随楼市政策变化 北京房地产市场发生显著变化
楼市政策的不断变化，北京各个区域内房地产市场也发生显著变化。曾经的热点区域有的保持着稳定，有的则逐渐隐退，地产商开始在新热点区域加紧布局。
土地供应呈郊区化
近两年，北京城区内的土地供应量不断减少，郊区土地供应量不断增多，供应结构逐步呈现郊区化。
北京土地储备中心数据显示，2009年以来，北京供应了194块包含住宅类属性的地块，合计供应建筑面积为3137万平方米。其中有80.4%的供应量集中在郊区，城六区占比只有19.6%。而且城六区的供应量也主要集中在朝阳、海淀和丰台等五环外的区域。住宅土地供应中有90%以上集中在五环外。北京中原分析认为，最近一年内，北京郊区潜在供应的住宅总面积高达1700万平方米，而城区供应量约300万平方米。
2009年以来，房山在各区县中的土地供应排名第一。最近三年，房山住宅类地块供应达到了598万平方米，占全市住宅土地供应量的19.1%。据测算，房山供地可形成约4万套住宅。大兴区最近三年住宅土地供应量也达到了592.6万平方米，占到北京宅地供应量的18.9%。另外，通州区宅地供应占比为13.3%，顺义宅地供应占比为8.8%。
通州领跌城南崛起
随着郊区土地供应的不断增多，以及北京新城规划政策的利好刺激，北京楼市的热点区域也在发生着迁移与变化。
在北京各个郊区中，通州是北京楼市发展比较早的区域，房价也是一度在郊区中领涨。2010年初，受通州新城规划利好刺激，房价更是突破2万元/平方米大关。但是，在楼市调控政策来袭之后，通州的房地产市场则首先成为房价最hold不住的区域。不少楼盘迫于销售压力开始降价促销，由部分楼盘的“点”状降价，发展为整体的全“面”价格调整。至此，通州当年的风光不现。
2009年11月，随着北京市政府《促进城市南部地区加快发展行动计划》的发布，北京城南地区的房地产市场被激活。
从2010年开始，绿地、保利、金地、中粮、中建、万科等品牌开发商纷纷进入大兴和房山市场。城南地区尤其是大兴和房山两个区域，随着土地供应量的增多与众多品牌开发商的入驻，开始成为北京楼市新的热点区域。
以大兴为例，随着地铁4号线大兴段的开通，大兴的市场供销规模在全市所占比重越来越高，逐渐成为北京楼市的重要支点。伟业我爱我家(微博)市场研究院数据显示，2009年一季度以来，大兴商品住宅成交套数在北京整体商品住宅成交套数的占比已从最初的5%左右逐渐上升到2010年下半年的20%左右；而其供应套数占比也从2009年初的不足5%上升到了2010年底的超过20%。2010年下半年以来，随着区域配套的发展，大兴房地产市场从成交量上已经逐步超越其他区域，成为北京各区县中规模仅次于朝阳区的重要市场。
不过，进入2011年以来，限购政策的加码使大兴、房山不可避免地受到了影响，多数楼盘的客户大减，众多项目推迟开盘计划，整体供销下滑。目前，北京城南区域的竞争也日趋激烈。
伟业我爱我家集团副总裁 胡景晖(微博 博客)：未来属于环首都区域
近两年，随着北京整体规划的发布以及轨道交通建设的发展，楼市特点区域从城市核心区向城市周边郊区转移。在通州成为楼市热点后，近两年来位于北京城南的大兴、房山、亦庄，也逐渐发展起来。
总体来说，北京城南的发展一直有一定的滞后性，近两年重心转向城南，是由城南总体规划以及地铁等城市交通建设带动的。未来河北与北京交界的13个区县，将面临巨大发展机会。由于环首都经济圈的构建，以及社保、医疗、交通的“三整合”，实现了交通可达性，逐步突破行政区划的限制。这些区域甚至比北京北 (论坛 视频)部平谷、密云等区县更具优势。
·本报点评·
从去年开始，更多的专业人士就提出“全北京房价统计无意义”之说。而从实际来看，拿着五环内横竖都买不起的豪宅去跟五环外大批刚需产品去统一计算，再得出房价平均值，确实有点不严谨。
刚刚将“包容”确立为城市精神的北京，实际上早就成为全国就业人群的集中地。而面对有限的空间与激增的人口，扩张新城的脚步在这两年迈的格外坚决。只是可惜的是，在每天清晨和傍晚，在地铁车厢中苦不堪言的上班族仍没有摆脱集中于城中心的拥挤。对于未来的新城，需要的不仅仅是住宅，而是免于长途奔袭的就业岗位。
区域篇大事记
·2009年·
11月，北京市发布《促进城市南部地区加快发展行动计划》。计划在未来3年内，北京市区两级财政将对南城地区投资500亿元，在南城形成“一轴一带多园区”的产业格局，由此带动社会投资等投资总规模可以达到2900亿元。
·2010年·
年初，通州新城规划发布，通州楼市迎来利好，通州房价一路上扬。
万科、碧桂园、绿地、首创、首开、城建、中粮等实力品牌房企扎堆房山。
下半年，大兴商品住宅成交套数占北京整体商品住宅成交套数的20%左右，成为北京各区县中规模仅次于朝阳区的重要市场。
·2011年·
1月21日，北京市“十二五”规划纲要中提出将在大兴区南部地区建设首都第二机场。未来5年内建成新机场一期，同时加强新机场和首都国际机场、中心城间交通联系，实现新机场半小时通达中心城区。
年初，海淀区成交价格出现小幅波动，3月份后，价格相对较平稳。
上半年，房山区表现出抢眼的业绩，供应和销售均有不俗表现。截至5月15日，房山新增住宅3123套，面积约33万平方米，占北京市市场供应总量的20%以上。根据北京市房地产交易管理网数据统计显示，近半年来北京房山项目平均签约率突破6成，而同期通州整体签约率则不足2成。
7月，北京楼市库存区域性分化明显，四环内库存减少，四五环间库存猛增。
8月，北京市成交均价仅比上月下降0.15%。实质性降价还未出现，购房者大都选择延后入市时间，等待更好机会再出手。
9月，朝阳区成交均价均保持平稳的态势。成交均价为32407元/平方米，同比去年同期上涨15%，环比8月下降7%。海淀区价格开始回落。成交均价为21373元/平方米，同比去年同期下降27%，环比8月下降35%。大兴区成交价格下滑。部分楼盘开始了变相降价促销活动，并收到了较好的效果，使得该区域成交量上涨。房山区部分项目价格开始下调。水墨林溪 (论坛)新一期均价8500元/平方米，比价格最高峰时降了1500元/平方米。
