中原地产：二手房市场流通受阻 买卖低迷复苏乏力
与2010年楼市高低起伏的波动运行不同，2011年的六城市二手住宅市场典型特征是：市场持续低迷，成交量始终处于谷底，价格亦出现回落。
2011年新年伊始，第三轮调控随即出台，一方面是信贷的进一步收紧，另一方面是限购政策升级，以及限购城市范围的扩大。受限购限贷的双重影响，2011年六城市二手楼市步入调整，主要指标均出现大幅下降。
进入第4季度，随着新房市场上开发商降价促销力度的加大，二手住宅价格松动逐步扩大，部分城市已连续数月持续下跌。预计2012年，各项主要调控政策仍会维持，二手楼市的调整格局将会延续，价格将实质性回落，成交量则有望小幅回升。
(一) 二手楼市步入阶段性调整
从目前的市场情况来看，本轮调控的效果已经显现，一线城市二手住宅成交量跌至谷底，房价上涨的步伐得到了遏制，一线城市二手房价格已进入下降通道。但从长期来看，一线城市的二手楼市依然发展空间巨大，成交量和二手占比仍会有所提升。
? 成交骤降 普通住宅占比增加
随着调控政策的加码，特别是在限购及限贷的长期影响下，2011年调控比2010年的两次调控对市场的影响周期更长，自2011年2月以来六城市二手住宅成交量低位徘徊，3月的小阳春未能如期，“金九银十”亦爽约，到2011年底为止仍未出现回升的迹象。
在政策的高压态势下，投资型需求和改善型需求均以被挤出市场，目前二手楼市的成交量主要以刚性需求在勉强支撑。而随着新房市场降价促销的增多，二手房需求被进一步被分流，导致二手房成交量自年初以来一直处于低位；而二手房业主报价高企，也很大程度上阻碍了成交。
全年来看，2011年六城市二手住宅成交面积略高于2008年的水平，同比2010年回落34%，较2009年峰值回落51%。各城市具体情况差异较大，其中广州由于以自住需求为主，且历来成交均较为平稳，2011年二手住宅成交面积较峰值水平的回落幅度相对最小，为24%；其他5城市回落幅度均在50%以上。
从成交结构来看，低总价的中小户型占据成交的主体。根据中原统计数据显示，2011年北京、上海、广州、深圳、天津五城市单套面积在90平方米以下二手住宅成交占比分别为49%、66%、62%、65%、65%，而且这一比重较2010年、2009年均有不同程度增长。
相比于中小户型的大众住宅，高档豪宅成交情况更为惨淡。选取了上海市成交活跃的十大普宅和十大豪宅5，对比2009年以来各季度二手成交套数，发现2011年以来，十大普宅和十大豪宅成交套数均是呈逐季回落的态势，而且豪宅成交套数下降的速度明显高于普通住宅，截至2011年第四季度，十大普宅成交套数是十大豪宅成交套数的10倍有余，而在2011年之前十大普宅成交套数是十大豪宅成交套数的3~5倍。?
