中原地产：4月全国写字楼市场月报
热点关注：资金压力加大 大宗交易频繁
继上月3宗整体收购案例后，本月又有3宗商业地产整体收购案例，分别是新加坡凯德置地收购保利北京“春天里”商业配套，SOHO中国收购绿城上海天山路商业综合体项目，美国保德信收购广州“中海光大购物中心”，收购总金额达64亿人民币，环比上月增加28%。
本月收购案例依然集中在北京、上海、广州这些一线城市，而出售方均为以住宅开发为主的国内大型开发商。这一现象表明，在宏观调控的大环境下，知名房企也更愿意持有现金而非经营性物业，预计未来商业地产的大宗交易案例仍将频繁出现。
租赁市场：租金普涨再现 空置环比下降
租金普涨 京沪涨势尤劲
4月，甲级写字楼租金指数普涨，其中北京、上海租金环比涨幅分别达4.48%及5.65%，其余6大城市甲级写字楼租金均呈现微增或持平，涨幅均小于1%。一线城市租金的大幅上涨与其市场短期供不应求有关，未来随着非中心区写字楼的不断入市，将分流部分写字楼需求，两地甲级写字楼租金涨幅或将放缓。
空置环比下降 城市分化明显
4月，除深圳、杭州空置率环比小幅上升外，其余6大城市均呈现持平或下降，其中北京、上海降幅分别达14.42%及31.87%。前四个月来看，空置率走势分化明显，其中空置率下降的城市包括北京、上海、广州、成都、南京，其余三个城市空置率出现了不同程度的上升。
销售市场：供求冲高回落 价格走势分化
供求双双回落 销售仍处低位
4月，北、上、广、深四大城市写字楼供求环比均小幅回落，总供应面积50.39万平方米，环比回落23%；销售面积为32.75万平方米，环比回落32%。其中供应面积依然保持在去年的平均水平，而销售面积去年均值相比减少23%。1-4月，四大城市写字楼供应面积同比增长54%，而成交同比减少17%，供求比为1.18，呈现供略大于求的格局。
价格走势分化 深圳大幅回落
4月，各大城市写字楼价格出现明显的分化走势。其中深圳受写字楼价格偏高及未来经济走势不明朗等因素的影响，投资者心态日趋谨慎，本月写字楼价格环比大幅下跌4.75%。目前价格从高位已滑落10%。成都写字楼价格则延续了良好的上升趋势，本月环比升幅为1%，前四月已累计上升4.23%。本月深圳、杭州写字楼回报率大幅上升，其他城市回报率则变化不大。
土地市场：供求持续低迷 流标率重攀高位
购地谨慎 供求持续低迷
13个重点城市商办用地数据显示，4月份供求量依然低位徘徊，处于2008年以来的历史低位，与前三月的月均水平相比分别缩减59%及1%。前四月，商办用地供求量同比均下降35%，受此影响，商办用地出让金同比大减48%。
看淡后市 流标率止跌回升
从中原监测的13个重点城市数据来看，4月份居住、商办用地流标率双双再度攀升，分别达20%及24%，较前两个月的低位水平显著回升。受主营业务新房销售环比回落影响，在高库存压力下，开发商购地意愿进一步降低，使得4月流标率大幅反弹。
未来预测：经济前景不明 盘整仍将持续
2011年，主要城市写字楼市场出现了明显的量价齐升，其主要原因是经济的回暖和住宅市场调控的挤出效应。然而，2012年以来，写字楼市场无论是租赁还是销售市场均出现了高位盘整的趋势，一方面是由于中国经济的主动性调整，另一方面房地产市场的调控效应逐步波及到商业地产市场，投资者出现了信心不足。预计未来写字楼市场盘整仍将持续，租售或将在经济探底后重新恢复活跃。
