源丰富、管理体制清晰、符合国家旅游发展战略和发行上市条件的旅游企业上市融资。-- 2012年6月16日，央行、发展改革委、旅游局、银监会、证监会、保监会、外汇局等七部委联合发布《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》

　　中国第一部《旅游法》正在草案阶段

　　【中国旅游地产的标杆项目-雅居乐清水湾的成功之道】

　　1、         政府议价，获取低成本土地；

　　2、         引入摩根斯坦利，共担共享；

　　3、         成熟区域开发，极致现场体验；

　　4、         立体化全媒体轰炸；

　　5、         渠道为王，分销全国。

　　【旅游地产科学开发体系-从企业投资到最后退出的过程】

　　1、营利模式，

　　中国旅游地产真正开始大概就是在2010年，复合决定了旅游地产的收益模式，旅游地产和传统住宅的一个根本差异就是持有型物业、销售型物业的区别。

　　2、资金模式，

　　住宅开发资金来源无非就是自有资金、预售汇款、工程垫资，但是旅游地产的资金融通渠道是很多的，一级开发收益、住宅销售收益、门票运营收益、商业物业收益和实权销售等等。

　　3、组织管控

　　因为本身企业的组织架构，专业人才储备不足，你要做旅游地产本身就具备了一些先天的危险。如果按照现在传统的住宅营销人员配置，我们是无法满足旅游地产人员配置的。

　　4、消费驱动

　　海南传统的是有“四高”：高寒、高收入、高消费区域、人口高密度区域。

　　5、旅游主题

　　旅游地产的时候更多依托于外部的旅游景区和旅游配套，内部会再建一些硬件，比如高尔夫和酒店来满足商务酒店、商务度假型的需求。

　　6、规划设计

　　环保是我们先决考量条件，还要求旅游前置、住宅后置，还要安排分区旅游落地实施，还有就是居住需求，在海南不是买一套房子，而是一种度假生活体验。

　　7、品牌传播

　　从贩卖资源到品质的竞争再到生活方式。互联网是整个旅游地产传播的主力军。

　　8、营销组织

　　现在海南的营销已经从坐销变成了行销，还有很多时候要做直销。还有就是营销组织，房源和客源是分离的，全中国都可能是你的客户，客户渠道非常分散。

　　9、售后服务

　　“五全”：第一，全国化；第二，全实化；第三，全龄化；第四，全城化；第五，全运化。

　　【旅游地产四个关键词】

　　1、 长期，

　　旅游地产绝对不是一蹴而就，不是一个城市当中的中小开发项目；

　　2、 复合，

　　它不是简单的住宅销售，饱和了商业、文化、产业以及方方面面；

　　3、 分包，

　　没有一家企业能够一家独大，万达目前正在尝试一家企业运作一个旅游地产项目，但是不代表他们未来不会采取分包的方式；

　　4、 服务，

　　并不是指终端消费者的服务，针对未来的商家运营者，包括要在这里工作十年二十年的企业员工都是一种服务的意识，所以整个功能需求除了常规的社区之外还有很多休闲度假需求。整个旅游地产是对传统地产的全面升级。

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