深圳楼市实质降价步步逼近
路 莹
李举明
周 玮
谭 杰
陈 鹏
本期嘉宾
思源经纪华南公司董事总经理
路 莹
合富辉煌深惠区域董事总经理 李举明
深圳至祥置业有限公司董事总经理 周 玮
深圳市新永基房地产评估顾问有限公司董事总经理 谭 杰
港置地产营业董事 陈 鹏
（嘉宾排名不分先后）
主持人语
近期，全国多地发生楼盘新推产品的价格低于早前产品价格，进而引发老业主要求退款的事件，先不论业主的要求是否合理，单就降价这一现象而言，是否标示着房价已遇“拐点”，实质性降价潮已经来临了呢？
单从深圳近几个月的成交数据看，成交量持续低迷，成交均价也逐月有小幅下调，虽然有成交结构以中小户型刚性需求物业的因素在里面，但开发商打折、送家电、送装修等“隐性降价”的行为，已经传递出一些信息，房价真“摔”了。然而房价“拐”到什么程度能见底，才是出手的最恰当时机呢？虽然刚需置业者对房价的敏感度最强，却也要注意规避购房后的降价风险。
（地产行业记者 韩 玲）
话题１
判断楼市“拐点”的标准是什么？
李举明：目前楼市不存在拐点
首先，现今市场上提出“拐点”的说法与理解不太准确，认为拐点就一定是成交大幅下降。从字典与数学理论中理解的拐点都没有这层含义。对此，针对目前市场的呼声，我们可以理解为置业者对楼价的峰值与谷值的说法。
其次，对于房价的峰谷值，不能仅仅着眼于目前的房价波动就定义为“拐点”来临，从经济的角度来看，任何商品价格变化都与市场供需变化有关，而影响房价具有一定的特殊因素，牵扯面比较大，但至少有两个重要因素是长期影响房价的趋势变化，一是国家的宏观经济变化；二是城市化进程，只要这两个重要指标没有发生根本性变化，从经济学角度拐点论是暂时不成立的。
再次，从短期房价走势来看，房价起伏主要是由于国家宏观调控的行政手段干预，此时的房价最多属于短期波动，房价还不存在拐点论的说法。
路莹：成交惨淡，房价探底
判断楼市“拐点”的标准主要看成交量，再结合其他一些指标。拿成交量来说，如果成交量长期低迷，那么房价上涨就难以持续。当前，楼市调控压力非常大，房价问题更是调控的重中之重。就目前市场而言，不管是全国还是深圳，在“金九银十”中一手住宅成交量均十分惨淡。这就意味着阶段性市场竞争压力已经日渐增大，所以开发商进一步降价促销已经不可避免，短期内深圳一手住宅成交量将维持历史较低水平，房价将进一步探底。
周玮：不具备拐点形成的条件
近期，有业主因对房价下降不满，而采取抗议行动，这表明整体房地产市场已经出现了转向，尽管其背后大多数城市房价指数仍旧是上涨的局面。对于“拐点”可以重点关注“景气指数”、“新开工面积”、“开发资金来源及构成”，它们属于前导性的行业指标，反映了开发企业对未来市场走势看法以及其自身的资金压力。从直接指标来看，成交套数、成交面积、成交均价等反映供求数据。就目前的市场情况而言，在限购令催生的“二元化”趋势下，整体市场不具备拐点形成的条件，最核心的表现是三四线城市带动全国房地产销售的同比增长，而一二线城市目前降价的是部分地区、部分产品，更多的是出于企业自身的原因。
陈鹏：从量价关系和买卖博弈判断
楼市“拐点”的出现是受内外部多重因素共同影响的结果，因此，判断楼市的“拐点”并没有统一的标准，但可以从量价关系和买卖双方博弈的状态两种角度作简单判断。
从量价关系来看，楼市拐点的判断有赖于底部和顶部的确认。到达底部时往往表现为成交清淡，而从底部崛起时则伴随着成交量的大幅增加；到达顶部时往往有价无市，而从顶部下跌时也伴随着交易的活跃。
从买卖双方的博弈来看，从一方市场转向另一方市场，也即从买方市场转向卖方市场或者从卖方市场转向买方市场的过程中，中间会出现买卖双方僵持的状态，而这种僵持状态的出现，往往预示着楼市拐点的来临。
谭杰：量价齐跌是“拐点”标志