价格松动 郊区楼盘领跌在调控的影响下，价格快速上涨的态势被遏制。并且随着各地一手住宅市场上开发商降价促销力度的加大，二手住宅价格亦开始松动。自2011年4月以来，北京、深圳、成都、上海等城市二手住宅价格相继开始下跌。
但二手房业主的资金压力较小，而且限购又导致业主惜售心态加剧，因此并不急于降价出售。据中原监测数据显示，截至2011年11月底，北京、上海、深圳的部分新盘较前一期同类型产品开盘价格，有10%~20%的价格优惠。而中原领先指数系统数据显示，截至2011年11月底，北京、上海和深圳二手住宅价格的累积跌幅均不超过7%。
从2011年全年来看，降价周期最长的两个城市北京和深圳，其二手住宅较2010年底有所下跌外；其他四城市二手住宅价格较2010年底依然上涨，但和前两年的累积涨幅相比，2011年的年度累计涨幅有所收窄。
由于目前二手房价格的松动主要是受新房降价促销的影响，因此不同区域、不同价格段房源，其价格松动的幅度也各异。由于郊区新房市场供应较多，而且目前打折促销的新房项目基本位于城市郊区，对周边二手房项目价格造成较大压力，因此郊区二手房价格松动幅度较大；而中心区一手供应较为有限，二手房整体的挂牌量也并不高，且配套成熟，因此二手房价格相对坚挺。如属于北京郊区的通州区和亦庄，在2011年此轮价格调整中累计跌幅分别为7.4%和6.4%，位居北京10区跌幅榜前两位，见图5-4。
? 供求两旺 租赁市场量价齐升
与买卖市场的低迷形成鲜明对比的是，租赁市场成交活跃。这主要是由于租赁市场是以实际的居住需求为基础的，受调控的影响较小。加之，受限购影响，部分购房需求转向租赁市场兑现，因此2011年租赁成交活跃，租金呈波动上涨态势。据中原统计数据显示，自去年四季度以来，五大城市二手住宅租赁成交面积所占比重逐步攀升，至2011年第四季度，该比重均在60%~85%之间。其中北京由于限购政策最为严格，而且外来人口规模也较大，因此租赁成交比重在五大城市中高居榜首，达85%。
自2009年初经济复苏以来，六大城市二手住宅租金指数一直保持小幅上涨，此外在通货膨胀、外来人口增加以及毕业生就业等因素刺激下，租金屡创新高。根据中原领先指数系统数据显示，2009年初至2011年11月底，六大城市二手住宅租金指数累计涨幅在10%~31%。其中，除成都租金指数累计涨幅略低外，其他四城市累计涨幅均在17%以上，上海以30.6%高踞榜首。
由于通胀居高不下，短期内租金上涨的势头还将继续维持。但随着价格调整的不断深入，租金上涨的速度将会有所放缓。
在调控政策的高压下，2011年各地楼市普遍低迷，新房市场和二手房市场均遭受重创。但由于信贷、惜售和价格等因素的差异，二手房市场的低迷程度超过新房市场。
(1)信贷紧缩 二手交易难度增加
根据中原调研数据显示，在2010年宏观调控以前，商业贷款购房者比重约为7成。因此，信贷收紧对二手房成交影响重大。信贷收紧主要体现在两方面：一是首付比例、利率的提高导致购房者的购房成本增加；二是额度紧张以及审查条件严苛，导致二手房交易在获取贷款方面难度大增，并且银行在新房和二手房之间则更愿意将贷款投入新房市场。
随着信贷的收紧，商业贷款的比重大幅走低，而一次性付款以及纯公积金贷款的比重大幅增加。据上海中原交易按揭部数据显示，2011年10月，纯商业贷款的比重已低至19%，较2010年1月回落23个百分点；一次性付款、纯公积金贷款的比重分别为31%和26%，分别较2010年1月增加14、12个百分点。由于信贷收紧，特别是二手房贷款难度的增加，导致很多二手房交易被迫中止，从而进一步降低了二手房市场的流通性，二手住宅市场成交低迷。
(2)业主惜售 流通性受限
限购和限贷政策出台后，对于打压房价起到了立竿见影的效果，但同时也再来一些负面影响，极大地阻碍了二手房市场的流通性。根据中原统计数据显示，2011年全国五大城市二手住宅流通率均不超过2.0%，较前两年有不同程度的回落。
限购后二手房业主卖出房产后无法再买进，同时国内缺乏投资渠道，房地产仍是储存财富的重要形势，因此二手房市场上业主普遍惜售。惜售导致二手房挂牌量走低，且多数业主的报价较为坚挺。据中原监测信息显示，五大城市二手住宅新增盘源量持续走低，目前单周新增盘源量仅为2010年“国八条”出台前周水平的2~3成，见图5-9。
