与2010年楼市高低起伏的波动运行不同，2011年的六城市二手住宅市场典型特征是：市场持续低迷，成交量始终处于谷底，价格亦出现回落。

　　2011年新年伊始，第三轮调控随即出台，一方面是信贷的进一步收紧，另一方面是限购政策升级，以及限购城市范围的扩大。受限购限贷的双重影响，2011年六城市二手楼市步入调整，主要指标均出现大幅下降。

　　进入第4季度，随着新房市场上开发商降价促销力度的加大，二手住宅价格松动逐步扩大，部分城市已连续数月持续下跌。预计2012年，各项主要调控政策仍会维持，二手楼市的调整格局将会延续，价格将实质性回落，成交量则有望小幅回升。

　　(一) 二手楼市步入阶段性调整

　　从目前的市场情况来看，本轮调控的效果已经显现，一线城市二手住宅成交量跌至谷底，房价上涨的步伐得到了遏制，一线城市二手房价格已进入下降通道。但从长期来看，一线城市的二手楼市依然发展空间巨大，成交量和二手占比仍会有所提升。

　　? 成交骤降 普通住宅占比增加

　　随着调控政策的加码，特别是在限购及限贷的长期影响下，2011年调控比2010年的两次调控对市场的影响周期更长，自2011年2月以来六城市二手住宅成交量低位徘徊，3月的小阳春未能如期，“金九银十”亦爽约，到2011年底为止仍未出现回升的迹象。

　　在政策的高压态势下，投资型需求和改善型需求均以被挤出市场，目前二手楼市的成交量主要以刚性需求在勉强支撑。而随着新房市场降价促销的增多，二手房需求被进一步被分流，导致二手房成交量自年初以来一直处于低位；而二手房业主报价高企，也很大程度上阻碍了成交。

　　全年来看，2011年六城市二手住宅成交面积略高于2008年的水平，同比2010年回落34%，较2009年峰值回落51%。各城市具体情况差异较大，其中广州由于以自住需求为主，且历来成交均较为平稳，2011年二手住宅成交面积较峰值水平的回落幅度相对最小，为24%；其他5城市回落幅度均在50%以上。

　　从成交结构来看，低总价的中小户型占据成交的主体。根据中原统计数据显示，2011年北京、上海、广州、深圳、天津五城市单套面积在90平方米以下二手住宅成交占比分别为49%、66%、62%、65%、65%，而且这一比重较2010年、2009年均有不同程度增长。

　　相比于中小户型的大众住宅，高档豪宅成交情况更为惨淡。选取了上海市成交活跃的十大普宅和十大豪宅5，对比2009年以来各季度二手成交套数，发现2011年以来，十大普宅和十大豪宅成交套数均是呈逐季回落的态势，而且豪宅成交套数下降的速度明显高于普通住宅，截至2011年第四季度，十大普宅成交套数是十大豪宅成交套数的10倍有余，而在2011年之前十大普宅成交套数是十大豪宅成交套数的3~5倍。?

　　价格松动 郊区楼盘领跌在调控的影响下，价格快速上涨的态势被遏制。并且随着各地一手住宅市场上开发商降价促销力度的加大，二手住宅价格亦开始松动。自2011年4月以来，北京、深圳、成都、上海等城市二手住宅价格相继开始下跌。

　　但二手房业主的资金压力较小，而且限购又导致业主惜售心态加剧，因此并不急于降价出售。据中原监测数据显示，截至2011年11月底，北京、上海、深圳的部分新盘较前一期同类型产品开盘价格，有10%~20%的价格优惠。而中原领先指数系统数据显示，截至2011年11月底，北京、上海和深圳二手住宅价格的累积跌幅均不超过7%。

　　从2011年全年来看，降价周期最长的两个城市北京和深圳，其二手住宅较2010年底有所下跌外；其他四城市二手住宅价格较2010年底依然上涨，但和前两年的累积涨幅相比，2011年的年度累计涨幅有所收窄。

　　由于目前二手房价格的松动主要是受新房降价促销的影响，因此不同区域、不同价格段房源，其价格松动的幅度也各异。由于郊区新房市场供应较多，而且目前打折促销的新房项目基本位于城市郊区，对周边二手房项目价格造成较大压力，因此郊区二手房价格松动幅度较大；而中心区一手供应较为有限，二手房整体的挂牌量也并不高，且配套成熟，因此二手房价格相对坚挺。如属于北京郊区的通州区和亦庄，在2011年此轮价格调整中累计跌幅分别为7.4%和6.4%，位居北京10区跌幅榜前两位，见图5-4。

　　? 供求两旺 租赁市场量价齐升

　　与买卖市场的低迷形成鲜明对比的是，租赁市场成交活跃。这主要是由于租赁市场是以实际的居住需求为基础的，受调控的影响较小。加之，受限购影响，部分购房需求转向租赁市场兑现，因此2011年租赁成交活跃，租金呈波动上涨态势。据中原统计数据显示，自去年四季度以来，五大城市二手住宅租赁成交面积所占比重逐步攀升，至2011年第四季度，该比重均在60%~85%之间。其中北京由于限购政策最为严格，而且外来人口规模也较大，因此租赁成交比重在五大城市中高居榜首，达85%。

　　自2009年初经济复苏以来，六大城市二手住宅租金指数一直保持小幅上涨，此外在通货膨胀、外来人口增加以及毕业生就业等因素刺激下，租金屡创新高。根据中原领先指数系统数据显示，2009年初至2011年11月底，六大城市二手住宅租金指数累计涨幅在10%~31%。其中，除成都租金指数累计涨幅略低外，其他四城市累计涨幅均在17%以上，上海以30.6%高踞榜首。

　　由于通胀居高不下，短期内租金上涨的势头还将继续维持。但随着价格调整的不断深入，租金上涨的速度将会有所放缓。