广义上来讲，住宅房地产量价齐跌，就是楼市下行“拐点”标志。不过，一般来讲是专指价格下跌。住房价格包括一手楼和二手楼价格，一手楼价格由开发商控制，楼市下行首先表现为交易量减少，一段时间后房地产价格下跌。一手楼价格下跌会传导给二手楼市场，导致二手楼价格下跌，这时候就是楼市的“拐点”到了。
话题２
目前深圳楼盘整体是否启动实质性降价？
路莹：刚需产品出现促销潮
根据思源经纪监测数据可以看到，今年７月份全市一手住宅成交均价创出月度新高，为２０９４０元／平方米，在随后的８、９、１０三个月，全市一手住宅成交均价分别为２０３９９元／平方米、２００２８元／平方米、１９１１９元／平方米。也就是说，今年下半年以来，深圳一手住宅月度成交均价已经出现了下降的趋势。当然，这也与市场结构性成交相关，目前市场主要成交的是普通刚需产品，一些普通刚需产品确实出现了降价促销潮。
李举明：降价是正常市场行为
对于房价的变化，开发商不必遮遮掩掩，当市场好的时候，房地产商可以大张旗鼓宣布价格上调；当市场处于限购、限价、限贷阶段，房地产商也可以高调表明价格下调。前阶段深圳部分楼盘实行“隐性调价”，进行阶段性促销，产生一定的效果，但这是对前期业主制造所谓的自我安慰。从目前的价格走势来看，实质性降价更有利于现阶段的市场，更符合短期内的市场步调。信贷已压制一大批房地产商的资金链，当供应与需求各方找到共通点之时，房价下调是正常的市场行为。
周玮：实质性降价言之过早
说楼盘整体启动实质性降价还言之过早，但部分楼盘的降价确实走出了“营销噱头”的阶段。这些楼盘此时带头降价的原因主要有三个：一是第四季度是房企支付工程款和偿还贷款相对集中的时期，为缓解资金链紧张适度降价；二是前三季度绝大部分房企业绩不理想，某些公司为完成业绩考核选择部分产品降价，而非全线降价；三是银行基本停止对房地产的贷款和放款，引发开发商的恐慌心理，对明年预期悲观。
谭杰：实质性降价是必然
房地产开发是一项风险很高的经济活动，讲究的是快速周转。因为有资本参与其中，项目开发周期过长，就会导致项目开发成本增加，利润减少，甚至亏损。房地产资金在项目开发和销售上卡住了开发商的脖子，开发商可以挣扎一段时间，但这段时间不会太久。从政府层面上来讲，中央已明确要将房价回归到正常范围，所以房地产开发商期望短期内政策开一个口子，那是不可能的事情。所以，深圳楼盘整体性、实质性降价是必然的，时机也到了，再挣扎下去开发商都会更被动，降价才是王道。
陈鹏：新入市楼盘或直接降价
根据港置地产市场研究部监测数据显示，一手楼方面，１０月深圳全市一手住宅成交２２１１套，环比增加１０．０５％；成交均价１９１１９元／平方米，环比下跌４．５４％，同比下跌１１．１３％。数据显示，１０月份的成交并不理想，最近这段时间的打折、送装修等“隐性降价”、“营销噱头”并未能促使市场形成一个成交高峰。预计部分新入市的楼盘或以直接降价的方式促进成交。
话题３
房企年底推盘是否会促成一波成交小高潮？
陈鹏：实现成交小高潮有难度
市场能否成交取决于买卖双方。卖方市场方面，１０月份以来，从刚开始的一次性支付房款便可享受９９折、９８折到现在的直接降价、折扣幅度加大、送装修、现金回馈等，地产开发商开始调整营销策略，以价换量成为发展趋势。在市场供应放量的情况下，一手住宅市场或将迎来一场“硝烟弥漫”促销战。买方市场方面，优惠当前，但面对限购、限贷这两座大山，置业者出手购买存在一定的阻力。另外，年底银行可供贷款数额有限、首付款利率上浮，外加周边城市的客源抢夺，在现有的政策调控及银行信贷不放松的情况下，年末实现成交小高潮存在一定的难度。
谭杰：刚需释放以降价为前提
应该会在年末出现一波成交小高潮，但房企年底推盘计划必须以降价为基础，释放出一小部分刚性需求，才能促成这一波成交量的增加。
路莹：促销将带动成交现高潮
