中原地产：土地市场交投趋冷 量缩价滞下行定局
提要： 2011年，在“限购”“限贷”等宏观调控因素影响下，土地市场呈现明显分化，居住用地成交量大幅萎缩的同时，商办用地成交表现活跃。“十二五”规划的重点发展商务区在2011年出让中大获丰收，商办用地出让金同比大增，在2011年的土地出让金结构中占比大幅提升。
地价分化：中心区域下行空间有限 过快发展郊区有望降温
从部分城市土地出让条件放宽等松动迹象可以看出，若2012年“限购”政策依然维持现状不放松，房企购地需求仍将处于低位。为改变土地市场的现状僵持局面，2012年地价趋势下行的可能性将增大。同时，考虑到中心区及郊区的土地成本及潜在需求有较大差异，预计2012年地价下行的分化趋势将愈加明显。
各地中心城区土地数量有限，同时动迁成本高，因此未来价格下行空间有限。而郊区土地存量丰富，且收储成本较低。加上近年来随着城市规模扩大，主要城市郊区土地价格普遍有大幅上涨，部分地区上涨过快，因此未来价格下调可能性大。?
地区分化：限购城市地价下行几率大 非限购区域短期内仍坚挺
鉴于各城市的“限购”执行范围不同，地区分化亦将表现明显。
执行“全市限购”的城市，该类城市住宅销量仍将受到抑制，从而影响房企对后市的信心，使得其购地量缩减显著。如果政策继续执行，这类城市有望率先做出反应，在现行基础上进一步放松出让条件，其地价下调的可能性较大。
“市区限购”的城市，受益于其郊区住宅“不限购”，郊区仍将成为当地新房销售的主要区域。加上郊区地价相对低廉，因此，土地出让情况良好。预计2012年将以郊区土地供应为主。而受到土地需求的支撑，郊区地价短期内仍可保持稳定。
“非限购”城市与“市区限购”城市情况接近，短期内地价仍将保持坚挺。但由于本土房地产市场尚处于发展中阶段，预计长期来看，整体地价可望保持小幅平稳增长。