(3)一二手房价格倒挂 需求遭遇分流
与二手房市场业主惜售而报价高企不同，在新房市场，则是越来越多的开发商加大降价促销力度，一手房项目采取低价入市的策略，售价低于周边二手房价格，致使一二手房价格出现倒挂情况。由于一手房价格上的优势，成功分流了周边的二手房需求，对于原本成交已十分惨淡的二手房市场无异于是雪上加霜。
根据中原监测，自2011年6月以来，北京、上海、广州、深圳四个一线城市陆续出现一二手房价格倒挂的现象。其中以限购政策最为严格的北京和深圳最为明显。如位于北京市东五环的首开常青藤家园8月开盘销售的均价为22729元/m2，而同项目挂牌的二手房均价则高达25000元/m2。深圳水榭春天三期在6月以21000元/ m2价格入市，目前该项目二期部分二手放盘价已达到25000元/ m2。目前出现一二手房价格倒挂的区域主要集中在外围郊县，因此导致外围郊县二手房成交比重下降较为明显。
由于各城市的新房库存均处于高位，预计未来降价促销现象还将会继续增多，并且降价的幅度亦会有所扩大。在一些新房供应较为充足的板块，二手房价格有望受到新房的影响出现较大幅度的调整，同时降价的范围也会由郊区向中心区蔓延。
随着新房市场降价的铺开，二手楼市有价无市的局面将会逐步被打破，价格下降的幅度和范围都会有所扩大，成交量亦会因此而有所回升。由于政策面和信贷没有放松的迹象，预计2012一线城市二手楼市将呈现量价交换的缓慢回升之势。?
价格加速下调 幅度范围扩大
从历次调整后的恢复过程来看，都是以成交价格的下跌来换回成交量的回升，这也符合经济学的价格规律。对比本次调整和2005年上海和2007~2008年一线部分城市的楼市调整的情况，最大的不同在于，本次楼市调整主要是“限”，而之前的调控主要是在于增加交易的成本，并没有限制交易行为，因此本次楼市的调整过程会相对漫长，主要表现为：成交持续低迷周期较长，价格下跌带动成交回升的幅度有限。这是目前二手楼市“量跌价滞”的主要原因。
目前二手房市场的有价无市以及同一区域的一二手房价格倒挂现象均属于短期的非平衡状态，市场将通过其自身的调节来回归平衡。但由于调控影响的持续性，价格下调以重建平衡的过程将会较为缓慢。据中原报价指数数据显示，自2011年2月以来，六大城市二手住宅报价指数一路下滑，截至2011年底已基本回落至2009年初的水平，显示出二手房业主报价松动幅度和范围均在扩大，二手楼市正在由“量跌价滞”向“量价交换”过渡。
由于本轮二手房市场价格调整主要是由新房市场的降价所造成的被动调整，因此调整的深度和调整时间的长短，将主要取决于新房市场调整的深度和时间长短。预计2012年六城市二手住宅价格下降的幅度约在20%左右，京沪深的调整幅度稍大，而穗津蓉的调整幅度会相对较小。
分区域来看，在新房供应为主的郊区，二手房价格降价压力倍增；在新房供应和二手房供应并重的次中心区，二手房降价幅度相对较小；而在城市中心区，新房供应稀少，二手房价格相对坚挺。?
成交触底回升 进程曲折漫长
在价格下降的作用下，有望换来成交量的回升，但在限购和限贷的影响下，二手市场的流通性被大大降低，虽然降价换来成交量的回升，但回升的幅度较为有限，因此复苏的过程将会曲折而漫长。
现阶段宏观调控的效果已经初步达成，一线城市房价已经进入下降通道，而一刀切的限制措施误伤了大量的刚性和改善型需求，与此同时，世界经济和国内经济都出现下滑的迹象。因此预计，2012年，针对房地产市场的调控政策将会逐步优化，如允许合理的改善型需求的释放，则有利于二手房市场的流通，2011年11月30日下调准备金率已经释放出了积极的信号。
目前的二手住宅成交量已经处于历史最低位，成交量再走低的空间已经很小。未来在价格下降的刺激下，成交量将逐步回升，预计2012年二手房成交量将同比2011增加约2~3成。从成交结构看，市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体。