由于２０１２年春节较早，不少房企必须在元旦之前进行推盘，否则将要拖至明年３、４月间。根据思源经纪市场监测，一些计划元旦开盘的项目甚至提前到１１月底开盘。所以，今年年末深圳一手住宅市场供应会有所增加。鉴于目前市场竞争已经比较激烈，可以预计年末促销活动将大幅增多，市场议价空间将逐步扩大，房价将回落到相对适宜的价位，从而带动刚需入市，促使一手住宅成交出现一波小高潮。
李举明：促销势头已形成
房地产行业其实是一个比较市场化的行业，当市场供应增加，消费者购房意向下降时，房企促销属于正常情况。由于现阶段接近年末，从走势来看，年末促销已基本成为事实，当然这个年末也并非仅仅是１２月份，其实自国庆之后，年末的促销大战已然打响。促销的因素很多，有的企业没有完成全年预定销售目标，也有企业因扩张所产生的资金链问题，更有企业考虑在危机中以现金为王来保证持续发展策略。也正因为房企对现金流的渴求，价格也会出现一定幅度的调整。我认为，从长远的角度来看，楼市仍然还有向上发展的空间，现阶段不失为一个较好的入市时机，可供选择面更大，优惠更多，风险可控性更趋理想。
周玮：取决于开发商折扣力度
房企在年底推盘，对成交小高潮有一定的促进作用，这在很大程度上取决于房企给出的折扣力度是否已经让刚性需求群体担心价格下跌的心理软化，只有他们认为项目价格达到或者接近心理底线才可能在目前的阶段选择出手置业。就目前的市场情况而言，观望氛围仍然浓厚，价格下行的压力已经形成，在这一阶段具备购买条件又对价格高度敏感的刚性需求客户最有可能选择的是持币继续观望，至明年３、４月份整个市场走势更为明确之时，再选择出手。
话题４
房价的底部如何确认？
周玮：存量达顶峰或致房价见底
由于本阶段市场的变动主要是受到国家调控政策的影响，最简单的房价底部的确认方法就是“限购令”的取消。
从常规的市场来看，房价底部的确认可以通过需求和供给两方力量的均衡来判断。从市场的潜在需求看，仍旧是巨大的，但受到政策的影响，目前具备购买条件的群体仅是以首次置业客户和首次改善型客户为代表的刚性需求群体，但他们购买能力有限，价格敏感度高，在政策背景下处于逐渐减少的趋势。从市场的供给来看，一方面是土地供应的增加，一方面是去化速度减缓，加之前几年新开工项目的入市，市场存量处于逐步增大的阶段。在存量达到顶峰，潜在刚性需求大量消化之后，最有可能出现房价的低谷。
路莹：三大方面判断阶段性底部
房价的底部应该由市场来确认，正犹如股市中所谓“牛市不言顶、熊市不言底”一样。不过，对于短期的阶段性底部，我们可以从以下几个方面来判断：首先是政策面和资金面，国家有没有对限购、限贷进行松绑，甚至出台一些鼓励置业的政策；其次是市场供求关系，随着房价的下降，越来越多的刚需入市，市场成交量有没有不再持续低迷，并且出现日趋活跃的趋势；最后看二手房市场，根据以往市场经验，二手房市场往往会率先回暖，如果二手房市场成交开始回升，那么房价也就基本确认了阶段性底部。
陈鹏：政策执行程度决定房价底部
楼市调整的初衷希望楼市健康发展，回归理性发展轨道。从政策角度讲，房价的底部与政策发展息息相关，政策调整的程度决定房价的底部，从最近中央的表态来看，现行房地产政策将严格执行，起码会持续到今年年底。从量价关系的角度来看，“量”对市场的反应要先于“价”，因此，房价底部形成的前提条件是成交量的持续下跌或者低迷。从开发商角度讲，逐利是其基本出发点，在保证利润的前提下，合适的价格调整是可以执行的，但有一定的下限，房价的理论底部是开发商的预期利润处于零的边界。
李举明：好产品与能支付就是价格底部
没有谁可以说准房价的底部，但可以针对不同的群体，确定一个自我的价格底部。对于刚需自住客户，选择喜欢的房子，符合自我需求，而且价格在承受的范围之内，这就是底部，不要端视于部分楼价的调整，可能调价的也不是你喜欢的产品与地段。对于投资客户，投资本身是有风险的，有涨有跌属于正常范畴，阶段房价是否属于可入市的时机，还得看个人的投资眼光。２００８年时很多人认为还有大幅下跌之势，真正有眼光的人却看到了时机，并非所有人都具备投资眼光与投资风险意识。
