于修阳:完善的优选制度是高效合作的保证

为认真贯彻落实《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》(国发〔2012〕39号),在产业调整和转型发展时期,旨在求解跨越产业边界的成长动力,促进中国房地产产业链上下游建立战略联盟合作优势互补和资源共享的“中国房地产采购平台”,在2012年11月22日正式亮相!

  为认真贯彻落实《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》(国发〔2012〕39号),在产业调整和转型发展时期,旨在求解跨越产业边界的成长动力,促进中国房地产产业链上下游建立战略联盟合作优势互补和资源共享的“中国房地产采购平台”,在2012年11月22日正式亮相!与会期间,万达集团总裁助理于修阳就中国房地产采购平台的上线做了精彩的演讲。

万达集团总裁助理 于修阳

  尊敬的刘会长,各位领导,与会的各位来宾大家下午好,很荣幸代表万达集团参加中房协组织的采购平台会议,特别感谢刘会长和中房协领导的邀请,在这里也祝大会顺利召开、圆满成功。

  本次会议是为房地产企业和供应商搭建了沟通交流的平台,同时也为业内之间的交流沟通提供了一个契机,特别是对中小企业是一个绝对利好,这是一项创举和盛举。我们万达作为副会长单位,在中房协组织研发的平台的实施和建设过程中也积极参与了,献计献策,结合我们企业自身的特点给了一些意见。今天受中房协领导邀请,我把万达招标采购方面的一些经验跟大家做一个交流。

  万达众所周知,是产业中的领军企业,到去年年底,总资产都属于双清一企,具体的数字总资产1950亿,这是去年年底,没有把今年的销售收入和指标比进去,收入1050亿,每年开发续建2000平,去年年底持有物业面积903万。到目前为止我们有60家万达广场,38家五星级酒店,101家影城,58家KTV,52家百货。万达除了在业内发展的很快以外,作为商业地产我们有独特的规划设计,还有一个商业管理团队,实际上万达和供应商建立的关系也是支撑万达快速发展的原动力。简而言之,万达的招标体系就是选正确的合作伙伴,按照既定的规则建立起一种游戏规则,大家再来一起做事。

  总的来说,就是通过严格的甄选合作伙伴,严谨的程序规范招标采购,我们自己也有研发实现快速高效科学规范,然后再和供应商建立各种有效的平台,最终达到合作共赢。万达的供方管理体系我们认为有点特别,首先就是我们从08年就建立了品牌库,从08年开始建,到12年年底,类别有24类,数量有165家,现在是881家,这里面我们选择合格的涵盖了从设计、施工和材料供应,在这个库内我们所选的供应商如果按照成本来分我们控制了80%的成本。这个库选单位要进实际上是比较严,我们是准入机制,很严格,有很多的环节审查,资格评审、宪章考察、信息发布等,还有审计作为独立部门来监督。我们有一个数字,目前为止我们建库淘汰率为50%。

  进来了以后怎么理解万达文化和项目特点以及合作模式的要求,我们有比较健全的内外部机制,我们有自己的内部要求制度,对供方也有外部要求,所以我们有很多制度、操作规程、指引甚至包括万达产品特点的技术规程,都比较详细。我们的要求通过大会、访谈各种交流的平台传达出来,其中供方大会就是很有效的平台。

  供方一旦入了库,履约,一定要有考核的管理,考核体系我们也比较严格,在集团范围内我们对主要关注的6个要素进行独立的各个层次背对背评估,评估的结果与年度供应商评优相结合,但也是分各个层级的。我公布的这个数字是去年的,我们平均供方获奖率是9%,就是供方干得好我们要给你更大的份额、更好的项目、更优越的价格,同时奖罚对等,收惩罚率为12.37%,适当削弱你合作的区域、项目、范围等等,淘汰率为10%,一定要有淘汰机制,才能保证这些供应商在里面不断地良性发展和竞争。

  刚才说的是怎么选供方,选了以后按照什么游戏规则来玩?万达有12个标准动作来保证执行准确,万达招财的管理非常严格,必须做到位,每个动作有详细的要求,在这12个动作中集团是没有权力更改的,但凡这些标准发生了这些变化,都要更高层次的领导来进行评估,各房地产开发公司都差不多,但万达对这个标准动作的执行是否到位的要求非常苛刻。

  基本上我们经过一次评估,不再进行考察,就从这里面选,别的企业想要来参加项目,对不起,我们每年评审的时候你再来。然后是标准范本,实际上动作标准的单位固化了,我们开发商和供应商之间能够形成企业关系或者能够传递信息最重要的就是我们的文件,就是34类标准范本,涵盖工程、设计、服务,我们把重要的东西都固化了,严控双方在合作当中出现法律风险、质量风险等。尽管我们的动作很严格、很标准,也有很多的范本,在项目执行过程中万达依然在集团内部或者主管业务部门有审计,指导监管机构在里面,就是要保证良好的合作环境和招标环境。

  同时我们业务部门有业务指导,审计部门也有全程监督,为合作创造一个好的环境。这种严格的入选,这种健康阳光的招标环境更加激发了合作单位的积极性,我们在原来最初的常规招标,由原来的一单一标到现在大部分已经变成集中采购,拿到了在亚洲市场上非常有竞争力的价格,尤其是我们作为商业地产来讲,甚至有的施工单位我们年底的业务额可以达到它的50%,制造业现在有的都可以达到25%,这两个指标是非常高的,最终就是大家在长期合作中形成的信任基础战略合作,我们有很多战略合作,最多的就是总包,万达合作的基本上是二局、八局等各大局,一年300、400亿是没有问题的。

  优选单位的话怎么选?有体系制度的保证,随着万达的发展尤其是信息化的发展,信息化的建设也是我们的重点,万达收购了美国的MC,现在正在向海外发展并逐渐走向国际化,各项的业务管理也要求信息化,各个系统都要提高效率,实际上也是更加的规范。在成本招采方面我们已经实现了招标管理模块,集中采购模块,公房管理模块和价格信息模块,这是在招采方面,在别的方面也都有。目前万达已经全面建立了对供应商适时领域监控,从开工、办公、售后等全都有,也有我们招标所有的信息价格会被收集,将来作为我们未来开发测算的依据,实际上达到了高效规范管控的范围。

  以上就是我简短的把万达的招采的一点点经验分享给了大家,我也相信在坐同行供应商,每个企业都有自己的特色和特点,借这个平台也祝愿中房协这个采购平台能够在中房协各位会员单位的共同努力下越建越好,能够给开发商、供应商带来更大的便捷和效应,最后感谢各位的聆听,谢谢。

关键词:万达广场  地产企业  合作模式    

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