谭杰：房价下降２０％应该就到底
降价是从一手楼开始，判断房价的底部却应从二手楼价格方面来确认。当二手楼价格趋于平稳的时候，这一波调整的房价底部就到了。从理论上来分析，刚性需求被重新激发出来，投资性需求基本被压制掉时，房价的底部就到了。从个人经验数值来看，房价下降２０％应该就到底了。
话题５
刚性需求在这种市况下，如何最大限度规避降价风险？
谭杰：降价１５％或可出手
既然降价是必然趋势，从现在的市价到房价的底部需要一个过程，一定的时间段，在这一段时间内不同的价格区间、不同的产品类型都会产生一些刚性需求。因为从总的趋势来说，房价下降５０％基本上是不可能的，下降１５％～２０％区间的可能性比较大，所以不同风险能力承受者需要自己作出判断，适时杀入市场，不一定非得等到房价底部的到来，况且不同档次的产品，其房价底部是不同的，想要全部弄清其底部价格也是不可能的。
陈鹏：注意三类事项可降风险
一是注重产品地段选择。对于发展成熟的地段，一般房价抗跌性较强。在楼市低迷的时候价格较为坚挺。而对于新兴的片区由于生活、市政配套等尚未完善，楼盘价格变动空间较大。因而带来的降价风险也较高。例如关内物业，由于新盘供应量较少，同类型产品竞争较小，加上周边配套完善，周边二手楼价格稳定，在合理的价格购入新盘，发生降价的几率也较少。
二是注意同类型产品比较。“货比三家”是一般购物的技巧，何况是住宅这种大宗商品。在新盘放量入市，可供选择的楼盘较多的时候，可以从产品本身、周边配套、周边同类二手楼、到开发商优惠程度等各方面做一个综合的对比，用“值得”的心理价位去购买合适的产品。
三是根据购买能力，适时出手。楼市和股市一样，买涨不买跌。但底部买入只是一种理想状态，对于刚性需求者来说，当价格跌到一定程度，遇到合适的楼盘，又在自己的购买能力范围内，应当适时出手。
周玮：五招教会你规避置业风险
对于刚性需求群体而言，买房不仅仅是一项不动产投资，更多是未来很长一段时间的生活状态。在目前低迷的市场条件下，刚性需求要最大限度地规避降价风险，可以从以下五个方面入手：选择交通便利，区位、配套条件相对成熟的房源，或未来规划重点发展区域的潜力房源，具备更好的抗跌能力；选择小户型产品，以目前现阶段需求为指导，尽可能减少背负的贷款压力；不要一味追求新房，多考虑免税二手房，在低迷的市场行情下二手房有更多的议价空间，价格相对更为稳定；综合考虑工作与生活的便利性，以及未来孩子的上学需求，选择适合自己的房子，避免需求变化带来更大的置业压力；控制月供金额，不要超过家庭收入的１／３，让自己保持一个良好的置业心态。
李举明：找准需求点购买品牌物业
所谓刚需，就是指在此阶段有特定需求的客户，应该把握如下几个要素：一是量力而行。根据自己的财力与需求特征，实现使用价值最大化，不可好高骛远，也不可过于保守。二是找对需求点。目前刚需有很多理由，如结婚、子女上学、大户型产品、大社区的环境、好的品牌物业服务等，都是刚需首次置业者与改善型客户的置业理由，只要找准需求点，就是入市的最佳时机。三是品牌物业抗风险更强。当市场上各楼盘分为各种等级时，不管市场的价格如何调整，品牌物业在逆市中保值能力是最强的。
路莹：量力而行选高性价比物业
刚性需求在这种市况下，要想最大限度规避降价风险，首先要量力而行，充分了解金融信贷、税收费用等相关购房知识，测算自己现在及未来的所有可能相关支出，并且在自身财务规划上适当留有余地；其次是在购房区域选择上，尽量选择房地产发展成熟片区，关注项目的内部配套以及外部配套，如果不打算买车的话最好选择地铁周边物业；最后，在产品选择上，最好选择送装修的小二房或者低于９０平方米的小三房，切莫购买总价过高、性价比较低的单位。
